防止房地產(chǎn)市場“硬著陸”

■ 胡建生

“房地產(chǎn)新政”及其主要特點(diǎn)

4月14日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施（“新國四條”）；4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（“新國十條”），由此拉開此輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕,隨后全國各省市的“房地產(chǎn)新政”相繼出臺(tái)。從目前情況看，“房地產(chǎn)新政”主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

一是各地政策密集出臺(tái)。4月17日以來，在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，先后有十余個(gè)省市出臺(tái)了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。5月7日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，將督促房價(jià)過高、上漲過快的城市抓緊制定落實(shí)“新國十條”的實(shí)施細(xì)則。市場人士預(yù)測，近期可能有更多省市的“房地產(chǎn)新政”出臺(tái)。

二是政策力度大。以北京市為例，在“新國十條”為地方政府留出的操作空間中，北京市全部執(zhí)行了上限，除了增加有效住房供應(yīng)、政策性住房與中小套型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地的70%以外，北京市還要求對第3套及以上住房和不能提供一年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購房貸款；同一購房家庭只能新購買一套商品住房等。此外，在各地相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策中，除了金融信貸政策之外，還包括一系列財(cái)政稅收政策。

三是配合嚴(yán)厲的行政手段。此輪“房地產(chǎn)新政”牽扯行政部門較多，建立了各級政府“問責(zé)制”，形成了多部門齊抓共管的格局。比如，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求開發(fā)商必須一次公布所有房源、并明碼標(biāo)出每套房的價(jià)格；一些地方政府要求開發(fā)商必須公布所有樓盤的開發(fā)成本等。

四是從供求雙方調(diào)控。在抑制需求方面，除了提高首付比例和房貸利率之外，一些城市還規(guī)定停發(fā)第三套房貸款，停止為非本地居民發(fā)放貸款，限制異地購房等。在擴(kuò)大供給方面，包括打擊開發(fā)商囤地、捂盤，以及加大土地供應(yīng)等。從總體上看，這些政策有利于穩(wěn)定房價(jià)，但也存在一些問題。比如，需求政策只能針對那些貸款買房的人，而對那些用現(xiàn)金購房的人很難發(fā)揮作用；供給政策可以打擊開發(fā)商的囤地和捂盤行為，但在短期內(nèi)加大土地供應(yīng)存在操作上的困難。

房地產(chǎn)市場陷入僵局，不確定性增大

“房地產(chǎn)新政”實(shí)施一個(gè)月以來，房地產(chǎn)市場的最大變化是成交量萎縮，市場的觀望氛圍日趨濃厚，買方與賣方陷入僵局，這一情況表明我國房地產(chǎn)市場的不確定性增大。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，一線城市成交量急劇萎縮。從5月中旬到6月中旬，北京、上海、深圳成交量環(huán)比分別下滑53%、54%、8%，同比分別下滑57%、68%、62%。一些二線城市的成交量也出現(xiàn)下跌。從5月中旬到6月中旬，南京市商品房成交量下降60%；杭州市二手房成交量下跌59%；武漢市主要城區(qū)的商品房成交量跌幅超過50%。

短期內(nèi)，在如此密集、嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，我國一、二線城市的商品房價(jià)格可能出現(xiàn)下跌。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，今年年底以前，一線城市的房價(jià)可能下降50%左右；二線城市的房價(jià)可能下降20%-30%。中期內(nèi)，作為一個(gè)發(fā)展中國家，我國還處在快速發(fā)展階段，城市化進(jìn)程決定了房地產(chǎn)市場需求大于供給的格局。在房地產(chǎn)價(jià)格的上漲因素中，城市化帶來的實(shí)際購房需求占相當(dāng)比重，因此，隨著我國城市人口比例繼續(xù)上升，有可能從實(shí)際需求層面推動(dòng)房地產(chǎn)市場價(jià)格繼續(xù)走高。

借鑒歷史教訓(xùn)，防止“硬著陸”

在各地“房地產(chǎn)新政”的共同作用下，目前房地產(chǎn)市場的成交量大幅下跌，不確定因素增加。在這種情況下，我們必須注重宏觀經(jīng)濟(jì)政策的協(xié)調(diào)配合，合理把握政策力度，既形成調(diào)控整體合力，又防止多項(xiàng)政策疊加的負(fù)面影響。尤其是，各地政府在制定當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，要注意防范政策的“共振效應(yīng)”。從宏觀審慎的角度看，盡管每一個(gè)省市的“房地產(chǎn)新政”是必要的、正確的，但是，相關(guān)政策如此密集地集合在一起，也有可能產(chǎn)生“共振效應(yīng)”，造成房地產(chǎn)市場“硬著陸”。

1985-1991年日本泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史也給我們提供了借鑒。從1985年起，日本股票市場和房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲，形成嚴(yán)重泡沫。1989年5月，日本政府決定采取多種政策抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲：大藏省對房地產(chǎn)融資實(shí)行總量控制；商業(yè)銀行停止對房地產(chǎn)貸款；日本中央銀行五次提高日元利率從2.5%到6%；貨幣供應(yīng)量從1989年的12%下降到1991年的2.3%。當(dāng)時(shí),日本政府將這些嚴(yán)厲的政策集合出臺(tái)，固然很快刺破了泡沫，但同時(shí)也對日本經(jīng)濟(jì)造成了十年衰退的災(zāi)難性影響。

盡管我國情況與日本有很大不同，但在抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的過程中，我們應(yīng)當(dāng)吸取日本的教訓(xùn)，對于各地政府已經(jīng)出臺(tái)或即將出臺(tái)的政策措施，應(yīng)該充分考慮其相互交叉的影響，防止“共振效應(yīng)”。

如果房地產(chǎn)市場“硬著陸”，可能影響到我國的銀行、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和貨幣政策等。

（一）對銀行的影響

如果房地產(chǎn)市場“硬著陸”，首當(dāng)其沖的是商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)問題。數(shù)據(jù)顯示，2009 年，我國共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232 億元，其中國內(nèi)貸款11293億元，資金大部分來源于商業(yè)銀行。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額為7.9萬億元，其中個(gè)人按揭貸款4.86萬億元。今年一季度，主要金融機(jī)構(gòu)的地產(chǎn)新增貸款8457億元，占同期人民幣新增貸款的33%。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“硬著陸”，可能造成商業(yè)銀行不良貸款率的大幅上升。目前，商業(yè)銀行更為擔(dān)心的是2009-2010年這一輪房價(jià)上漲過程中發(fā)生的新房貸，這段期間房價(jià)漲幅較高，“假首付”等欺詐行為也較多。

等一段時(shí)間一些商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了壓力測試。比如，民生銀行的壓力測試報(bào)告顯示：在房地產(chǎn)價(jià)格下降30%、利率上升162個(gè)基點(diǎn)、信貸規(guī)模壓縮30%、GDP增長率下降1.5個(gè)百分點(diǎn)的情況下，銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化、整體不良率達(dá)到1.99%。在房地產(chǎn)價(jià)格下降40%、利率上升162個(gè)基點(diǎn)、信貸規(guī)模壓縮40%、GDP增長率下降2個(gè)百分點(diǎn)情況下，銀行資產(chǎn)質(zhì)量會(huì)發(fā)生較大的負(fù)向遷徙，整體不良率達(dá)到4.17%。

（二）對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，在我國GDP構(gòu)成中占據(jù)一定比重，如果房價(jià)出現(xiàn)持續(xù)、大幅下跌，可能影響到我國經(jīng)濟(jì)增長率。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009年我國GDP總規(guī)模為335353億元，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額為36232億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重為10.8%。通過計(jì)算可得，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻(xiàn)率約為14.8%，拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長1.2個(gè)百分點(diǎn)左右。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，關(guān)聯(lián)著50多個(gè)產(chǎn)業(yè)，資料表明，全國有22%的粗鋼、27%的水泥、18%的玻璃、27%的鋁、36%的PVC用于房地產(chǎn)建設(shè)。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，有可能對我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成一定損害。

（三）對貨幣政策的影響

從2009年第二季度開始，我國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇。今年上半年，我國經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到11.1%，居民消費(fèi)物價(jià)水平同比增長2.6%。為了應(yīng)對可能出現(xiàn)的通貨膨脹壓力，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，中央銀行的貨幣政策正在逐步回歸常態(tài)。今年以來，中國人民銀行已經(jīng)連續(xù)三次上調(diào)了法定存款準(zhǔn)備金率，并且通過公開市場操作調(diào)整流動(dòng)性。此時(shí)，如果房地產(chǎn)市場“硬著陸”，商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)和各地的“爛尾樓”可能形成一種“倒逼機(jī)制”?！暗贡啤敝醒脬y行繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)張性貨幣政策，從而影響宏觀經(jīng)濟(jì)政策的“退出”進(jìn)程，影響貨幣政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。