農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中地藉調(diào)查模式探討
——以四川省雙流縣為例

周麗瓊，秦巖賓，李建

(成都理工大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院，四川成都 610059)

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中地藉調(diào)查模式探討
——以四川省雙流縣為例

周麗瓊?，秦巖賓，李建

(成都理工大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院，四川成都 610059)

農(nóng)村集體土地的權(quán)屬狀況與城鎮(zhèn)土地權(quán)利狀況不同，結(jié)合“農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查與測繪”重點(diǎn)闡述了地籍調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題和解決辦法，最后提出了農(nóng)村宅基地調(diào)查和測繪的建議。

宅基地；地籍調(diào)查；農(nóng)村地籍測量

隨著各大城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、城市圈的擴(kuò)大和衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)，一些基礎(chǔ)建設(shè)條件優(yōu)越的城市正積極開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化工作?；A(chǔ)設(shè)施良好的城郊及農(nóng)村地區(qū)土地已成為一種稀缺資源，加強(qiáng)對農(nóng)村土地的管理，非常緊迫與必要。

2008年至今，成都市對周邊行政轄區(qū)內(nèi)的縣進(jìn)行了農(nóng)村宅基地調(diào)查與測繪工作，筆者就雙流縣黃龍溪鎮(zhèn)川江村為例，闡述農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中的宅基地調(diào)查與測繪工作。此次宅基地的調(diào)查、測繪成果將作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的一項(xiàng)權(quán)威資料，為將來宅基地使用權(quán)確權(quán)和房產(chǎn)登記發(fā)證工作提供技術(shù)依據(jù)。

1 地籍調(diào)查實(shí)施方案

地籍調(diào)查工作首先必須使調(diào)查成果能夠符合土地權(quán)屬管理、土地利用等需要，同時(shí)結(jié)合考慮目前我國農(nóng)村現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)條件，調(diào)查從方法上應(yīng)選用既能與現(xiàn)有實(shí)際條件相適應(yīng)，又能滿足當(dāng)前地籍管理和今后發(fā)展需要的經(jīng)濟(jì)、簡易實(shí)用的一些方法。

1.1 宅基地調(diào)查應(yīng)注意的專業(yè)術(shù)語

鑒于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性會(huì)造成在確權(quán)和測量過程中對權(quán)屬界線的指定不正確或?qū)τ袪幾h的權(quán)屬界線不能做出合理地裁決，權(quán)屬調(diào)查人員必須要正確理解相關(guān)專業(yè)術(shù)語的含義，進(jìn)場前作業(yè)人員應(yīng)了解以下內(nèi)容。

(1)集體土地建設(shè)用地:指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括:鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地(如各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體修建的物資保管室、糧食加工房和曬場)，以及農(nóng)村居民住宅用地。

(2)宅基地:宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地。申請取得宅基地使用權(quán)后，滿兩年未建設(shè)房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的，其宅基地使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織無償收回。

(3)林盤:農(nóng)村在房后面廣植大片竹林，成都平原稱這些成林竹木為林盤。農(nóng)戶依法對林盤享有所有權(quán)和處置權(quán)。

(4)自留地(山):自留地(山)是農(nóng)業(yè)合作化以后集體分配給社員長期使用的土地。

(5)飛地:一個(gè)單位所有的、與其成片土地相分離而坐落在其他單位范圍內(nèi)的土地；屬于一個(gè)行政區(qū)管轄，但不與本區(qū)毗連的土地；土地的實(shí)際坐落，同土地證書上所載坐落不一致的土地。如果在權(quán)屬調(diào)查過程中，集體之間達(dá)成協(xié)議，通過土地交換消除“飛地”的則不單獨(dú)劃宗[1]。

1.2 宅基地權(quán)屬調(diào)查

宅基地權(quán)屬調(diào)查的基本單元為宗地[2]。宗地為農(nóng)戶宅基地范圍邊界線。按照雙流縣農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革要求，其范圍包括房屋建(構(gòu))筑物、林盤、部分緊鄰房屋建構(gòu)(筑)的自留地。

1.3 宅基地地籍編號

所有權(quán)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的采用“行政區(qū)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)——宗地”三級編號；所有權(quán)屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織的采用“行政區(qū)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)——村——宗地”四級編號；所有權(quán)屬于組(社)集體經(jīng)濟(jì)組織的采用“行政區(qū)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)——村——社(組)——宗地”五級編號；其中行政區(qū)名用簡寫字母表示，如雙流縣為“SL”。

2 地籍測量

2.1 地籍控制測量

地籍控制測量分為基礎(chǔ)控制測量和圖根控制測量。

(1)基礎(chǔ)控制測量

采用GPS快速靜態(tài)定位模式在假設(shè)起點(diǎn)或原有控制點(diǎn)的基礎(chǔ)上布設(shè)一級GPS控制網(wǎng)作為平面控制的基礎(chǔ)，要求滿足《全球定位系統(tǒng)(GPS)測量規(guī)范》中一級控制各項(xiàng)指標(biāo)和規(guī)定的要求。鑒于農(nóng)村實(shí)際情況，此類控制點(diǎn)宜建立在行政村落集中的地方。

(2)GPS－RTK實(shí)測圖根控制測量

雖可以按照(1)方案建立基礎(chǔ)控制點(diǎn)，但測區(qū)內(nèi)行政村落分布廣泛，若利用基礎(chǔ)控制測量成果進(jìn)行常規(guī)全站儀導(dǎo)線控制測量，外業(yè)和內(nèi)業(yè)工作量大耗時(shí)長，經(jīng)濟(jì)性差。所以在實(shí)際工作中采用GPS－RTK技術(shù)進(jìn)行圖根控制測量，主要用于外圍開闊地區(qū)。

實(shí)地作業(yè)時(shí)，首先作業(yè)前應(yīng)認(rèn)真選取高等級控制點(diǎn)進(jìn)行參數(shù)解算和控制點(diǎn)檢核，點(diǎn)位要求均勻分布在測區(qū)周邊和內(nèi)部，在確認(rèn)基準(zhǔn)站、“參數(shù)”的架設(shè)和計(jì)算均正確無誤后方可正式作業(yè)。

2.2 地籍要素測量

地籍要素測量的方法可分為兩種，即圖解地籍測量和解析法地籍測量。其中，解析法地籍測量相對圖解法地籍測量具有精度高、測量速度快、現(xiàn)勢性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，是目前地籍測量的主要方法。

(1)地籍要素測量

雙流縣農(nóng)村地勢起伏較大，通視條件差，界址線較城市宗地權(quán)屬界線不規(guī)則，故農(nóng)村地籍的解析法測量主要是對開闊條件下的界址點(diǎn)采用極坐標(biāo)法測定。宗地內(nèi)部的隱蔽地物，如竹林邊界、地類界等，盡量采用解析法，配以距離交會(huì)法等圖解法測定。距離交會(huì)法的精度已在相關(guān)文獻(xiàn)中得到檢驗(yàn)[3]，完全可以滿足此類作業(yè)精度。

根據(jù)地籍調(diào)查規(guī)程，在地籍平面控制測量基礎(chǔ)上的地籍碎部測量，其界址點(diǎn)允許誤差在10 cm～15 cm，結(jié)果表明，RTK碎部測量的精度在5 cm以下，精度完全滿足地籍要素測量的精度要求[4]，與常規(guī)的全站儀極坐標(biāo)測量相比，具有作業(yè)效率高、作業(yè)范圍廣、定位精度高、數(shù)據(jù)無誤差的優(yōu)點(diǎn)。此次實(shí)踐中，將數(shù)據(jù)保存為南方地形地籍測繪軟件(CASS系列)格式(.DAT)，在野外輸入地物編碼，內(nèi)業(yè)進(jìn)行編碼引導(dǎo)自動(dòng)成圖，大大提高了數(shù)據(jù)處理能力。

(2)地籍要素的合理取舍

當(dāng)前，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)正如火如荼地進(jìn)行，鄉(xiāng)村地形變化很快，常見于各種不規(guī)范的、臨時(shí)性地物，如臨時(shí)圍墻、簡易棚房、進(jìn)戶電桿等。測量這類地物需花費(fèi)大量精力，故可征詢甲方，進(jìn)行合理的取舍[4]。

3 存在的問題及建議

3.1 主要存在的問題及解決方法

村民對產(chǎn)權(quán)制度改革的認(rèn)識存在誤區(qū)，部分村民對村鎮(zhèn)集體組織的動(dòng)員大會(huì)重視程度不高，對產(chǎn)權(quán)制度改革相關(guān)概念理解不清楚，指界不正確，與相鄰宗地土地使用者產(chǎn)生糾紛；部分村民對權(quán)屬確定概念理解不清楚，提交資料不符合要求，造成了在面積統(tǒng)計(jì)、公示過程中存在嚴(yán)重返工程序。主要表現(xiàn)在:

(1)戶主聲明書中家庭成員數(shù)與提交的戶口復(fù)印件人數(shù)不吻合。主要原因?yàn)榧彝コ蓡T婚遷(遷入或遷出)，沒有及時(shí)轉(zhuǎn)入或轉(zhuǎn)出戶口。

(2)權(quán)屬調(diào)查存在多戶主。多戶主是由于家庭成員分戶，造成一處宅基地并存多個(gè)戶主。此種情況可建議在確權(quán)過程中填寫多份地籍調(diào)查表，在每份調(diào)查表土地使用者名稱一欄中并列填寫多個(gè)戶主姓名，約定排列首位的為第一權(quán)利人，并在共有使用權(quán)一欄中填寫“該宅基地由××人與××，……人共有”，建議明確填寫各自占有的面積百分比。

(3)權(quán)屬調(diào)查成果出現(xiàn)無戶主狀況。一般由下列兩種情況造成:

①原家庭戶主因遭受不可抗拒原因(如去世、法律剝奪其公民權(quán)利等)不能繼續(xù)履行權(quán)利，此時(shí)應(yīng)根據(jù)法定繼承關(guān)系確定新戶主。新戶主應(yīng)及時(shí)辦理戶口簿換證工作。若時(shí)間緊迫，可以由村級以上行政單位出具證明，確認(rèn)提交資料真實(shí)有效。

②經(jīng)家庭成員口頭協(xié)議或村級行政單位證實(shí)產(chǎn)生的家庭成員關(guān)系分裂(一宗地內(nèi)存在多個(gè)戶主)，新戶主沒有及時(shí)更換戶口簿。此類情況必須要重新?lián)Q發(fā)新戶口簿，否則將其并入原家庭戶主名單中，不單獨(dú)進(jìn)行權(quán)屬確認(rèn)。

(4)指界缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)村民與村委會(huì)和調(diào)查組之間的糾紛，造成村民相互攀比，指界范圍尺寸擴(kuò)大。

(5)調(diào)查過程中出現(xiàn)房屋建造者不具備戶主身份，因而對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生疑慮，擔(dān)心將來的證書發(fā)放造成所有權(quán)讓渡，導(dǎo)致家庭內(nèi)部因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)產(chǎn)生糾紛。

3.2 措施和建議

建議國家有關(guān)部門明確農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革操作規(guī)程，規(guī)范成果驗(yàn)收制度，從法律上保護(hù)改革后農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的社合法權(quán)益，保障農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)其健康發(fā)展。

[1] 杜國平，鐘太洋.農(nóng)村集體土地登記的宗地確定標(biāo)準(zhǔn)探討[J].安徽農(nóng)業(yè)科技，2006，34(11):2574～2575

[2] 詹長根.地籍測量學(xué)[M].北京:武漢大學(xué)出版社，2003

[3] 李全信.估算測邊交會(huì)測量界址點(diǎn)精度的有關(guān)問題[J].北京測繪，2008(3):16～19

[4] 胡志剛，花向紅，韓紅超等.GPS—RTK技術(shù)在地籍測量中的應(yīng)用研究[J].測繪信息與工程，2007，32(5):46～47

[5] 李征，司靜波.WBS工作分解結(jié)構(gòu)在地籍調(diào)查工作中的應(yīng)用[J].黑龍江科技信息，2008(9):39～39

Discussion on Cadastral Survey Mode in Rural Property Rights System

Zhou LiQiong，Qin YanBin，Li Jian
(College of Earth Sciences，Chengdu University of Technology，Chengdu 610059，China)

Because of a different situation in collective land rights of rural and urban land rights，combined with“cadastral survey and mapping of rural homestead”，focuses on the problems in investigation and mapping and find a solution，and finally raise the recommendations of investigation on the rural homestead Survey and Mapping.

Homestead；cadastral survey；rural cadastral

1672－8262(2010)06－107－03

P272

B

2010—03—10

周麗瓊(1980—)，女，在讀碩士研究生，從事3S技術(shù)應(yīng)用、地籍測量技術(shù)工作。