房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查證據(jù)問(wèn)題分析＊

□ 曹映平

(湖南稅務(wù)高等?？茖W(xué)校,湖南 長(zhǎng)沙 410116)

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查證據(jù)問(wèn)題分析＊

□ 曹映平

(湖南稅務(wù)高等?？茖W(xué)校,湖南 長(zhǎng)沙 410116)

提出從房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)、產(chǎn)品生產(chǎn)周期、公司與關(guān)聯(lián)公司的交易、公司與銀行的特別關(guān)系、隱匿收入部分的規(guī)律性等事項(xiàng)入手尋找企業(yè)的涉稅疑點(diǎn),同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)稽查證據(jù)采取提出了對(duì)稽查項(xiàng)目進(jìn)行紙上讀盤和實(shí)地讀盤、充分指導(dǎo)和提示相對(duì)人自查、多種取證方式的并用、邀請(qǐng)行業(yè)專家特別是房地產(chǎn)及建筑行業(yè)專家介入等取證建議。

房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)稽查;證據(jù)

稽查的本質(zhì)是根據(jù)法律規(guī)定,尋找相應(yīng)證據(jù),分析企業(yè)是否有逃避繳納稅款的行為,證明其在法律上是否應(yīng)當(dāng)作出相應(yīng)的處理。這一切工作的核心在于證據(jù),特別是取證角度、取證方式等問(wèn)題尤其重要。而要在稽查過(guò)程中,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取合適的取證角度、取證方式,需要充分了解該行業(yè)基本特點(diǎn),筆者擬通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)公司的涉稅特點(diǎn)進(jìn)行分析,并進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)公司稅務(wù)稽查證據(jù)問(wèn)題提出一些建議。

一 房地產(chǎn)公司的涉稅特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品特點(diǎn)

房地產(chǎn)公司的應(yīng)稅行為基本圍繞銷售不動(dòng)產(chǎn)、租賃不動(dòng)產(chǎn)、服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)。所謂不動(dòng)產(chǎn),其特點(diǎn)是具有不可移動(dòng)性,即房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn),這是房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)產(chǎn)品和主要收入來(lái)源。要全面了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品,只要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得的全部土地、全部建筑物和建筑面積掌握,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入就比較容易順藤摸瓜。

房地產(chǎn)公司的主營(yíng)產(chǎn)品具有權(quán)屬性,即房屋在建成以后,必須通過(guò)法定程序以登記方式確權(quán)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,俗稱“棟證”確權(quán),再由房地產(chǎn)公司進(jìn)行銷售或租賃。在權(quán)屬轉(zhuǎn)移的過(guò)程中通過(guò)登記等方式會(huì)留下依據(jù)和數(shù)據(jù),每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料,這些都是我們分析和證明相應(yīng)情況的基礎(chǔ)證據(jù)之一。這些數(shù)據(jù)有相對(duì)穩(wěn)定性,其相應(yīng)的變動(dòng)可能伴隨著相應(yīng)的應(yīng)稅行為,檢查人員可以通過(guò)這些數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有比較宏觀的認(rèn)識(shí)和了解,以便更有針對(duì)性地開(kāi)展檢查,以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

對(duì)房地產(chǎn)公司稽查相對(duì)于其他企業(yè)而言,在獲取基礎(chǔ)資料時(shí)有比較穩(wěn)定的證據(jù)來(lái)源渠道。因?yàn)閲?guó)家各行政管理部門對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)和管理在各個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)置了多方位的行政管理的制度,在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)資料都要按要求報(bào)告給主管部門審查和備案。所以在稅務(wù)部門稽查中除了向房地產(chǎn)公司了解項(xiàng)目基本情況外,如果有需要,還可以進(jìn)一步到計(jì)委(發(fā)改委)、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù),以及調(diào)取在報(bào)規(guī)報(bào)建的過(guò)程中形成的土地紅線圖、房屋設(shè)計(jì)圖;相關(guān)合同、結(jié)算資料;工程施工發(fā)包中形成的相關(guān)數(shù)據(jù)確認(rèn)、建筑工程使用的建筑材料等,這些情況稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查過(guò)程中可以作為與財(cái)務(wù)信息相比照的證據(jù)。

(二)房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期

房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng),一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品從準(zhǔn)備到形成至少超過(guò)一年以上,成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實(shí)。如果采用對(duì)其它行業(yè)檢查時(shí)的常規(guī)方式,以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍,則不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況,檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性,且邏輯關(guān)系不容易理順。所以要根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)調(diào)整檢查時(shí)限范圍,以一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大開(kāi)發(fā)周期為檢查時(shí)限,就能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程,如在財(cái)務(wù)帳目檢查時(shí)以一個(gè)生產(chǎn)周期為檢查時(shí)限,比較容易查清應(yīng)稅行為的清晰走向,從中發(fā)現(xiàn)涉稅的疑點(diǎn)。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

在了解房地產(chǎn)公司一般情況的同時(shí),要認(rèn)識(shí)到現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)不但從事產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)獲利,同時(shí)也依靠公司組織機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)、資本的經(jīng)營(yíng)獲得相應(yīng)的利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用資金多,涉及的關(guān)聯(lián)企業(yè)關(guān)系復(fù)雜,在各環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)環(huán)節(jié)比較多,企業(yè)在財(cái)稅問(wèn)題處理上一般會(huì)相應(yīng)地進(jìn)行避稅的安排和處理。在實(shí)務(wù)中,有一些關(guān)鍵點(diǎn)要在查實(shí)資料時(shí)予以注意。

1、以轉(zhuǎn)移土地為目的的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

近年來(lái),比較多的房地產(chǎn)公司出于經(jīng)營(yíng)土地的目的,為了逃避在土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中需要繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等,會(huì)直接出售公司的全部股權(quán)或者部分股權(quán),在這種情況下原股權(quán)持有人需要交納股權(quán)升值變現(xiàn)所需要繳納的所得稅,這部分稅收是相對(duì)人不太會(huì)主動(dòng)申報(bào)的數(shù)據(jù),所以稅務(wù)稽查中要特別注意公司的股權(quán)異動(dòng)情況。

2、公司骨干人員的公司期權(quán)合同和行權(quán)情況。

房地產(chǎn)企業(yè)作為高成長(zhǎng)型企業(yè),其骨干人員的穩(wěn)定和盡職對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要,所以許多企業(yè)對(duì)于其高級(jí)管理層人員、技術(shù)人員等都許以期權(quán)。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須在這部分人員行使期權(quán)時(shí)按照相關(guān)規(guī)定征收所得稅,這也是我們?cè)谡鞫悤r(shí)容易忽略的稅收征管盲點(diǎn),在稅務(wù)稽查時(shí)要留意房地產(chǎn)企業(yè)骨干員工的情況以及持股情況、行權(quán)方式和紅利發(fā)放等情況。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的特別關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),前期投入資金大。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要問(wèn)題存在于土地、資金和銷售等環(huán)節(jié),特別是項(xiàng)目啟動(dòng)自有資金不足、非企業(yè)自有資金比重大,對(duì)銀行資金依賴性強(qiáng)等情況突出。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)每一個(gè)項(xiàng)目都需要大量的資金 ,根據(jù)資料顯示,房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下貸款可能到 40 %以上,再加上購(gòu)房者的購(gòu)房款大都也是從銀行按揭貸款,還有在開(kāi)發(fā)過(guò)程中施工單位帶資進(jìn)場(chǎng)的一部分資金從本源上來(lái)說(shuō)也可能是從銀行借的,所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)行項(xiàng)目時(shí)的資金大部分都是來(lái)自銀行,銀行與房地產(chǎn)公司有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。在稅務(wù)稽查中查證公司的資金、實(shí)物、帳目等對(duì)應(yīng)關(guān)系時(shí),可以從銀信部門獲取大量的相關(guān)信息,在查證時(shí)還要特別注意未入帳的帳號(hào)。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)一般以項(xiàng)目公司承擔(dān)民事責(zé)任,但其與關(guān)聯(lián)公司之間的交易密切

房地產(chǎn)公司為了方便結(jié)算、分解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等原因,一般設(shè)立為項(xiàng)目公司,但這些項(xiàng)目公司與總公司和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)在資金往來(lái)上往往有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,有人把這種情況形容為老子、兒子、孫子在一個(gè)盤子里吃,成天圍著錢生錢的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目需要大量融資,項(xiàng)目融資可以采用兩種方式,一種是股權(quán)融資,另一種是債權(quán)融資。從避稅的角度分析,企業(yè)支付給債權(quán)人的利息可以在稅前扣除,而支付給股東的股息卻不能在稅前扣除,因此,債務(wù)融資比股權(quán)融資,在稅收上更具優(yōu)勢(shì)。對(duì)于債務(wù)人和債權(quán)人同屬于一個(gè)利益集團(tuán)的子母公司來(lái)說(shuō),可以通過(guò)操縱融資方式,降低整體稅收負(fù)擔(dān)。母公司可能采取弱化子公司資本,即母公司對(duì)子公司高息貸款,然后將利息列入項(xiàng)目公司的成本作稅前扣除等方式進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易。稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查時(shí)要予以特別注意,以便及時(shí)作出特別納稅調(diào)整。

另外,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的關(guān)聯(lián)交易還包括與其他企業(yè)以地易房、以材料易房、以服務(wù)易房等關(guān)聯(lián)交易,在稽查時(shí)要予以注意。

(六)房地產(chǎn)企業(yè)帳外經(jīng)營(yíng)情況突出,但隱匿的收入部分呈規(guī)律性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)結(jié)算關(guān)系復(fù)雜,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜,房地產(chǎn)企業(yè)收入不入帳的情況比較常見(jiàn)。要發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)收入不入帳的情況,需要稅務(wù)干部對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)具體項(xiàng)目進(jìn)行了解和分析,不同的項(xiàng)目其產(chǎn)品構(gòu)成是不一樣的,要了解可能隱匿的收入項(xiàng)目的規(guī)律性。根據(jù)實(shí)際工作中出現(xiàn)的情況分析,房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的帳外收入主要有非正常途徑出售部分土地 (未辦理土地使用權(quán)變更變相出售土地使用權(quán)的情況)的收入;租賃房屋和配套設(shè)施收入;出售不可單獨(dú)出售的車庫(kù)、人防工程的收入;出售違章的配套設(shè)施的收入;私自出售的建筑物已經(jīng)分?jǐn)偛糠质褂脵?quán)的收入;水、電、燃?xì)?、外裝修等代辦收入;外墻、電梯、室內(nèi)廣告管理收入;以房屋作價(jià)抵扣的收入(沖抵建筑材料,各服務(wù)供應(yīng)商的各種費(fèi)用);各種違約金(業(yè)主、建筑商、材料供應(yīng)商等)收入;掛靠企業(yè)上繳的收入;用員工的身份虛假購(gòu)房取得的按揭收入等。稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)稽查對(duì)象實(shí)施檢查時(shí),對(duì)于相對(duì)人的上述情況是否存在,是否逃避繳納稅款,要結(jié)合相關(guān)情況逐一排查,才能確認(rèn)事實(shí)。

二 全方位取證、多種證明方式

國(guó)家稅務(wù)總局曾下發(fā)過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查指導(dǎo)性的提綱,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)收入和支出可能出現(xiàn)的問(wèn)題作出了全面的提示,就營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅等都列出了檢查內(nèi)容,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查的實(shí)務(wù)工作具有指導(dǎo)性的價(jià)值,特別是對(duì)于正確建立檢查的方向性、目的性有很好的幫助。在此基礎(chǔ)上,稅務(wù)部門在證據(jù)問(wèn)題上要考慮的采用多種取證方式。

(一)讀懂樓盤,對(duì)稽查項(xiàng)目進(jìn)行紙上讀盤和實(shí)地讀盤

紙上讀盤,是要讀懂開(kāi)發(fā)商的地域紅線圖、整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃圖、施工方案圖、方案設(shè)計(jì)變更圖、竣工結(jié)算表和房產(chǎn)局的產(chǎn)品備案表。這些文件是房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成的這些資料,是一個(gè)項(xiàng)目的形成過(guò)程的書面記載,基本能反映項(xiàng)目的整體情況。而作為稽查工作,光是閱讀這些資料顯然是不夠的 ,還要實(shí)地讀盤,就是根據(jù)以上資料在實(shí)際地理位置上進(jìn)行一一對(duì)應(yīng),尋找圖表和實(shí)地的差異。通過(guò)這種方式,能夠大致把握住是否存在有已開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未入帳、支出是否存在虛列的情況。通過(guò)讀懂實(shí)盤再進(jìn)入會(huì)計(jì)資料的審查,對(duì)于會(huì)計(jì)資料真實(shí)性的理解就不一樣,比如開(kāi)發(fā)商出于各種因素考慮,實(shí)盤上有的產(chǎn)品,帳面上不一定有收入,帳面上有的一些支出,而實(shí)盤上可能會(huì)是根本不存在。

(二)充分指導(dǎo)和提示相對(duì)人自查

房地產(chǎn)企業(yè)涉及業(yè)務(wù)單位多,有合作開(kāi)發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購(gòu)單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司、業(yè)主、物業(yè)管理公司等,單純靠稅務(wù)部門一個(gè)一個(gè)問(wèn)題去查,檢查成本很高。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多,往來(lái)資金結(jié)算關(guān)系復(fù)雜,特別是成本方面的納稅檢查,稅務(wù)人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度,有些項(xiàng)目非專業(yè)人員難以判定虛實(shí)。所以提示企業(yè)自查不失為一種提高效率、降低成本的重要方法。在啟用企業(yè)自查方式時(shí),可以兩種方法并用:

1、指導(dǎo)性自查。

即要求相對(duì)人根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)提出的“自查提綱”,對(duì)企業(yè)應(yīng)繳納的各稅進(jìn)行全面自查,最后由相對(duì)人向稅務(wù)機(jī)關(guān)呈報(bào)自查結(jié)果。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收檢查,各地稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的檢查指導(dǎo)性的提綱編輯自查提綱,在實(shí)施中還可以根據(jù)企業(yè)的情況有目的的予以增補(bǔ)內(nèi)容,要求相對(duì)人自查。在房地產(chǎn)稅務(wù)稽查中,重視提示納稅人全面自查自糾,能起到敲山震虎的作用,同時(shí)也減少征納雙方的納稅成本,和諧征納關(guān)系。

2、提示性自查。

這一類自查,是指稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的一些問(wèn)題,但未形成結(jié)論前,提示相對(duì)人自查,以爭(zhēng)取從輕處理情節(jié)的一種方法。

在發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料存在疑點(diǎn),例如稅務(wù)機(jī)關(guān)在通過(guò)手中掌握的行業(yè)整體平均水平數(shù)據(jù),對(duì)比分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性時(shí),發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系有不對(duì)稱性;或者將企業(yè)開(kāi)發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價(jià)同項(xiàng)目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對(duì)照,發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有差距;或者發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)交易費(fèi)、維修基金支付額與賬面銷售收入不成比例時(shí),可以提示企業(yè)自查自糾。

納稅人自查形成的資料作為稽查證據(jù),在行政證據(jù)中,我們把它歸納在當(dāng)事人陳述一類,是行政證據(jù)的一種。配合其他證據(jù)資料,它起著證明事實(shí)、溝通證據(jù)、理順邏輯關(guān)系的作用。

(三)多種取證方式的并用

調(diào)帳查帳作為傳統(tǒng)的、方便的查處方式,在查處房地產(chǎn)企業(yè)帳務(wù)處理錯(cuò)誤、假發(fā)票入帳等問(wèn)題上是非常有效的,在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查中它仍然是我們首選的檢查方式。在這種檢查方式下,我們能獲得大量的有效的書證,作為有效的、核心的證據(jù),為房地產(chǎn)稽查案件的定性提供基礎(chǔ)。

但與此同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)帳目復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)的非會(huì)計(jì)信息也具有來(lái)源廣泛、分布零散的特點(diǎn),要用這些信息來(lái)還原房地產(chǎn)企業(yè)收入和支出的法律事實(shí),還需要采用通過(guò)不同途徑采用多種取證方式去完善證據(jù)還原事實(shí)。很多稅務(wù)干部在具體案件處理時(shí),習(xí)慣用單一查帳的方式進(jìn)行檢查,將取得的證據(jù)分為兩個(gè)部分,一部分是會(huì)計(jì)資料,包括會(huì)計(jì)報(bào)表、帳簿、憑證、納稅申報(bào)表、發(fā)票及有關(guān)納稅資料等,一部分是被查的相對(duì)人對(duì)查帳的認(rèn)可簽證,然后一般依據(jù)這兩部分證據(jù)就定案了。雖然以帳查帳是一種非常重要的、有效的、方便的證明方式,但房地產(chǎn)企業(yè)單以以帳查帳的方式是不合適的。特別是購(gòu)房者和建設(shè)方中相當(dāng)一部分是個(gè)人,存在大量的現(xiàn)金交易,不適宜實(shí)行純粹簡(jiǎn)單帳面檢查方式。

房地產(chǎn)公司的賬內(nèi)會(huì)計(jì)資料雖然反映了企業(yè)的會(huì)計(jì)信息,而這種信息可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的情況往往反映不完整。大凡房地產(chǎn)企業(yè),其內(nèi)部一般都有比較強(qiáng)的財(cái)務(wù)處理能力,逃避繳納稅款的情況在帳內(nèi)反映可能不明顯,同時(shí)由于稅務(wù)部門的各種管控措施的制約,房地產(chǎn)企業(yè)一些逃避繳納稅款行為在帳內(nèi)實(shí)現(xiàn)難度較大,如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行正常銷售時(shí),由于稅務(wù)機(jī)關(guān)在銷售環(huán)節(jié)、權(quán)屬登記環(huán)節(jié)的介入動(dòng)作,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于房屋正常銷售部分的收入可以清楚地了解和掌握,房地產(chǎn)企業(yè)在其財(cái)務(wù)處理帳目中也不方便隱匿這一部分收入,為了逃避繳納稅款,比較常見(jiàn)方法是收入不入帳。所以稅務(wù)稽查中單純用以帳查帳的方式難以檢查到位。

有必要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)可能逃避稅款的多發(fā)點(diǎn),有針對(duì)性地采用實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合的方式,對(duì)同一證明對(duì)象采取多個(gè)證據(jù)進(jìn)行直接的、間接的證明。例如可以在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實(shí)地檢查,通過(guò)深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地盤點(diǎn)、掌握項(xiàng)目建設(shè)及銷售入住的情況,廣泛和有關(guān)人員接觸,通過(guò)詢問(wèn)交流的方式了解房屋銷售方式,了解工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋、周轉(zhuǎn)房、閣樓、架空層、地下人防工程、廣告位、土地使用等情況,再與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)。也可以對(duì)重點(diǎn)、疑點(diǎn)問(wèn)題外調(diào)核實(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多,如為了增加開(kāi)發(fā)成本,很多開(kāi)發(fā)商利用各種方式做高成本,甚至不惜虛列支出、甚至以假發(fā)票入帳,所以要考慮對(duì)與房地產(chǎn)公司往來(lái)賬金額大、業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁或者業(yè)務(wù)上有疑點(diǎn)的單位進(jìn)行外調(diào)。

根據(jù)我國(guó)《行政復(fù)議法》和《行政訴訟法》的規(guī)定,行政證據(jù)包括書證、物證、證人證言、視聽(tīng)資料、當(dāng)事人陳述、鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄、現(xiàn)場(chǎng)筆錄等,我們?cè)趯?shí)際工作時(shí)可以有意識(shí)地組合選用,以克服案件處理證據(jù)不足的問(wèn)題,當(dāng)然這要求稅務(wù)干部在取證時(shí)有較高的證據(jù)采集職業(yè)技能,熟悉行政證據(jù)的相關(guān)規(guī)則,還需要有不辭勞苦的工作精神。

(四)邀請(qǐng)行業(yè)專家特別是房地產(chǎn)、建筑行業(yè)專家介入

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)部分環(huán)節(jié)專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn),邀請(qǐng)房地產(chǎn)和建筑行業(yè)專家、審計(jì)專家、法律專家等參與案件檢查和討論,可以彌補(bǔ)稅務(wù)干部在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)銷售、證據(jù)的采取等領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)的不足。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)復(fù)雜、系統(tǒng)的過(guò)程,從專業(yè)的角度看問(wèn)題,能更全面地讀懂?dāng)[在帳面上那些死板的成本支出數(shù)字。在實(shí)際工作中,看到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)上一大堆枯燥的數(shù)字,稅務(wù)稽查人員不容易看出問(wèn)題,但是房地產(chǎn)和建筑行業(yè)專業(yè)人士可能一眼能識(shí)別瑕疵并且說(shuō)出所以然來(lái),比如建筑材料的價(jià)格、人防費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、代理銷售的服務(wù)費(fèi)用等,被檢查人對(duì)這些材料可能進(jìn)行過(guò)什么處理。

稅務(wù)干部不是建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的專家,我們也不可能要求稅務(wù)干部在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)達(dá)到行業(yè)專家的水平。客觀地分析稅務(wù)系統(tǒng)人力資源的現(xiàn)狀,稅務(wù)稽查人員在目前尚缺乏普遍的職業(yè)能力專業(yè)訓(xùn)練。另外,房地產(chǎn)產(chǎn)品不是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,房地產(chǎn)項(xiàng)目地價(jià)、房屋容積率、建筑材料價(jià)格、項(xiàng)目銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)過(guò)程的具體情況、銷售定價(jià)等等因素,可能導(dǎo)致每一處房地產(chǎn)項(xiàng)目都有不同的稅收相關(guān)因素,甚至導(dǎo)致納稅評(píng)估的方法對(duì)于某一具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的不適用性。所以稅務(wù)稽查人員在對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí),有必要根據(jù)項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)相關(guān)情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體和科學(xué)的分析,這種專業(yè)要求對(duì)于一般稅務(wù)稽查人員來(lái)說(shuō)是不夠現(xiàn)實(shí)的。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要徹底查清一個(gè)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)不容易,如果花大力氣去稽查取證,最后失于證據(jù)采取方式不當(dāng)、證據(jù)不足、案件難以定性或者辦不成鐵案,損失將會(huì)很大,除了直接經(jīng)濟(jì)損失,更多的可能還是社會(huì)影響方面的損失。所以在查處房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜案件的時(shí)候,有必要能邀請(qǐng)各方面的專家參與。事實(shí)上,有些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)在試行這樣一種檢查方式,如采用審計(jì)型檢查方式,調(diào)集稅務(wù)系統(tǒng)審計(jì)專家參與;還通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)若干家預(yù)算造價(jià)咨詢事務(wù)所和會(huì)計(jì)師事務(wù)所,為檢查提供專業(yè)技術(shù)支持,在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上可以借鑒使用這種檢查方式。

F812.42

A

1008-4614-(2010)04-0021-04

2010-07-12

曹映平(1962-),女,湖南雙峰人,湖南稅務(wù)高等專科學(xué)校教師副教授,律師、物業(yè)管理師。