中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)

吳敬方

“中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)異化為‘癌變的資本游戲場(chǎng)，其游戲規(guī)則和獲取利潤(rùn)的手段與證券市場(chǎng)毫無二致——以距離官場(chǎng)的遠(yuǎn)近測(cè)量商人的斂財(cái)能量，以空手套白狼的手段來檢驗(yàn)銀行的愚蠢程度，以毫不留情的攫取手段測(cè)量普通投資者的耐受力?！?/p>

葉檀一向以文風(fēng)犀利，眼光精準(zhǔn)獨(dú)至師聞名，擅長(zhǎng)用簡(jiǎn)潔、淺顯的文字，把一些相當(dāng)復(fù)雜的問題言簡(jiǎn)意賅地點(diǎn)出來。在書中，葉檀以鋸解秤砣的功力，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府、開發(fā)商和消費(fèi)者三方利益與困局，敲骨剝髓深入解析，幾乎每篇文字都有真知灼見。

比如，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的論述，葉檀就一針見血地指出：“中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)異化為‘癌變的資本游戲場(chǎng)，其游戲規(guī)則與獲取利潤(rùn)的手段與證券市場(chǎng)毫無二致一以距離官場(chǎng)的遠(yuǎn)近測(cè)量商人的斂財(cái)能量，以空手套自狼的手段來檢驗(yàn)銀行的愚蠢程度，以毫不留情的攫取手段測(cè)量普通投資者的耐受力。”

而對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)極重要的因素，也是最具特色的土地問題，葉檀更是一語道破天機(jī)：“土地轉(zhuǎn)讓金納人地方財(cái)政預(yù)算確實(shí)可以部分解決房地產(chǎn)土地收益中的不規(guī)范使用與灰色利益鏈條問題，但不能解決地方財(cái)政對(duì)于土地財(cái)政的饑渴性依賴，如果地方政府不能培育出新的稅收增長(zhǎng)點(diǎn)，土地收益必然會(huì)成為地方政府脖子上的絞索，并且地方政府的財(cái)政窘境會(huì)倒逼出中央政府放松相關(guān)政策”。

為此，她在《擁地自重為何?》一文中，更有如此論述：地方政府是幕后推手，地方政府四分之一的財(cái)政收入來自于土地收入，土地價(jià)格上漲就能夠滿足需求，營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)恐慌不僅有利于開發(fā)商，更有利于地方政府。只要能夠繼續(xù)營(yíng)造供應(yīng)恐慌，以各種手法制造高成交量，房?jī)r(jià)就能節(jié)節(jié)攀升，直到最后宏觀經(jīng)濟(jì)崩潰。

此類文字，字字珠璣，在《中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)》中俯首皆是，不一而足。

葉檀看得深，因其有深厚的學(xué)術(shù)積淀，加之大歷史的眼光，讓她的文字得以厚積薄發(fā)；葉檀說得淺薄卻透徹，她的文字總能給人縱橫捭闔游刃有余的感覺，似乎只斜目睥睨就能看清是非曲直，輕輕一點(diǎn)便可撥正乾坤。這種對(duì)文字駕馭的能量來自于長(zhǎng)年的深耕，長(zhǎng)期的積淀，也來自于她獨(dú)特的個(gè)人品行與魅力。

金融學(xué)者周洛華在給《中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)》一書作序時(shí)說到，她是一個(gè)堅(jiān)忍、刻苦、對(duì)自己有著嚴(yán)格要求的人……毫不吝惜自己的體力和腦力，精心地裝扮著即將在第二天早上和讀者見面的那些文字。為此，她已經(jīng)到了苛求自己、怠慢朋友的地步。

如此，也是讀者之福了。

抱怨與投資兩不誤

葉檀

溫州合作建房項(xiàng)目遭遇又一記棒喝。據(jù)報(bào)道，溫州市工商局收到一份匿名舉報(bào)信，稱該項(xiàng)目“發(fā)布廣告，存在預(yù)售違規(guī)行為”。溫州市房管局局長(zhǎng)胡立同也表示，這一建房模式是正常的房地產(chǎn)開發(fā)。依此，該項(xiàng)目將難逃違規(guī)預(yù)售的嫌疑，稅費(fèi)方面的優(yōu)惠政策也不復(fù)存在，必須繳納住房總售價(jià)15％的企業(yè)所得稅和5.7％的營(yíng)業(yè)稅。

溫州合作建房模式是在種種約束條件下的最佳選擇，其依賴開發(fā)商是無奈之舉，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣辉试S個(gè)人和社團(tuán)參與地塊招投標(biāo)，而建房者給予開發(fā)商的3％的利潤(rùn)幾乎是市場(chǎng)所能見到的最低利潤(rùn)。同時(shí)，為防范風(fēng)險(xiǎn)，合作建房會(huì)員資金找到了“托管方”——溫州龍灣農(nóng)村合作銀行蒲州支行，合作建房的會(huì)員們以個(gè)人名義把資金存入正元公司的賬戶，會(huì)員、房開公司和土地出讓方委托銀行監(jiān)管，實(shí)行“?？顚Ｓ谩保爸挥性诤献鹘ǚ看?、銀行、開發(fā)商、土地出讓方四方全部到齊的情況下，才能對(duì)這筆資金進(jìn)行支配”。這種各方共同背書的第三方托管形式甚至比我國(guó)資本市場(chǎng)的資金使用制度更為嚴(yán)厲。我們沒有理由不信任民間市場(chǎng)智慧與自我保護(hù)意識(shí)。

說到底，不論是對(duì)于壟斷價(jià)格的監(jiān)督，還是政府行政成本的高啟，或者預(yù)算外收支的混亂，在缺乏消費(fèi)者主權(quán)與經(jīng)濟(jì)民主的情況下，又有哪一條取得過良好效應(yīng)呢?某些論者以西方的合作建房之少(據(jù)稱也達(dá)到10％)反證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不應(yīng)該產(chǎn)生合作建房模式，是犯了前提條件錯(cuò)置的錯(cuò)誤。關(guān)鍵的問題不在于西方是否有集資建房形式，而在于西方是否有完善的法律保護(hù)消費(fèi)者主權(quán)，只要保護(hù)完備，就能夠形成強(qiáng)大的制約力量。

美國(guó)二戰(zhàn)后為退伍士兵建設(shè)大量廉價(jià)房、消費(fèi)者獲得巨額民事賠償?shù)劝咐褪窍M(fèi)者主權(quán)的最好體現(xiàn)。合作建房本是消費(fèi)者不堪盤剝的無奈之舉，因此突破重重障礙中借助集資希圖獲得一定的市場(chǎng)話語權(quán)，本是合法合理之舉，政府也應(yīng)對(duì)此反躬自省。除非反對(duì)者能夠證明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠體現(xiàn)生產(chǎn)者與消費(fèi)者雙方的意志，否則，就不應(yīng)該以西方市場(chǎng)合作建房少這樣的荒唐借口來剝奪本土消費(fèi)者的選擇權(quán)。

尤其是在房地產(chǎn)越調(diào)越漲的背景下，政府所實(shí)行的政策似乎與摧抑房?jī)r(jià)南轅北轍，抑制房貸更像是為了減少金融風(fēng)險(xiǎn)，收取各種交易稅費(fèi)更像是在打擊交易抑制需求，療治房地產(chǎn)官企腐敗與建立廉租房制度雷聲大雨點(diǎn)小，高房?jī)r(jià)得到有力支撐。市場(chǎng)做出了恰當(dāng)?shù)姆从场６址拷灰资艿匠林卮驌?，一手房市?chǎng)價(jià)格得到有力支撐。打壓溫州集資建房，說到底，無非是將消費(fèi)者主權(quán)屏蔽在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，從而形成一個(gè)任人調(diào)控、予取予奪的玻璃市場(chǎng)。處于信息弱勢(shì)地位的消費(fèi)者永遠(yuǎn)無從知曉成本構(gòu)成的合理性，也無從了解利潤(rùn)的恰當(dāng)程度——眼見得房地產(chǎn)商與國(guó)土資源部門對(duì)于高房?jī)r(jià)互相推諉，卻無從做出清晰的判斷；只看著房地產(chǎn)價(jià)格在調(diào)控中聲聲催漲，卻無從了解市場(chǎng)的變化趨勢(shì)。事實(shí)上，消費(fèi)者主權(quán)一天得不到保障，政府的經(jīng)濟(jì)適用房政策一天得不到落實(shí)，所謂的平抑房?jī)r(jià)由于缺乏基本面的支撐，只能是鏡花水月。

外國(guó)音樂在外國(guó)在薩爾茨堡

人聲鼎沸。到處聽見音樂。兒童游樂場(chǎng)近旁傳來響亮的鼓聲，圓號(hào)拼命吹，廣場(chǎng)的樂隊(duì)是為群舞伴奏，散在市集的小樂隊(duì)各自玩耍：我在吃食攤四周看見好幾組三重奏四重奏五重奏樂手，完全不顧周圍的吵鬧，根本不為誰演奏，只是圍攏來，各自的琴把子舉在左肩，給下巴夾穩(wěn)了，略一商量，欣然起奏。喧騰嘈雜的人聲中，提琴聲像是蜂群抑揚(yáng)穿梭，瞧那專心致志的臉，一個(gè)個(gè)享受極了，而且理所當(dāng)然。他們顯然是四鄉(xiāng)自組的小團(tuán)體，平日聚會(huì)演奏，過節(jié)時(shí)趕來湊一份熱鬧。辨聽曲目，沒一首名家作品，聽上去介于民間曲調(diào)和純音樂之間，又簡(jiǎn)單又輕快，我從未聽過。勃拉姆斯和德沃夏克的小步舞曲就是從這些曲調(diào)借來的嗎?我羨慕所有會(huì)樂器的人，他們一眼不看周圍的人，好像睜眼打盹兒，只顧瞇著眼前那把琴，狠狠演奏。

聽著自己手中撥弄的聲響，對(duì)準(zhǔn)對(duì)手的旋律而隨聲應(yīng)和，諒必與旁聽大不同。市集人來人往，幾乎沒人駐足傾聽。不是他們不愛音樂，我猜，而是音樂在這里就是空氣。誰會(huì)守著空氣呢，我走開了，幾步外遇見另一組小樂隊(duì)正在歇息，一人喝一杯當(dāng)?shù)刈援a(chǎn)的熱酒。他們倒是斜眼瞧著臨近那撥樂手，一臉的表情不知是本能的審聽還是同行的不服。果然，當(dāng)我兜轉(zhuǎn)來，他們已在兇巴巴地演奏了，也對(duì)周圍的一切看也不看。