法律視角下農(nóng)地使用權(quán)證券化流轉(zhuǎn)的必要性與可行性

呂 翾

(中山大學(xué)法學(xué)院,廣州510275)

法律視角下農(nóng)地使用權(quán)證券化流轉(zhuǎn)的必要性與可行性

呂 翾①

(中山大學(xué)法學(xué)院,廣州510275)

證券化是一種以證券為紐帶的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制,對(duì)于保護(hù)農(nóng)民土地增量收益與促進(jìn)對(duì)農(nóng)投資、繁榮農(nóng)村金融市場(chǎng)有重要價(jià)值。同時(shí),現(xiàn)有的權(quán)利基礎(chǔ)、運(yùn)行機(jī)制與載體為農(nóng)地使用權(quán)證券化流轉(zhuǎn)提供了規(guī)則要件;土地利用分區(qū)管制與土地發(fā)展權(quán)制度為農(nóng)地使用權(quán)證券化流轉(zhuǎn)與耕地保護(hù)之國策之間提供了協(xié)調(diào)與控規(guī)機(jī)制;農(nóng)地使用權(quán)證券化本身有助于解決農(nóng)民因失地導(dǎo)致的社會(huì)保障問題。

農(nóng)地使用權(quán);證券化流轉(zhuǎn);法律制度;土地利用分區(qū)管制;土地發(fā)展權(quán)

一、我國農(nóng)地使用權(quán)證券化流轉(zhuǎn)的必要性

證券化既是提高農(nóng)地權(quán)利流轉(zhuǎn)效率的有效機(jī)制,也是保障和增加農(nóng)民農(nóng)地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的有效途徑,在我國實(shí)施農(nóng)地使用權(quán)證券化流轉(zhuǎn)很有必要。

(一)農(nóng)地證券化能夠彌補(bǔ)農(nóng)地股份化流轉(zhuǎn)的封閉性缺陷

在我國,農(nóng)地股份化是一種通過成立土地股份公司,股份公司以土地資產(chǎn)為主發(fā)行包含債券、信托基金、股票等形式的證券并進(jìn)行上市融資的證券化方式。這種模式發(fā)端于20世紀(jì)80年代中后期的廣東珠三角地區(qū),尤以南海模式為代表。這種模式不僅使農(nóng)民初步分享到了農(nóng)地非農(nóng)化所帶來的農(nóng)地資產(chǎn)增量收益,提高了農(nóng)民的富裕程度,而且推進(jìn)了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程,促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但也應(yīng)看到,這種流轉(zhuǎn)模式還不是較高效率的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)模式,該模式下的股權(quán)因具有嚴(yán)格的“身份性”,而導(dǎo)致其流動(dòng)性弱,融資效率降低。農(nóng)地證券化是以農(nóng)地資產(chǎn)為客體,一種信用等級(jí)高、流動(dòng)性強(qiáng)的直接融資渠道。農(nóng)地證券運(yùn)行于資本市場(chǎng)之中,投資者沒有“身份”限制,“資本為大”,能有效吸引城市資本投資“三農(nóng)”領(lǐng)域,聚集規(guī)模資本,推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整,提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)代化水平。

(二)保護(hù)農(nóng)民增量性土地收益

農(nóng)地使用權(quán)證券化不僅是一個(gè)極具效率的土地流轉(zhuǎn)制度,而且促進(jìn)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)性收益的提高。證券化對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)收益維護(hù)與增加具有持續(xù)性、動(dòng)態(tài)性和完全性之特點(diǎn)。在農(nóng)地使用權(quán)證券化后,表征其價(jià)值的有形化證券時(shí)刻處于資本市場(chǎng)的交易與流動(dòng)中,其價(jià)值將完全由市場(chǎng)交易行情所決定而不受國家的隨意干預(yù)。證券化還使得農(nóng)地使用權(quán)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在其實(shí)物層面(使用價(jià)值),而且包含了其預(yù)期發(fā)展性收益(交換價(jià)值)上。一般而言,農(nóng)地使用權(quán)實(shí)物層面的價(jià)值即使用價(jià)值不會(huì)發(fā)生較大的提升,而其虛擬層面的價(jià)值即發(fā)展性收益或交換價(jià)值將隨著市場(chǎng)機(jī)制的作用而顯著增加。市場(chǎng)化功能使一有定量價(jià)值之物之價(jià)值最大化,對(duì)于土地資產(chǎn)也不例外。證券化使在市場(chǎng)化機(jī)制形成的農(nóng)地權(quán)利價(jià)值通常遠(yuǎn)高于在國家使用權(quán)管制之下的經(jīng)不完全市場(chǎng)交易所形成的價(jià)值。

(三)促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)融資,繁榮農(nóng)村金融市場(chǎng)

現(xiàn)階段我國農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不暢的原因在于其流轉(zhuǎn)的內(nèi)在機(jī)制不完善,我國農(nóng)地作為財(cái)產(chǎn)屬性的法律依據(jù)仍不明確,法律并未授予農(nóng)戶個(gè)體處分農(nóng)地的權(quán)利。權(quán)利主體之間的權(quán)利界定不清以及權(quán)利義務(wù)配置不合理、不明確導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)主體各方都不同程度地存在“搭便車”行為,導(dǎo)致土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)沒有內(nèi)在的動(dòng)力。[1]農(nóng)地證券化能為促進(jìn)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供極具效率的制度設(shè)計(jì)。首先,土地證券化使農(nóng)地使用權(quán)價(jià)值貨幣化,從技術(shù)上解決了將難以流動(dòng)的農(nóng)地轉(zhuǎn)變成流動(dòng)性強(qiáng)的金融資產(chǎn)的難題。它能將各種不同類型的無形化的農(nóng)地權(quán)利抽象化為有形的權(quán)利憑證,利于不同地區(qū)、不同類型或性質(zhì)的農(nóng)地作為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)交易,擴(kuò)大了交易量與交易范圍,降低了交易成本。其次,農(nóng)地證券化提升了農(nóng)地二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行動(dòng)力。農(nóng)地使用權(quán)證券化借助證券這種虛擬資本形式來承載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,并籍此來獲得未來預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益,便于實(shí)現(xiàn)農(nóng)地的自由流轉(zhuǎn)。農(nóng)地證券就成為農(nóng)地使用權(quán)的憑證。農(nóng)地證券的持有者可以憑借其進(jìn)入資本市場(chǎng),行使資本投資和資本交易的權(quán)利。實(shí)施農(nóng)地使用權(quán)證券化后,農(nóng)地使用權(quán)的價(jià)值也被貨幣化。[1]最后,農(nóng)村土地證券化為農(nóng)業(yè)融資。農(nóng)地證券化為社會(huì)資金投資農(nóng)業(yè)提供了很好的途徑。特別是降低了農(nóng)民的融資成本,同時(shí)也為資本市場(chǎng)提供新的投資品種。[2]

二、我國農(nóng)地使用權(quán)證券化流轉(zhuǎn)的可行性

實(shí)施農(nóng)地使用權(quán)證券化流轉(zhuǎn)不僅是必要的,而且是可行的。

(一)現(xiàn)有的權(quán)利基礎(chǔ)、運(yùn)行機(jī)制與載體為農(nóng)地使用權(quán)證券化流轉(zhuǎn)提供了規(guī)則要件

1.權(quán)利基礎(chǔ)——農(nóng)地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)化

我國農(nóng)地使用權(quán)作為土地產(chǎn)權(quán)的一部分單獨(dú)分離出來證券化的先決條件就是農(nóng)地使用權(quán)必須長期穩(wěn)定,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)農(nóng)地使用權(quán)的資本化。我國是社會(huì)主義國家,農(nóng)地的完全資本化將違背農(nóng)地所有權(quán)歸抽象的農(nóng)村集體這一農(nóng)地所有權(quán)基本制度。因此,在不能實(shí)現(xiàn)農(nóng)地完全資本化的情況下,農(nóng)地使用權(quán)權(quán)利歸屬的明晰化是必須的。目前我國的農(nóng)地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)之財(cái)產(chǎn)屬性己被我國法律所明確。1993年頒布的《農(nóng)業(yè)法》已明確承認(rèn)了農(nóng)地使用權(quán)的法律地位,規(guī)定了農(nóng)地使用權(quán)人有生產(chǎn)經(jīng)營決策權(quán)、產(chǎn)品處分權(quán)和收益權(quán)、轉(zhuǎn)包權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和繼承權(quán)。2002年頒布的《農(nóng)村土地承包法》,則更進(jìn)一步明確了農(nóng)產(chǎn)承包土地的各種財(cái)產(chǎn)方面權(quán)利。2007年頒布的《物權(quán)法》更加明確了農(nóng)地使用權(quán)人對(duì)其所使用農(nóng)地享有的通過轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)等處分性權(quán)利。農(nóng)地使用權(quán)的物權(quán)化保護(hù)已初步實(shí)現(xiàn),從而為農(nóng)地使用權(quán)證券化提供了基本條件。

2.運(yùn)行機(jī)制——相關(guān)法律制度不斷完善

(1)主體制度

農(nóng)地使用權(quán)證券化流轉(zhuǎn)中的證券融資主體SPV,即特殊目的公司,目前在我國《公司法》中尚未被確認(rèn)為一種公司形式。為此,我國應(yīng)在《公司法》內(nèi)確認(rèn)特殊目的公司這一公司類型,并賦予其獨(dú)立法人主體地位。在其權(quán)能設(shè)計(jì)上,應(yīng)賦予其經(jīng)營非銀行金融業(yè)務(wù),享有為抵押貸款提供擔(dān)保和發(fā)行證券之能力,并規(guī)定其為不破產(chǎn)實(shí)體。如果發(fā)生債務(wù)清償困難,則由國家承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。此外,為解決其權(quán)利移轉(zhuǎn)和擔(dān)保方式問題,賦予其有權(quán)設(shè)定超額擔(dān)保。

(2)信托法律制度

我國要設(shè)立的SPV實(shí)際上具有信托機(jī)構(gòu)的功能。因此,首先要賦予SPV從事信托和發(fā)行證券的權(quán)能。我國現(xiàn)行信托法還沒有明確規(guī)定農(nóng)地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的物權(quán)為信托財(cái)產(chǎn),有必要補(bǔ)充明確之;其次,在信托方式上,鑒于我國現(xiàn)行法律不允許農(nóng)地流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè),應(yīng)規(guī)定受托人(即SPV)無權(quán)處分信托財(cái)產(chǎn)(即農(nóng)地使用權(quán))的權(quán)利,委托人于信托關(guān)系終止時(shí),繼續(xù)保有其使用權(quán)。

(3)物權(quán)法律制度

在SPV發(fā)行農(nóng)地使用權(quán)金融性抵押擔(dān)保債券時(shí),對(duì)于其附隨于原貸款債權(quán)的抵押權(quán)是否轉(zhuǎn)移問題時(shí),鑒于投資人是在債務(wù)人農(nóng)地使用權(quán)上設(shè)定抵押的,應(yīng)規(guī)定其為法定抵押權(quán),由SPV直接享有所有附隨債權(quán)而移轉(zhuǎn)的抵押權(quán)。在SPV向投資人出售債券時(shí),在依據(jù)《公司法》里“特殊目的公司法”條款,賦予SPV設(shè)定超額擔(dān)保之能力,以消除農(nóng)地使用權(quán)人提前清償債務(wù)之風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí),應(yīng)認(rèn)定附隨于原債權(quán)之上的抵押權(quán)為債券債權(quán)之擔(dān)保。信托農(nóng)地使用權(quán)權(quán)利移轉(zhuǎn),應(yīng)規(guī)定SPV作為農(nóng)地使用權(quán)權(quán)利信托者享有該受信權(quán)利之所有權(quán),而后依《物權(quán)法》之規(guī)定,根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示原則,該所有權(quán)在辦理登記后移轉(zhuǎn)于SPV,登記有對(duì)抗第三人的效力。在受信農(nóng)地使用權(quán)權(quán)利移轉(zhuǎn)于SPV后,尤其承擔(dān)該權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)。但如果由于發(fā)起人之原因?qū)е略摍?quán)利毀損,則直接由發(fā)起人直接償付投資者本息。[3]

(4)證券法律制度

為實(shí)施農(nóng)地使用權(quán)證券化,我國現(xiàn)行證券法上所認(rèn)定的證券客體的范圍應(yīng)該擴(kuò)大,應(yīng)將受益證書也納入證券之范圍。同時(shí)證券法在規(guī)定金融機(jī)構(gòu)分業(yè)經(jīng)營模式一般原則下,例外允許SPV、投資信托機(jī)構(gòu)從事證券業(yè)務(wù)和信托業(yè)務(wù),甚至是銀行業(yè)務(wù),這既不會(huì)損害我國的金融秩序,又能充分滿足投資者的投資利益需求。再者,授予SPV和不動(dòng)產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)有權(quán)上市發(fā)行農(nóng)地證券及其收益憑證的權(quán)能也是必須的。

3.運(yùn)行載體——證券資本市場(chǎng)

證券市場(chǎng)提供一種資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)移和資產(chǎn)流動(dòng)的機(jī)制。由資產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)到價(jià)值形態(tài),再由價(jià)值形態(tài)中的貨幣形態(tài)到證券形態(tài),資產(chǎn)的流動(dòng)性相應(yīng)增強(qiáng),資產(chǎn)的初始分配和重新配置在時(shí)間和空間上的效率都有很大的提高。[4]中國農(nóng)業(yè)要擺脫當(dāng)前的困境,農(nóng)民收入要得到提高,可以借助資本市場(chǎng)的力量,同時(shí)農(nóng)業(yè)和農(nóng)民問題解決好了,對(duì)增加有效需求、提高消費(fèi)能力、擺脫整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的困境也有十分重要的意義。為此,只有將農(nóng)民手中最有經(jīng)濟(jì)增長潛力的土地使用權(quán)證券化,將實(shí)物形態(tài)的“使用權(quán)”,轉(zhuǎn)換為價(jià)值形態(tài)的使用權(quán),才能真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)民參與資本市場(chǎng)的夢(mèng)想。另外,農(nóng)民通過土地證券化獲取的潛在資金具有潛在的“乘數(shù)效應(yīng)”,釋放出來將對(duì)農(nóng)村城市化、農(nóng)村市場(chǎng)開發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

(二)土地利用分區(qū)管制與土地發(fā)展權(quán)制度為農(nóng)地使用權(quán)證券化流轉(zhuǎn)與耕地保護(hù)之國策之間提供了協(xié)調(diào)與控規(guī)機(jī)制

我國農(nóng)村有效利用的農(nóng)地主要是耕地,耕地將成為農(nóng)地使用權(quán)證券化的主要“適用對(duì)象”。[5]而國家對(duì)耕地保護(hù)與糧食安全、農(nóng)地專用有著難以平衡的決策。堅(jiān)守“18億畝耕地紅線”是經(jīng)中央集體討論決定,并在政府工作報(bào)告中明確寫定的重大方針政策,必須堅(jiān)決貫徹執(zhí)行。農(nóng)地證券化流轉(zhuǎn)可能導(dǎo)致發(fā)生改變土地用途的交易,使耕地面積減少情形的發(fā)生。土地證券化也有“炒地皮”,人為哄抬土地價(jià)格之虞。在土地價(jià)格快漲的情況下,人們可能更多將土地用于投機(jī)而出現(xiàn)土地荒置的情況。[6]如何協(xié)調(diào)好證券化這一具有高效性且能為農(nóng)民群眾帶來土地資產(chǎn)收益的機(jī)制與國家的耕地保護(hù)基本國策之間的價(jià)值沖突,并能在適當(dāng)時(shí)候發(fā)揮緩沖調(diào)節(jié)作用,總的思路,一是借鑒美國以保護(hù)農(nóng)地為核心的土地使用管制制度來具體配置我國農(nóng)地證券權(quán)利類型與設(shè)計(jì)農(nóng)地證券化流轉(zhuǎn)模式與具體規(guī)則;二是為各級(jí)政府配置農(nóng)地(主要是優(yōu)中等耕地)發(fā)展權(quán),為政府實(shí)施調(diào)控提供權(quán)能與資本。

1.通過土地利用分區(qū)管制制度來具體配置我國農(nóng)地證券權(quán)利類型,設(shè)計(jì)農(nóng)地證券化流轉(zhuǎn)模式與具體規(guī)則

土地利用分區(qū)管制簡言之就是依據(jù)土地區(qū)位及能力、等級(jí)等土地的自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性,為實(shí)現(xiàn)一定的土地宏觀管理目標(biāo),對(duì)某一區(qū)域進(jìn)行包括用途轉(zhuǎn)換的限制在內(nèi)的土地功能性分區(qū),并用相應(yīng)擬定的法律、法規(guī)予以確認(rèn)的分區(qū)規(guī)則分別進(jìn)行規(guī)范與限制的土地管理制度。[7]借鑒美國的以控制城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,保護(hù)優(yōu)質(zhì)農(nóng)地為核心的成長管理制度。我國在實(shí)施農(nóng)地證券化流轉(zhuǎn)及其配置具體種類的證券化權(quán)利時(shí),可以“依據(jù)土壤質(zhì)量、土地與其他農(nóng)田的距離、農(nóng)田的大小、農(nóng)田是否靠近高速公路、是否有供排水系統(tǒng)”等因素來進(jìn)行。[8]結(jié)合我國實(shí)際情況進(jìn)行農(nóng)地分區(qū),作者認(rèn)為可將我國農(nóng)地類型劃分為基本農(nóng)地、特種農(nóng)地、省重要農(nóng)地和本地重要農(nóng)地等四類進(jìn)行保護(hù),并單獨(dú)識(shí)別出“土壤、坡度和排水情況最適合種植糧食、飼料和油料作物的土地”設(shè)置特別流轉(zhuǎn)證券,進(jìn)行特別保護(hù),即此種農(nóng)地證券的權(quán)利配置只限于以該塊農(nóng)地為客體而行使的抵押權(quán)或有限的用益權(quán)(此種用益權(quán)的行使僅限于不改變農(nóng)地用途),對(duì)以其發(fā)展權(quán)而設(shè)置的證券之上的權(quán)利應(yīng)該配置其政府,這樣政府通過握有發(fā)展權(quán)證券即可有效控制農(nóng)地用途,以保護(hù)優(yōu)等耕地不因證券化而被“侵蝕”。[8]

對(duì)于一般的農(nóng)業(yè)用途分區(qū)(該區(qū)域內(nèi)主要集中于中劣等耕地),也應(yīng)區(qū)別中劣等耕地之不同,分別配置權(quán)利內(nèi)容稍有不同的農(nóng)地證券及其權(quán)利。一方面,對(duì)于劣等或與工業(yè)建設(shè)用地在現(xiàn)狀及成分上近似的農(nóng)地,可以通過配置一定的農(nóng)地發(fā)展權(quán)證券及其權(quán)利來實(shí)現(xiàn)對(duì)該類型農(nóng)地的有條件的、受管制的、有限量的用途之轉(zhuǎn)變,以期通過提高該土地的使用價(jià)值而達(dá)到增加該類型農(nóng)地的資本價(jià)值之目的。并且當(dāng)其價(jià)值因其用途轉(zhuǎn)變而增值時(shí)所獲取的農(nóng)地增量利益應(yīng)當(dāng)按比例投入到劣等農(nóng)地的培育優(yōu)化之中去,這樣,單純的耕地?cái)?shù)量可能會(huì)減少,但耕地的總量價(jià)值將會(huì)大幅度提高,這不僅不會(huì)危及耕地之保護(hù)與糧食之安全,更有利于廣大農(nóng)戶個(gè)體之農(nóng)地利益之保護(hù)與擴(kuò)大。另一方面,對(duì)于中等耕地,從貫徹土地用途分區(qū)管制之“特別保護(hù)耕地原則”出發(fā),對(duì)其應(yīng)嚴(yán)格劃片,只準(zhǔn)進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的活動(dòng),嚴(yán)禁修建住宅和發(fā)展其他城市基礎(chǔ)設(shè)施,并在對(duì)其配置農(nóng)地證券時(shí)考慮這一點(diǎn)。此外,為豐富農(nóng)地流轉(zhuǎn)的證券種類,滿足不同投資者之不同的投資需求,在上述優(yōu)中劣三等農(nóng)業(yè)區(qū)劃范圍以外,還可以劃定若干緩沖區(qū),設(shè)置緩沖區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)證券,緩沖區(qū)包括濕地、排水區(qū)、溪岸和森林等。

2.通過為政府設(shè)置土地發(fā)展權(quán)來為政府保護(hù)耕地設(shè)置權(quán)利

購買土地發(fā)展權(quán),地方政府的某個(gè)部門或某個(gè)私人組織購買優(yōu)質(zhì)農(nóng)田的開發(fā)權(quán)。按照這一辦法,政府要獲得農(nóng)田的開發(fā)權(quán),就必須向農(nóng)民支付一筆現(xiàn)金,以作為補(bǔ)償。補(bǔ)償數(shù)額通常相當(dāng)于土地市場(chǎng)價(jià)格的一半或三分之二。政府購買的是土地未來開發(fā)權(quán),而不是現(xiàn)實(shí)使用權(quán)甚至所有權(quán)。農(nóng)民還可繼續(xù)耕種其土地或在其土地上居住,并用出賣土地開發(fā)權(quán)得到的資金來改良自己的農(nóng)地。可將劣等耕地的農(nóng)地發(fā)展權(quán)配置給農(nóng)戶個(gè)體,因劣等耕地對(duì)農(nóng)業(yè)市場(chǎng)的價(jià)值影響較小,即使其被證券化流轉(zhuǎn)用途轉(zhuǎn)化為了非農(nóng)用地,仍不會(huì)損害農(nóng)業(yè)市場(chǎng)的根本利益,而依仗其用途改變流轉(zhuǎn)還能促進(jìn)本塊農(nóng)地的價(jià)值增值,而此時(shí)可提取該增值部分,一部分分配給原農(nóng)戶作為證券化流轉(zhuǎn)收益用于其繼續(xù)改良農(nóng)地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn),或培育新的優(yōu)中等農(nóng)地,或提升劣等農(nóng)地,使之能發(fā)展成為優(yōu)中等耕地;一部分自然應(yīng)分配給市場(chǎng)投資者;剩余一部則由政府提取,作為諸如農(nóng)業(yè)發(fā)展基金用途使用。

(三)證券化機(jī)制本身有助于解決因證券化流轉(zhuǎn)帶來的農(nóng)民失地而產(chǎn)生的社會(huì)保障問題

調(diào)整農(nóng)村的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度,實(shí)行農(nóng)地使用權(quán)證券化,必須解決因證券化可能帶來的農(nóng)民失地而產(chǎn)生的社會(huì)保障問題。實(shí)施證券化流轉(zhuǎn),在很大程度上可能導(dǎo)致因農(nóng)地及其權(quán)利向集體內(nèi)部農(nóng)民個(gè)體權(quán)利所有人范圍以外的市場(chǎng)交易農(nóng)地證券投資人所持有,且農(nóng)地證券化了的權(quán)利會(huì)有過分流動(dòng)也使農(nóng)民農(nóng)地使用權(quán)利價(jià)值處于時(shí)刻的變動(dòng)之中,但證券化機(jī)制本身就能解決這一問題。首先,農(nóng)地使用權(quán)證券化制度本身即在運(yùn)行中保護(hù)和增加個(gè)體農(nóng)戶增量性農(nóng)地收益,從而為農(nóng)民社會(huì)保障基金“募集”了增量性資金。其次,在金融創(chuàng)新的情況下,完全可以在完成國家信用條件下的農(nóng)村土地證券化后,實(shí)現(xiàn)土地證券與農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)等的置換。農(nóng)民離開土地,可以用手中證券化的土地使用權(quán)到資本市場(chǎng)換取現(xiàn)金、交納保費(fèi),而實(shí)現(xiàn)社會(huì)化養(yǎng)老,也可以將農(nóng)地使用權(quán)證券與養(yǎng)老保險(xiǎn)單之間實(shí)現(xiàn)直接轉(zhuǎn)換。再次,廣大農(nóng)戶還可以直接在農(nóng)地證券化流轉(zhuǎn)市場(chǎng)上投資其業(yè)已出讓的農(nóng)地證券化資產(chǎn)來獲取額外的財(cái)產(chǎn)性收入。這些措施均有助于彌補(bǔ)農(nóng)民因農(nóng)地權(quán)利證券化流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的失地問題所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。

[1] 李海濤.土地證券化推動(dòng)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化[J].甘肅農(nóng)業(yè),2004(11).

[2] 朱玉林,陳 洪.農(nóng)村土地證券化融資研究[J].經(jīng)濟(jì)地理,2006(3).

[3] 田土城.不動(dòng)產(chǎn)證券化初探[J].鄭州大學(xué)學(xué)報(bào):哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版,2002(6).

[4] 徐淑萍.論推進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)證券化的重要意義[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì),2001(4).

[5] 鄭長博.新農(nóng)村建設(shè)中關(guān)于農(nóng)村土地證券化的探討[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2008(8).

[6] 王燕.我國農(nóng)村實(shí)行土地證券化的可行性分析[J].甘肅農(nóng)業(yè),2005(10).

[7] 劉國臻.土地利用分區(qū)管制略論[J].政法學(xué)刊,2003(5).

[8] 汪秀蓮,張建平.土地用途分區(qū)管制國際比較[J].中國土地科學(xué),2001(4).

The Necessity and the Feasibility of Securitization Transfer of Right to the Use of Farm land from the Perspective of Law

LV Xuan
(Law School,Sun Yat-sen University,Guangzhou Guangdong 510275,China)

The securitization is a for m of transfer mechanis m of agricultural land use right by use of security as a link.It is of great value for the protection of land incremental benefits of far mers,for the promotion of agricultural inves tment and for the prosperity of rural financialmarkets.Meanwhile,existing right basis,operation mechanism and carriermechanis m provide ruled elements for securitization transferof farmland use right.The system that landuse should be controlled by the district and the system that one must have rights for the developmentof land provide coordination and regulatory mechanis ms between securities transfer of the right of farmland use and farmland protection policy of the nation.The securitization of the right of farmland use itself helps resolve social security issues caused by the farmerswho have lost their land.

the right to the use of farmland;securitization transfer;law system;the system that land use should be controlled by the district;the right to develop the land

D922.32

A

1674-117X(2010)01-0045-04

2009-10-26

呂翾(1985-),男,湖南湘潭人,中山大學(xué)碩士研究生,主要從事土地與房地產(chǎn)法研究。

責(zé)任編輯:黃聲波