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    樓價(jià)假摔,政策選擇成頭號(hào)難題

    2010-03-08 03:53:20袁曉瀾
    市場(chǎng)瞭望·投資者 2010年4期
    關(guān)鍵詞:決策層開(kāi)發(fā)商信貸

    袁曉瀾

    面對(duì)房?jī)r(jià)泡沫滋生的現(xiàn)狀,2010年,決策層是否下決心擠壓房?jī)r(jià)泡沫、將如何擠壓房?jī)r(jià)泡沫,成為這個(gè)新年開(kāi)始最大的焦點(diǎn),而相關(guān)政策的出臺(tái)又成了擺在決策層面前的頭號(hào)難題。

    房?jī)r(jià)泡沫,已經(jīng)成為擺在市場(chǎng)面前的一個(gè)大問(wèn)號(hào)。

    2009年房產(chǎn)政策調(diào)控,主要集中在對(duì)于房?jī)r(jià)影響間接的土地方面,政策傳達(dá)到終端銷售仍需要一個(gè)過(guò)程,對(duì)房?jī)r(jià)影響太間接。

    在寬松的政策環(huán)境下,2009年的房?jī)r(jià),猶如脫韁野馬,一路創(chuàng)下新高,直至年底,攀登至歷史最高點(diǎn)。

    然而房地產(chǎn)輝煌的背后,卻纏繞著一身的麻煩。在2009年,一線城市房?jī)r(jià)上漲了50%以上,而在《福布斯》雜志最近公布的世界七大近在眼前的金融泡沫中,中國(guó)的房地產(chǎn)排在第二位,房地產(chǎn)泡沫已成為中國(guó)必須面對(duì)的嚴(yán)峻問(wèn)題。臨近2010年,政策突然翻臉收緊,在這種利空預(yù)期下,泡沫在2010年是否會(huì)被擠破、相關(guān)政策如何出臺(tái)成為一個(gè)新年謎題。

    關(guān)鍵詞;地王泡沫恐慌性

    2008年房地產(chǎn)行業(yè)的熊市特征已經(jīng)被完全洗凈,在2009年再次上演了牛市的瘋狂。

    年初,北京市建委等9部門聯(lián)合發(fā)布“15條救市新政”,被潘石屹稱為“政府送給北京購(gòu)房者、房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)牛年春節(jié)大禮包”。從此為起點(diǎn),2008年被壓抑的購(gòu)房需求逐漸釋放出來(lái),北京房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇。全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也相繼走出一波“小陽(yáng)春”的行隋。

    我愛(ài)我家控股副總裁胡景暉告訴記者,2009年樓市的火爆主要是在寬松的政策環(huán)境下發(fā)生的,為了刺激經(jīng)濟(jì),低利率和低稅費(fèi)已經(jīng)達(dá)到了歷史最低點(diǎn)。而另一方面,2008年被抑制的需求在2009年得到了集中釋放,而為了趕樓市優(yōu)惠政策的末班車,一些恐慌性需求人市,透支了2010年的部分需求,這三年需求在2009年集中入市,加劇供不應(yīng)求局面,成交量創(chuàng)新高的同時(shí),也推高了房?jī)r(jià)。

    而隨著巨量信貸潛入樓市,房地產(chǎn)的虛火燒得更旺,并漸漸傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。從2009年5月富力拿下當(dāng)時(shí)北京的單價(jià)地王開(kāi)始,一線城市地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)打響。而在這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)中,拿地王者又以國(guó)企背景企業(yè)最為耀眼。從5月開(kāi)始的半年時(shí)間里,保利、綠地、各地城建集團(tuán)、中海集體亮相土地市場(chǎng)。

    而在CRIC上市慶典上,中房協(xié)秘書長(zhǎng)朱中一曾向記者表示,通脹預(yù)期造成保值增值需求資金來(lái)樓市避險(xiǎn),開(kāi)發(fā)商銷售回籠好而不急于銷售,以及地王的出現(xiàn),都客觀上助推了房?jī)r(jià)的提高。

    而實(shí)際上,房?jī)r(jià)的無(wú)休止上漲,已經(jīng)使房屋的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其價(jià)值,并出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)房行為。日前,萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石也表示,目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生泡沫,并且這個(gè)泡沫終將破裂,而萬(wàn)科為此已經(jīng)提前準(zhǔn)備。

    土地政策難擠房?jī)r(jià)泡沫

    與“泡沫”一樣,“地王”是2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的關(guān)鍵詞之一,成為決策層調(diào)控的首個(gè)目標(biāo)。

    從2009年8月起,國(guó)土部等相關(guān)部門就出臺(tái)一系列土地政策,調(diào)控緊緊圍繞地王和打擊囤地。12月17日,財(cái)政部等五部門出臺(tái)開(kāi)發(fā)商土地出讓金首付比例提高到50%政策,更是提高了土地的購(gòu)買門檻;而為進(jìn)一步打擊囤地,2009年12月23日,國(guó)土部掛牌督辦9省18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地,動(dòng)作頻頻,使得2009年成為土地調(diào)控年。

    然而,在現(xiàn)今土地財(cái)政主導(dǎo)的地方財(cái)政體系中,地方政府是否能向開(kāi)發(fā)商動(dòng)刀?

    一位開(kāi)發(fā)商向記者表示,二、三線城市拿地后,余款拖著不交,地方政府也不會(huì)強(qiáng)制要求交或者收回土地。而2009年良好的銷售回款,讓開(kāi)發(fā)商手里并不缺錢,地王現(xiàn)象還將持續(xù)一段時(shí)間。

    “地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴,也讓地方政府更維護(hù)開(kāi)發(fā)商。”一位土地專家向記者表示,在政策執(zhí)行上會(huì)對(duì)中央政策有抵觸。

    事實(shí)上,開(kāi)發(fā)商不差錢的現(xiàn)狀,讓這些關(guān)于土地的政策,似乎有些不痛不癢。一位大型開(kāi)發(fā)商向記者表示,國(guó)土部的“新政”對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商影響不大,從2009年5月份起,北京國(guó)土部門其實(shí)早已悄然提高了買地門檻,要求北京所有項(xiàng)目土地款要在1個(gè)月內(nèi)交清,而北京也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)項(xiàng)目拖欠了土地出讓金。

    據(jù)該人士介紹,土地出讓金首付比例的提高,對(duì)大型企業(yè)影響很小,將限制中小企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),從購(gòu)買土地這個(gè)市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商已經(jīng)加速洗牌,而中小企業(yè)在拿地上資金比不過(guò)大企業(yè),難以拿到土地的企業(yè)正在逐步淡出房地產(chǎn)行業(yè)。

    房?jī)r(jià)越來(lái)越高,在地價(jià)與房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論成為一個(gè)社會(huì)話題之后,決策層出臺(tái)一系列土地政策,將對(duì)2010年房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響尚不得而知。

    2010年房?jī)r(jià)面臨回調(diào)

    刺激經(jīng)濟(jì)的天量信貸,在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有恢復(fù)之前,資金都跑到了房地產(chǎn)來(lái)避險(xiǎn),信貸的放松推高了資產(chǎn)價(jià)格。

    2009年的新增信貸規(guī)模約為9.7萬(wàn)億元,在11月的一次公開(kāi)亮相中,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示,2010年肯定會(huì)減少,新增信貸預(yù)計(jì)在6萬(wàn)億~7萬(wàn)億元。

    國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部發(fā)展戰(zhàn)略處處長(zhǎng)高輝清向記者表示,隨著世界經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和我國(guó)出口的轉(zhuǎn)好,資金將轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì),進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金將減少。另一方面,房?jī)r(jià)已上漲到歷史最高點(diǎn),當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇時(shí),投機(jī)者也會(huì)選擇從房地產(chǎn)市場(chǎng)逃離。信貸的減少和資金的轉(zhuǎn)移,將使房?jī)r(jià)面臨調(diào)整。

    而顧云昌認(rèn)為,2010年持續(xù)適度寬松的政策將保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定,我國(guó)經(jīng)濟(jì)正從低谷走向繁榮,房?jī)r(jià)目前還處于上升通道,房?jī)r(jià)再暴跌的可能性很小。而隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和收入的增加,房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定或調(diào)整,其也是擠壓房地產(chǎn)泡沫的過(guò)程。

    而一旦房?jī)r(jià)回調(diào),開(kāi)發(fā)商“不差錢”能維持多久呢?上述開(kāi)發(fā)商向記者表示,地價(jià)過(guò)高,如果沒(méi)有高房?jī)r(jià)維持,開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也將加大,從而不得不面臨推遲開(kāi)發(fā)的命運(yùn)。

    另一方面,開(kāi)發(fā)商融資的主要渠道也在收緊。目前已有多家銀行將開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)項(xiàng)目自有資本金比例提高至40%、50%,而2010年的新增信貸規(guī)模也下降。

    胡景暉表示,2010年信貸收緊,不光使購(gòu)房者購(gòu)買力下降,也將使部分開(kāi)發(fā)商資金緊張開(kāi)始出現(xiàn)打折售房。房?jī)r(jià)上漲過(guò)高的城市,會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的回調(diào)。預(yù)計(jì)一季度交易清淡,經(jīng)歷一手房調(diào)整后,二手房也將跟著降。

    2009年遺留的旁價(jià)和地價(jià)問(wèn)題,正成為2010年擺在決策層面前一個(gè)羅生門。

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