我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題及建議

文／馬強 山東省滕州市自然資源局 山東滕州 277599

引言：

自十八屆三中全會提出全面深化改革的總目標之后，國務院機構改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容之一就是整合不動產(chǎn)登記職責，構建不動產(chǎn)登記制度，同時該工作內(nèi)容也是社會主義市場經(jīng)濟體制和現(xiàn)代化市場體系發(fā)展的必經(jīng)之路。當前我國在法律法規(guī)、規(guī)章規(guī)范等多個頂層設計了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，這些工作推動了不動產(chǎn)登記工作的發(fā)展，但是在探索過程中也暴露出了一些不足。當前我國相關法律均為實體法，不動產(chǎn)登記規(guī)范管理的規(guī)則規(guī)定還存在嚴重不足。從立法角度看，配套的程序法是規(guī)范實體法運行的保障，可見，當前我國需要一部專門對不動產(chǎn)登記進行規(guī)范的法律，用于完善和鞏固既有不動產(chǎn)登記制度，推動私人物權保護進一步發(fā)展，將社會經(jīng)濟發(fā)展的動力和活力激發(fā)出來。

1、不動產(chǎn)登記制度的意義

2013年馬凱提出了不動產(chǎn)登記制度方案。在我國房地產(chǎn)和社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展背景下，面臨著越來越嚴峻的不動產(chǎn)問題。為了解決這些問題，馬凱出于兩個目的提出了不動產(chǎn)登記制度。

第一，加強建設基礎性制度，做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，為物權法規(guī)定的落實提供支持，保證安全地完成不動產(chǎn)交易工作，從而更加有效地保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權。本次方案還提出，社會的信用代碼的建立和統(tǒng)一要以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎，所以首先要加強構建和完善不動產(chǎn)登記制度。

第二，將我國行政制度的合法性加強。為了實現(xiàn)我國依法行政制度的完善和落實，要將制度的合理性提高。相關部門要做好科學民主、依法決策機制的建立健全，在決策建立后客觀地對制度進行評估和糾錯，嚴格按照既定的法定權限和程序?qū)⑾嚓P職責履行，保證有效、合法合規(guī)地執(zhí)行各項制度。同時，要深化政務公開工作，做好各項監(jiān)督機制的健全，充分發(fā)揮人民監(jiān)督的作用。

馬凱認為，首先，要以健全的市場經(jīng)濟需求建立完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。專業(yè)人士認為，我國市場經(jīng)濟的一項基本的制度措施就是不動產(chǎn)登記制度，該制度和每位公民的切身利益息息相關，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要目標也是管家目標之一就是保證人民的利益。所以，我們認為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和經(jīng)濟制度密切相關，并且發(fā)揮著重要價值。其次，明確每個公民的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能夠保證市場交易市場更加清晰，能夠?qū)崿F(xiàn)市場交換制度的優(yōu)化。在不動產(chǎn)交換市場上，交易雙方在市場制度的要求下順利地完成各項作業(yè)，能夠?qū)⒔窈蠼灰字贫炔煌暾l(fā)雙方糾紛的問題有效解決。

2、不動產(chǎn)登記制度存在的問題

2.1 不動產(chǎn)登記適用范圍小

當前我國還并沒有廣泛地應用不動產(chǎn)登記制度。我國法律在內(nèi)容請求權上對不動產(chǎn)登記有著明確的限制，將不動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)變、設立或者取消的范圍界定清楚。實際上，不動產(chǎn)登記還可以適用于其他一些領域，只是當前法律排除了其他內(nèi)容，這導致不動產(chǎn)登記有著較為狹窄的適用范圍。

2.2 不動產(chǎn)登記法律制度內(nèi)容不完善

目前我國缺乏完善的不動產(chǎn)登記制度，法律內(nèi)容也處于零散狀態(tài)，甚至有的內(nèi)容存在一定的矛盾之處，在制定過程中沒有充分和實際情況相結合，這就導致交易的安全性難以得到保障。有時為了滿足行政需求，會制定并且實施一些法律法規(guī)，其中《物權法》及時國家出臺的單獨展示不動產(chǎn)登記制度的法律，雖然《物權法》能夠進一步完善不動產(chǎn)登記制度，但是依然難以充分保證該制度的落實，這和《物權法》中條文內(nèi)容較為籠統(tǒng)有著很大的關系?！斗课莸怯涋k法》中進一步補充了相關內(nèi)容，但是不動產(chǎn)登記制度法律仍然難以統(tǒng)一，仍然缺乏嚴格標準的法律。

2.3 不動產(chǎn)登記申請條件不夠明確

雖然《物權法》明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記的申請條件，但是在具體應用中仍然存在一定的不足。當事人在法律法規(guī)支持下只需要完全接受不動產(chǎn)登記事項就能夠申請，在實際操作中，雙方當事人很難真正按照約定完成不動產(chǎn)登記申請。雖然雙方已經(jīng)達成了一致意見，但是仍然存在某一方違背約定的風險，如果出現(xiàn)這種情況，那么將難以利用明確的法律充分保障當事人的權益?？梢姡瑧攲⒉粍赢a(chǎn)登記申請條件進一步利用法律法規(guī)進行明確。

2.4 不動產(chǎn)登記效力不明確

如果缺乏明確的不動產(chǎn)登記效力，那么就會導致難以進一步實施和落實不動產(chǎn)登記制度。雖然在《物權法》中明確地規(guī)定了不動產(chǎn)登記的相關效益，但是也僅僅是保全卻沒有規(guī)定破產(chǎn)保護效力。

2.5 不動產(chǎn)登記機關不統(tǒng)一

在《物權法》中沒有將登記機構進行統(tǒng)一和明確。當前我國各個地區(qū)分別負責當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記事項，最終由國家負責統(tǒng)一規(guī)定，但是在具體落實中，問題頻出，這種登記模式也難以高效地實現(xiàn)。我國有著較多的不動產(chǎn)類型，有著較多的行政機關，相關法律法規(guī)就不動產(chǎn)登記的具體類型和登記機關進行了規(guī)定，比如在不動產(chǎn)登記過程中，土地這一不動產(chǎn)需要將行政部門受理申請，建設部門負責登記房屋產(chǎn)權。由于當事人額外繳納的費用增加，導致在登記不動產(chǎn)過程中登記機構難以高效統(tǒng)一，影響了不動產(chǎn)登記工作的順利推進。

3、我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的影響因素

3.1 制度因素

不動產(chǎn)登記立法和內(nèi)部組織架構是制度的兩個層面。立法方面，國家雖然頒布了一些相關法律條文，但是關于不動產(chǎn)登記的條款規(guī)定仍然較為模糊寬泛。內(nèi)部組織架構方面，我國雖然基本搭建完成了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系，但是在實際運行中上位法和下位法抵觸的情況仍然較多。

3.2 經(jīng)濟因素

社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及國民生活水平的提升從很大程度上影響了不動產(chǎn)登記制度，尤其是在市場經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展過程中，市場競爭日漸激烈，這從很大程度上影響了原有的政策方針。事實上，我國當前經(jīng)濟運行速度和不動產(chǎn)登記制度的匹配度并不高，所以整個不動產(chǎn)領域發(fā)展都受到了一定的負面影響。中國有著十分龐大的人口，必然會存在一些市場經(jīng)濟競爭，只有不斷完善現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度才能將經(jīng)濟快速發(fā)展而導致制度建設和經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)的問題快速解決。

3.3 社會因素

人民群眾的獲得感和參與感是改革成效鑒定中，社會層面主要的參考因素。我黨抓革命、謀發(fā)展就要爭取解民眾之需，為人民群眾辦事，就要解決市場主體的困難。為此，在不動產(chǎn)登記制度構建中，群眾的參與度發(fā)揮著十分關鍵的作用。當前我國很多人民群眾還沒有深刻理解不動產(chǎn)登記制度。

3.4 技術因素

屬地性是不動產(chǎn)登記技術層面的因素。在整合數(shù)據(jù)過程中工作人員常常會出現(xiàn)各個部門匯總登記數(shù)據(jù)差別大的情況，有的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)都是在紙上記錄的，并且有著較為久遠的時間，有的材料存在丟失、毀壞等情況。此外，我國各個地方在逐步建設不動產(chǎn)登記信息化系統(tǒng)，各個地區(qū)的信息化系統(tǒng)存在一定差異性，導師整合存量數(shù)據(jù)方面存在一些問題，比如登記信息化困難等。

4、我國不動產(chǎn)登記制度的完善建議

4.1 擴大不動產(chǎn)登記制度適用范圍

我國不動產(chǎn)登記制度的應用范圍并不廣泛，工作人員需要以具體實際情況為基礎積極拓展不動產(chǎn)登記制度的適用范圍。工作人員不但要按照合同規(guī)定的要求落實相關內(nèi)容，還要明確規(guī)定合同規(guī)定之外的獲取物權請求權的方法。如果當事人受到了利益損失，可以采用請求權保護自身的權利?？梢?，在未來發(fā)展中，要適當擴大不動產(chǎn)登記制度的適用范圍做好請求權保護，將不動產(chǎn)登記制度的作用充分發(fā)揮出來。

4.2 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法律

目前我國不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)得到進一步完善，這主要是在《物權法》的不斷實施下，不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容不再繼續(xù)零散。然而，在《物權法》中的相關條文均是以概括的方式對不動產(chǎn)登記制度進行規(guī)定，缺少預告登記報告制度的相關規(guī)定。由于《不動產(chǎn)登記法》尚需完善，因此，《物權法》的完善尚需時日?？稍凇睹穹ǖ洹分腥谌氩粍赢a(chǎn)登記制度，不過，由于《民法典》制定工作極為復雜，需對其不斷調(diào)整，根據(jù)實際情況進行修改。由于不動產(chǎn)登記制度的法律制定比較混亂，在這就需要對法律進行補充和完善?！段餀喾ā分幸?guī)定我國需要制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，這一條款能夠進一步推動《不動產(chǎn)登記法》的制定。許多法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容甚至超出《物權法》規(guī)定的范圍，這些法律可以對《物權法》的內(nèi)容進行有效的補充和細化，因此，在制定《不動產(chǎn)登記法》時，也可參考這些法律。不過，在應用時，還需考慮到其與《物權法》之間的關系。由于我國《物權法》的制定時間比較早，在制定《不動產(chǎn)登記法》時，就可以對《物權法》進行更加完善的審核和檢查。由于《物權法》還存在許多不完善之處，就要發(fā)揮出《不動產(chǎn)登記法》的查缺補漏效果，這樣就可以對《物權法》形成更好的補充。

4.3 確定不動產(chǎn)登記適用條件

雖然《物權法》中明確規(guī)定了當事人自主選取權，但是這一法律沒有充分保護當事人不動產(chǎn)的登記條件?！段餀喾ā穱栏竦叵拗屏水斒氯松暾埐粍赢a(chǎn)登記的條件，需要雙方當事人完全接受不動產(chǎn)登記事項后方可提交申請。這種硬性規(guī)定導致雙方當事人雖然沒有完成申請但是已經(jīng)提前有了約定，如果一方違背約定那么無法繼續(xù)進行申請工作，無法做好當事人合法權益的充分保護。所以，需要將不動產(chǎn)登記的適用條件進行明確地規(guī)定，通過立法等方式將弱者的權益進行充分地保障，保證弱者無需征求對方意見也可以將申請工作完成。

4.4 明確不動產(chǎn)登記法律效力

我國關于不動產(chǎn)登記的法律效力仍然存在嚴重的不足，只有將法律效力提高才能為我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展保駕護航。當前市場經(jīng)濟發(fā)展中較為常見的一種現(xiàn)象就是破產(chǎn)，這和我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級有著很大的關系，由此產(chǎn)生更大的各種類型的風險，所以，需要加強保護債權人的利益，將不動產(chǎn)登記法律效力提高，進一步保障交易的安全性，完善不動產(chǎn)登記制度。

4.5 明確不動產(chǎn)登記機關

通過將不動產(chǎn)登記機關確定可以實現(xiàn)多方登記的問題有效解決，能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)登記工作效率顯著提升，可以加工人力浪費的問題減少。在不動產(chǎn)登記過程中，很多登記機關會參與其中，加上相關法律規(guī)范不完善，導致很容易損害權利人的利益。在登記機關選擇方面，我國學者的意見并不統(tǒng)一。

第一，在地方法院設置專門的登記機關；

第二，確定行政機關行使行政權力，將登記效率提高；

第三，利用律師事務所、公證機關等中介機構完成不動產(chǎn)登記工作。

在這三種機構中，行政機關可以大大提升不動產(chǎn)登記的工作西歐阿綠，能夠?qū)⑿姓嗔Τ浞职l(fā)揮出來。針對法院設置登記機關的建議，會涉及到修正和他調(diào)整法律法規(guī)等工作。如果選用中介機構，其中存在的問題較多，相應權力無法發(fā)揮出來。通過對我國國情進行分析客戶，選擇登記機關中，可以優(yōu)先選擇行政機關，將不動產(chǎn)登記制度的不足有效改善，實現(xiàn)登記效率的提升。

4.6 利用信息技術提升數(shù)據(jù)整合與建庫速度

在不動產(chǎn)登記任務完成后需要加強整合相關數(shù)據(jù)資料。我國有著眾多的人口，較為廣闊的地域，各個地區(qū)的登記方式也存在一定的差異，導致面臨著較大的數(shù)據(jù)整合難度，傳統(tǒng)依靠工作人員存檔整理的方式并不適合我國國情，所以，此時可以充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術的優(yōu)勢，通過建庫等方式將數(shù)據(jù)的整合效率提高。在信息系統(tǒng)中，通過構建數(shù)據(jù)庫并且完整準確地輸入每一次登記的信息，能夠利用計算機、網(wǎng)絡等技術十分便捷地存儲備份相關檔案。同一當事人在登記中選用的登記方式、登記事由可能存在一定的不同，為了簡化檔案存檔工作，避免給工作人員檔案管理工作帶來較大的負面影響，保證高效地整理相關數(shù)據(jù)信息，應當利用信息系統(tǒng)，將每次重復登記或者同一當事人登記都自動轉(zhuǎn)入到當事人名下，這種方式可以方便不動產(chǎn)登記和數(shù)據(jù)整理工作。每個人在建立了相關數(shù)據(jù)資料后，電腦可以根據(jù)當事人登記方式做好檔案庫的構建，并且準確地區(qū)分各項數(shù)據(jù)信息，可以大大提高工作人員的工作效率。

4.7 建立不動產(chǎn)登記賠償責任機制

《中華人民共和國不動產(chǎn)登記法》中仍然沒有明確地規(guī)定責任制度。在《中華人民共和國物權法》第二十一條和《中華人民共和國民法典》第二百二十二條規(guī)定和實踐情況進行分析可知，當前針對登記機構的責任有兩種觀點，一種認為機構需要實行現(xiàn)行賠付，另一種觀點認為登記機構承擔過錯賠償責任。通過對當前政策進行分析可知，我國還沒有明確地規(guī)定和劃分登記機構責任和登記人員責任，這就導致登記人員怕承擔責任。為此，我國需要進一步細化、明確登記法律責任，并且要以當?shù)氐膶嶋H情況做好賠償資金來源體系的優(yōu)化，最終統(tǒng)一責權，將當事人賠償和登記機構賠償?shù)慕缦廾鞔_，保證不動產(chǎn)登記糾錯賠償機制健全可操作。

4.8 健全體系并明確培養(yǎng)責任

早在2013年馬凱就提出了不動產(chǎn)登記制度，雖然經(jīng)過了一些年的發(fā)展，但是當前仍然缺乏完善的不動產(chǎn)登記體系。我國應當加強建立和完善相關制度，做好不動產(chǎn)登記體系的完善和優(yōu)化。這種體系有助于當事人、工作人員乃至我國國家整體制度的優(yōu)化。在當事人方面，通過健全不動產(chǎn)登記體系可以保證其辦理相關業(yè)務時更加方便快捷，能夠快速地得到系統(tǒng)關于不動產(chǎn)登記中的問題和疑惑。在工作人員方面，工作人員可以利用健全的體系將自己的責任和義務進一步明確，保證更有底氣開展各項工作，能夠更加準確地辦理相關業(yè)務，實現(xiàn)快速準確地建立和應用數(shù)據(jù)庫。在國家方面，通過構建健全的體系能夠?qū)崿F(xiàn)領導統(tǒng)一，可以有理有據(jù)地保護人民的不動產(chǎn)，能夠更加準確地判斷一些矛盾糾紛。

結束語：

在新時代發(fā)展召喚下，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系逐漸改進優(yōu)化，該體系的完善和落實可以保證國務院戰(zhàn)略部署的更加高效。我國當前處于深化改革階段，文章從不動產(chǎn)登記制度角度提出了改善該制度的建議，希望有助于我國不動產(chǎn)制度的發(fā)展。