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    別讓房市泡沫毀了改革成果

    2010-01-28 12:37:31
    環(huán)球時報 2010-01-28
    關(guān)鍵詞:高房價利益集團住宅

    楊 帆

    目前,大家都在議論:通貨膨脹何時到來?其實,對于生產(chǎn)資料價格和消費物價指數(shù)上升的擔(dān)心過早,但資產(chǎn)價格,即房地產(chǎn)價格的大幅度飆升已成事實。2003年以來,中央政府出臺了諸多政策,但房地產(chǎn)價格在每一輪調(diào)控后依然出現(xiàn)暴漲。2009年底,某央企在北京以天價競拍地塊,成為新一輪房價上漲的標(biāo)志。

    如果說美國房地產(chǎn)危機還沒有警醒中國人,那么迪拜危機后,世界銀行發(fā)出亞洲有房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重警告,還不值得重視嗎!這是促使中央再次出手的一個重要原因。如果再放縱高房價,未來數(shù)年就有可能釀成崩盤,引發(fā)一次毀掉30年改革成果的金融危機。

    利益集團壟斷是泡沫根源

    人們不禁要問:誰有這么大能耐干擾國家調(diào)控?答案只有一個:存在一個由房地產(chǎn)商、商業(yè)銀行、地方政府官員、某些經(jīng)濟學(xué)家及媒體組成的龐大利益集團。

    在2003年出現(xiàn)了獨立的房地產(chǎn)商協(xié)會。每次中央宏觀政策出臺,房地產(chǎn)商就采取集體行動,化解政策于無形。他們經(jīng)常聚會決定壟斷價格,對抗中央政策。在某次會上,他們這樣說:“都要挺著,圈子里就這么定了。只要挺過3個月,市場就會回暖?!贬槍ψ≌娣e低于90平方米的限制,一個開發(fā)商說:“我設(shè)計住房是上下兩層預(yù)留接口,梯子一架,立馬就成復(fù)式。這叫上下貫通,縱向聯(lián)合。”

    當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)處于上升時期,對商業(yè)銀行來說,房地產(chǎn)信貸是優(yōu)良資產(chǎn)。中國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。商業(yè)銀行承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商如果不能順利賣出房子,可以宣布破產(chǎn),把房子給銀行還貸。銀行只能低價賣房,形成巨額虧損,使居民存款遭受巨大損失。破產(chǎn)的房地產(chǎn)商并不虧損。

    地方政府“經(jīng)營城市”,賣地成為他們最大的“錢袋子”。土地出讓金近年迅速上升,1990年土地出讓金10.5億元,2009年則躍至1.5萬億元。有學(xué)者揭露地方政府與房地產(chǎn)商抬高價格的五招:第一招,大搞城市拆遷,創(chuàng)造住房需求以拉高房價。1/3的住房需求是由城市拆遷拉動的。第二招,提高拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn),立即刺激新房價格上漲。第三招,土地招標(biāo)拍賣,政府不斷抬高土地出讓價格。一旦房地產(chǎn)價格走軟,地方政府就會減少土地供應(yīng),抬高單位土地的價格,造成地價不斷上漲的假象。第四招,控制或取消經(jīng)濟適用房和單位集資建房。第五招,操縱房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù),誤導(dǎo)消費者。

    商業(yè)銀行有權(quán)或負(fù)責(zé)放貸的官員、地方政府有權(quán)負(fù)責(zé)批地的官員,一直是房地產(chǎn)商的重點尋租對象。而某些號稱“主流”的經(jīng)濟學(xué)家為利益集團講話,背棄人民群眾利益,早已為輿論所不齒。上海某著名大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任,在中央每次調(diào)控政策出臺之時,總要與房地產(chǎn)商一起對政策唱反調(diào)。

    房地產(chǎn)廣告通常在都市類報紙上占30%。發(fā)達(dá)國家有關(guān)于限制行業(yè)對輿論構(gòu)成“事實影響”的立法實踐表明,當(dāng)某個行業(yè)廣告占到媒體的10%以上時,這一行業(yè)就具有對輿論的事實影響力。媒體一旦受到某個行業(yè)挾制,就會影響到報道的獨立性。電視節(jié)目給房地產(chǎn)公司做喉舌的也比比皆是,我就參加過一次。主持人規(guī)定:節(jié)目不許談房價高的問題,只能談在高房價下大家如何買房子。

    高房價套牢中產(chǎn)階級三代積蓄

    喪失了艱苦奮斗精神的年輕人,貸款買房一步到位,結(jié)婚就要100平方米的大房子,每平方米10000元,就是100萬,首付要雙方父母甚至祖父母出,自己負(fù)擔(dān)30年以上的分期付款。當(dāng)高房價把多數(shù)居民三代人的積蓄套牢以后,泡沫就該破滅了。沒有只漲不跌的市場,當(dāng)房價暴跌以后,財富就大規(guī)??s水了。中產(chǎn)階級根本崛起不了,他們將被套牢在房子上,沒有消費能力。

    大多數(shù)年輕人“居者有其屋”的夢想破滅了,不得不由買房變成租房,一輩子交房租的滋味是極不好受的。所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”,多數(shù)人一輩子依靠租房生活,社會能穩(wěn)定嗎?我們警告了多年的社會兩極分化,終于在住宅問題上暴露無遺。一批大房產(chǎn)主出現(xiàn)了,他們把住宅作為投資品出租,或作為投機品出售。這樣下去,他們也會虧損,因為多數(shù)人無法支付高房租。如果高房價會引起如此大的社會經(jīng)濟政治問題,那么就不可以“政府被套牢,銀行要虧損”為理由,再縱容這一利益集團橫行。

    提前解決,損失較小

    國家應(yīng)下決心對第二套房收不動產(chǎn)稅,這才是國際慣例。美國人一般只買一套大房子,很少買第二套房,以免交稅。加上提高首付比例,足以把一般住宅價格降低30%。

    對于豪宅應(yīng)控制開發(fā)數(shù)量,提高稅收,容忍高價,以滿足富豪的需要。對于貧困居民和進城農(nóng)民,由政府提供廉租房。糾正房地產(chǎn)開發(fā)體制的壟斷和腐敗,是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。政府要控制一般住宅面積,查處各環(huán)節(jié)提成,把造價壓下來。打破大房地產(chǎn)商的壟斷,允許居民自己組織住宅合作社,允許單位自己建房。

    在理論上應(yīng)該明確,房地產(chǎn)的性質(zhì)主要是消費品而不是投資品,更不是投機品。住宅具有社會保障與公共福利的性質(zhì),不能完全由市場左右,更不可由地方政府與大開發(fā)商謀取壟斷利益。

    當(dāng)然,大多數(shù)人買不起房子的問題,不僅是因為房價過高,也因為收入不能提高。經(jīng)濟學(xué)界長期爭論的中國有沒有兩極分化,兩極分化對經(jīng)濟發(fā)展有什么作用,有沒有壟斷和利益集團,他們會把中國引向何方?在房價暴漲,大多數(shù)人被逐出買房行列,變成租房者的無情現(xiàn)實中,已經(jīng)有了答案。中國經(jīng)濟高速發(fā)展背后隱藏的深層次矛盾,因此暴露無遺。能不能把住宅問題解決好,乃是一個關(guān)鍵,必須下大的決心進行利益格局調(diào)整。▲(作者是中國政法大學(xué)商學(xué)院教授。)

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