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    房產(chǎn)投資回報(bào)空間不再巨大

    2010-03-22 03:21:34
    市場(chǎng)瞭望·投資者 2010年5期
    關(guān)鍵詞:迪拜樓市福州

    張 芬

    房?jī)r(jià)不斷攀升是投資者們樂意看到的,但繁榮的身后也隱藏著危機(jī),樓市泡沫迅速膨脹,使得人們開始擔(dān)心投資房產(chǎn)的價(jià)值回報(bào)。

    2月5日,聲稱欲動(dòng)用數(shù)億資金、抄底哈利法塔的溫州企業(yè)家們從迪拜回國(guó),帶隊(duì)的阿聯(lián)酋溫州商會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳志遠(yuǎn)告訴記者,此行未購(gòu)買一套房產(chǎn)。2月2日出發(fā)前,該團(tuán)另一發(fā)起人金華溫州商會(huì)會(huì)長(zhǎng)姜勇忠表示,他們有意購(gòu)買包括哈利法塔在內(nèi)的迪拜房產(chǎn)。然而。4天內(nèi),溫州企業(yè)家們都是只看不買。

    “迪拜短時(shí)間內(nèi)還很難看到回升跡象?!睖刂荼就两?jīng)濟(jì)學(xué)者馬津龍認(rèn)為,迪拜危機(jī)爆發(fā)至今不足1年,當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未來預(yù)期不明,以致人們很難判斷迪拜房地產(chǎn)走勢(shì)。

    與迪拜低迷的樓市形成鮮明對(duì)比,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻熱情高漲,房?jī)r(jià)不斷攀升是投資者們樂意看到的,但繁榮的身后也隱藏著危機(jī)。樓市泡沫迅速膨脹,使得一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂中國(guó)樓市是否會(huì)重蹈迪拜的覆轍?

    泡沫正在蔓延

    人們已經(jīng)領(lǐng)教了2009年樓市的瘋狂,都以為2010年的樓市能夠緩下腳步歇一歇,可是事與愿違,虎年的房地產(chǎn)似乎更加“來勢(shì)洶洶”。

    海南,無疑是2010年年初房地產(chǎn)界最引人關(guān)注的熱點(diǎn)。海南國(guó)際旅游島的建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)布至今才兩個(gè)月,雖然現(xiàn)在看來,這還僅僅是一個(gè)概念,但海南的房?jī)r(jià)卻漲到了令所有人瞠目結(jié)舌的地步。不僅???、三亞等區(qū)域中心城市的房?jī)r(jià)連番暴漲,就連瓊海、博鰲、文昌等二線城市的商品房?jī)r(jià)格也正以令人難以置信的速度狂飆突進(jìn)。在房地產(chǎn)規(guī)模僅次于??诘娜齺啠?010年1月開盤的樓盤中,出現(xiàn)了每平方米7萬余元的“天價(jià)房”。

    “坐火箭速度”飆升的房?jī)r(jià)吸引了眾多投資客爭(zhēng)先恐后前往海南,幾千億資金也隨之流人海南樓市?!翱墒?,海南經(jīng)濟(jì)一直不算發(fā)達(dá),一年的GDP總量為1 600多億元。人均每年可支配收入13000多元,農(nóng)村的就更少了,才4000多塊錢,不要說買一平方米的房子了,按海景房來說,連0.3平方米都買不到?!备V荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠分析,從短期看,海南房地產(chǎn)已經(jīng)形成了一定的泡沫,因?yàn)榇罅康臒徨X進(jìn)入,把房地產(chǎn)的價(jià)格迅速拉上去;從中長(zhǎng)期看,這個(gè)泡沫是可以逐步消化的,現(xiàn)在中高收入群體到海南二次購(gòu)房的需求大大增加,但需要警惕的是。不要把現(xiàn)在短期的泡沫變成一個(gè)中長(zhǎng)期的泡沫,不能讓房地產(chǎn)綁架海南國(guó)際旅游島的發(fā)展。

    而在福州本土市場(chǎng),一個(gè)新“地王”誕生了!2月4日,福州舉行2010年首次土地拍賣會(huì),王莊地塊以成交總價(jià)60億元?jiǎng)?chuàng)福州地價(jià)新紀(jì)錄。對(duì)此,成功摘得王莊地塊的江西正榮集團(tuán)相關(guān)人士接受記者采訪時(shí)表示,正榮集團(tuán)之所以敢在福州拿地,主要是看好海西的發(fā)展前景。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè),高達(dá)8653元/平方米的樓面均價(jià),意味著該項(xiàng)目的銷售單價(jià)將接近兩萬。開發(fā)商競(jìng)相高價(jià)拿地,被推高的地價(jià)又直接導(dǎo)致高房?jī)r(jià),加上投資投機(jī)購(gòu)房者哄抬,其中存在多少泡沫就可想而知了。

    “政策”滋潤(rùn)

    是什么原因使海南房?jī)r(jià)近期大幅上揚(yáng)呢?有分析人士認(rèn)為,金融危機(jī)發(fā)生以來,全國(guó)多數(shù)城市的樓市劇烈波動(dòng),而海南成為全國(guó)為數(shù)不多的房?jī)r(jià)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的省份之一。2009年的歲末,國(guó)家又給海南島包了一個(gè)“大紅包”,那就是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過建設(shè)海南國(guó)際旅游島,在這個(gè)重大利好的刺激下,海南房?jī)r(jià),扶搖直上。

    福建與海南有著相似的情況,海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的提出也為福建經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給足了想像空間。福州身處海西經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的中心,不斷加速的城市化進(jìn)程必然帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺,在剛性需求和投資需求共同作用下,房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高。

    2009年,政府實(shí)行積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策,貨幣供給量比2008年增長(zhǎng)30%,新增貸款10萬億元?!板X多如洪水,總要找個(gè)去處。實(shí)體經(jīng)濟(jì)消化不了這么多錢,于是大量的錢就流入股市、樓市,泡沫逐漸膨脹,特別是在一些國(guó)家發(fā)展政策傾向高的區(qū)域,房?jī)r(jià)很容易借‘題材之手肆意上漲,所以會(huì)出現(xiàn)投機(jī)者攜巨額現(xiàn)金赴海南,一買就是數(shù)套、數(shù)十套房子的現(xiàn)象?!彪p安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新說。

    而且,在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求嚴(yán)重失衡的情況下,土地供給量相對(duì)較少,陷入“僧多粥少”的局面,土地溢價(jià)現(xiàn)象嚴(yán)重,房?jī)r(jià)飆升后的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)被無限吹大。

    自住可以買入

    現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)一個(gè)階段性頂點(diǎn),家庭房?jī)r(jià)收入比接近30:1,租金比500:1左右,新盤空置率50%以上的一線城市已經(jīng)達(dá)成了房地產(chǎn)泡沫破裂的必備條件,最終有效需求者購(gòu)買力不足無力接盤,出租所得租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠支付按揭,一線城市的房?jī)r(jià)連最基本的投資價(jià)值都失去了,如果再?zèng)]有政策調(diào)整,剩下的就只有等待泡沫破滅。

    無論是2009年底的“國(guó)四條”,還是今年1月份的“國(guó)十一條”,所有議論的焦點(diǎn)都是如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),并遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng),其根源就是目前一線城市及一些大中城市房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重,為的就是避免崩盤。所以,2010年的房?jī)r(jià)不再會(huì)有2009年那樣暴漲的溫床,但為了防止嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰,政府也不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌,至少不能短時(shí)間內(nèi)驟降,因?yàn)榉績(jī)r(jià)一旦下跌,連鎖反應(yīng)將非常明顯。

    鑒于政府此時(shí)敢于拋出一些控制房?jī)r(jià)過快上漲的信息,是希望投機(jī)者減少,使2010年房?jī)r(jià)易于保持穩(wěn)定,因此,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為2010年投資房產(chǎn)不再有巨大的回報(bào)。

    “業(yè)界普遍預(yù)計(jì)2010年房?jī)r(jià)還會(huì)在目前的基礎(chǔ)上漲20%,整體是平穩(wěn)的,自住者可以入手,但買房投資要謹(jǐn)慎?!编崘坌卤硎?。

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