中國房地產戰(zhàn)爭

吳敬方

“中國的房地產業(yè)已經異化為‘癌變的資本游戲場，其游戲規(guī)則和獲取利潤的手段與證券市場毫無二致——以距離官場的遠近測量商人的斂財能量，以空手套白狼的手段來檢驗銀行的愚蠢程度，以毫不留情的攫取手段測量普通投資者的耐受力?！?/p>

葉檀一向以文風犀利，眼光精準獨至師聞名，擅長用簡潔、淺顯的文字，把一些相當復雜的問題言簡意賅地點出來。在書中，葉檀以鋸解秤砣的功力，針對中國房地產市場中的政府、開發(fā)商和消費者三方利益與困局，敲骨剝髓深入解析，幾乎每篇文字都有真知灼見。

比如，對于中國房地產市場的論述，葉檀就一針見血地指出：“中國的房地產業(yè)已經異化為‘癌變的資本游戲場，其游戲規(guī)則與獲取利潤的手段與證券市場毫無二致一以距離官場的遠近測量商人的斂財能量，以空手套自狼的手段來檢驗銀行的愚蠢程度，以毫不留情的攫取手段測量普通投資者的耐受力。”

而對于中國的房地產市場中一個極重要的因素，也是最具特色的土地問題，葉檀更是一語道破天機：“土地轉讓金納人地方財政預算確實可以部分解決房地產土地收益中的不規(guī)范使用與灰色利益鏈條問題，但不能解決地方財政對于土地財政的饑渴性依賴，如果地方政府不能培育出新的稅收增長點，土地收益必然會成為地方政府脖子上的絞索，并且地方政府的財政窘境會倒逼出中央政府放松相關政策”。

為此，她在《擁地自重為何?》一文中，更有如此論述：地方政府是幕后推手，地方政府四分之一的財政收入來自于土地收入，土地價格上漲就能夠滿足需求，營造房地產市場供應恐慌不僅有利于開發(fā)商，更有利于地方政府。只要能夠繼續(xù)營造供應恐慌，以各種手法制造高成交量，房價就能節(jié)節(jié)攀升，直到最后宏觀經濟崩潰。

此類文字，字字珠璣，在《中國房地產戰(zhàn)爭》中俯首皆是，不一而足。

葉檀看得深，因其有深厚的學術積淀，加之大歷史的眼光，讓她的文字得以厚積薄發(fā)；葉檀說得淺薄卻透徹，她的文字總能給人縱橫捭闔游刃有余的感覺，似乎只斜目睥睨就能看清是非曲直，輕輕一點便可撥正乾坤。這種對文字駕馭的能量來自于長年的深耕，長期的積淀，也來自于她獨特的個人品行與魅力。

金融學者周洛華在給《中國房地產戰(zhàn)爭》一書作序時說到，她是一個堅忍、刻苦、對自己有著嚴格要求的人……毫不吝惜自己的體力和腦力，精心地裝扮著即將在第二天早上和讀者見面的那些文字。為此，她已經到了苛求自己、怠慢朋友的地步。

如此，也是讀者之福了。

抱怨與投資兩不誤

葉檀

溫州合作建房項目遭遇又一記棒喝。據報道，溫州市工商局收到一份匿名舉報信，稱該項目“發(fā)布廣告，存在預售違規(guī)行為”。溫州市房管局局長胡立同也表示，這一建房模式是正常的房地產開發(fā)。依此，該項目將難逃違規(guī)預售的嫌疑，稅費方面的優(yōu)惠政策也不復存在，必須繳納住房總售價15％的企業(yè)所得稅和5.7％的營業(yè)稅。

溫州合作建房模式是在種種約束條件下的最佳選擇，其依賴開發(fā)商是無奈之舉，因為當地政府不允許個人和社團參與地塊招投標，而建房者給予開發(fā)商的3％的利潤幾乎是市場所能見到的最低利潤。同時，為防范風險，合作建房會員資金找到了“托管方”——溫州龍灣農村合作銀行蒲州支行，合作建房的會員們以個人名義把資金存入正元公司的賬戶，會員、房開公司和土地出讓方委托銀行監(jiān)管，實行“?？顚Ｓ谩?，“只有在合作建房代表、銀行、開發(fā)商、土地出讓方四方全部到齊的情況下，才能對這筆資金進行支配”。這種各方共同背書的第三方托管形式甚至比我國資本市場的資金使用制度更為嚴厲。我們沒有理由不信任民間市場智慧與自我保護意識。

說到底，不論是對于壟斷價格的監(jiān)督，還是政府行政成本的高啟，或者預算外收支的混亂，在缺乏消費者主權與經濟民主的情況下，又有哪一條取得過良好效應呢?某些論者以西方的合作建房之少(據稱也達到10％)反證中國房地產市場不應該產生合作建房模式，是犯了前提條件錯置的錯誤。關鍵的問題不在于西方是否有集資建房形式，而在于西方是否有完善的法律保護消費者主權，只要保護完備，就能夠形成強大的制約力量。

美國二戰(zhàn)后為退伍士兵建設大量廉價房、消費者獲得巨額民事賠償等案例，就是消費者主權的最好體現(xiàn)。合作建房本是消費者不堪盤剝的無奈之舉，因此突破重重障礙中借助集資希圖獲得一定的市場話語權，本是合法合理之舉，政府也應對此反躬自省。除非反對者能夠證明中國的房地產市場能夠體現(xiàn)生產者與消費者雙方的意志，否則，就不應該以西方市場合作建房少這樣的荒唐借口來剝奪本土消費者的選擇權。

尤其是在房地產越調越漲的背景下，政府所實行的政策似乎與摧抑房價南轅北轍，抑制房貸更像是為了減少金融風險，收取各種交易稅費更像是在打擊交易抑制需求，療治房地產官企腐敗與建立廉租房制度雷聲大雨點小，高房價得到有力支撐。市場做出了恰當的反映。二手房交易受到沉重打擊，一手房市場價格得到有力支撐。打壓溫州集資建房，說到底，無非是將消費者主權屏蔽在房地產市場之外，從而形成一個任人調控、予取予奪的玻璃市場。處于信息弱勢地位的消費者永遠無從知曉成本構成的合理性，也無從了解利潤的恰當程度——眼見得房地產商與國土資源部門對于高房價互相推諉，卻無從做出清晰的判斷；只看著房地產價格在調控中聲聲催漲，卻無從了解市場的變化趨勢。事實上，消費者主權一天得不到保障，政府的經濟適用房政策一天得不到落實，所謂的平抑房價由于缺乏基本面的支撐，只能是鏡花水月。

外國音樂在外國在薩爾茨堡

人聲鼎沸。到處聽見音樂。兒童游樂場近旁傳來響亮的鼓聲，圓號拼命吹，廣場的樂隊是為群舞伴奏，散在市集的小樂隊各自玩耍：我在吃食攤四周看見好幾組三重奏四重奏五重奏樂手，完全不顧周圍的吵鬧，根本不為誰演奏，只是圍攏來，各自的琴把子舉在左肩，給下巴夾穩(wěn)了，略一商量，欣然起奏。喧騰嘈雜的人聲中，提琴聲像是蜂群抑揚穿梭，瞧那專心致志的臉，一個個享受極了，而且理所當然。他們顯然是四鄉(xiāng)自組的小團體，平日聚會演奏，過節(jié)時趕來湊一份熱鬧。辨聽曲目，沒一首名家作品，聽上去介于民間曲調和純音樂之間，又簡單又輕快，我從未聽過。勃拉姆斯和德沃夏克的小步舞曲就是從這些曲調借來的嗎?我羨慕所有會樂器的人，他們一眼不看周圍的人，好像睜眼打盹兒，只顧瞇著眼前那把琴，狠狠演奏。

聽著自己手中撥弄的聲響，對準對手的旋律而隨聲應和，諒必與旁聽大不同。市集人來人往，幾乎沒人駐足傾聽。不是他們不愛音樂，我猜，而是音樂在這里就是空氣。誰會守著空氣呢，我走開了，幾步外遇見另一組小樂隊正在歇息，一人喝一杯當地自產的熱酒。他們倒是斜眼瞧著臨近那撥樂手，一臉的表情不知是本能的審聽還是同行的不服。果然，當我兜轉來，他們已在兇巴巴地演奏了，也對周圍的一切看也不看。