地產(chǎn)調(diào)控不改GDP增長預測

國務院于4月15日宣布了一系列房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施，緊接著于4月17日出臺了相關細則。A股市場應聲大跌了將近5%。

調(diào)控時機的選擇

自2010年年初以來，中央和溫家寶總理屢次對房價的過快上漲表示擔憂。然而，過去幾個月宣布的一系列政策措施卻沒能給熱火朝天的房地產(chǎn)市場降溫。由于中央依然對經(jīng)濟增長表示擔憂，“兩會”也沒有出臺任何針對房地產(chǎn)行業(yè)的具體調(diào)控措施。因此，房地產(chǎn)市場活動再次活躍起來，而關于土地價格不斷攀升、推高房價的報道也頻頻見諸報端。

國家發(fā)改委和統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市住房銷售價格走勢顯示，2009年底新建住宅均價同比上漲了9%，而到2010年3月漲幅已達14%。不過根據(jù)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)（銷售額/銷售面積），2009年底住宅平均銷售價格同比漲幅高達25%。最近北京一年一度的房交會上樓盤的平均開盤價比一年前漲了一倍。

包括北京在內(nèi)的城鎮(zhèn)居民對于房價過高難以承受的抱怨越來越多，而且對房地產(chǎn)泡沫的擔憂也與日俱增。與此同時，經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明宏觀經(jīng)濟繼續(xù)復蘇：一季度GDP同比增速接近12%。在此背景下，政府推出了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

與2007年調(diào)控存在差異

在2010年4月17日頒布的國務院令中明確了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施的細則。我們認為其中一些是自2007年底以來最嚴厲的緊縮措施。

與2007年底出臺的調(diào)控政策類似，此次政府也試圖通過提高第二套房貸的標準來遏制投資需求。不過，此次的調(diào)控政策和2007年底有一些差異。2007年時，政府擔心宏觀經(jīng)濟整體過熱，因此從整體上限制貸款，對房地產(chǎn)開發(fā)商的新增貸款停止了將近一年。這一次，中央更加強調(diào)增加住房供給，因而針對銀行向開發(fā)商放貸的限制相對較少。

此外，對各地方官員采取穩(wěn)定房價問責制。這將有助于調(diào)控措施得到切實執(zhí)行，否則地方政府通常有很強的動機樂見房價上漲。但這也可能會由于地方政府爭相展示其穩(wěn)定房價的政績而給政策執(zhí)行帶來扭曲。中央已經(jīng)意識到了通過限制銀行放貸難以遏制大量流動性充沛的國有企業(yè)參與土地投機活動，因此特別要求非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)退出商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)建設活動將會放緩

在需求方面，最新的調(diào)控措施將有效增加購房成本，尤其是對投資性需求而言。這將在未來幾個月內(nèi)降低投資性購房需求?？赡芨匾氖牵麓胧绊懯袌鰧τ谖磥矸績r走勢的判斷和預期，因此這些措施將在進一步遏制投資性需求的同時促使投資客拋售所持有的房源。同時，繼續(xù)增加土地和住房供應，尤其是低端住房將有助于在2010年晚些時候改變房地產(chǎn)市場的供求基本面。

我們預計未來幾個月大城市房價增速將放緩，而近幾個月來房價過快上漲的地區(qū)甚至有可能出現(xiàn)下跌。在此背景下，開發(fā)商也許會變得更加謹慎并放緩新項目的投資和建設步伐。不過，2009年底以來新開工面積的強勁增長意味著2010全年建設活動仍將維持在高位。此外，由政府推動的低端和普通住宅建設活動的增長及城鎮(zhèn)化將有助于部分抵消掉大城市建設活動的疲軟。

我們?nèi)灶A計2010年全年房地產(chǎn)建設活動將增長10-15%。不過，從現(xiàn)在開始整體建設活動將會放緩，到2010下半年的某個時點可能轉(zhuǎn)變?yōu)橥蓉撛鲩L。

維持10%的經(jīng)濟增長預測不變

雖然高檔房地產(chǎn)市場上開發(fā)商的投資和新開工建設活動預計將會放緩，但政府對普通住宅和保障性住房建設的大力推動、內(nèi)陸地區(qū)城鎮(zhèn)化進程加速，將使2010年整體建設活動仍保持強勁。因此，我們維持2010年中國GDP增長10%的預測，因為已有的預測已經(jīng)考慮到了房地產(chǎn)建設活動環(huán)比增速將顯著放緩。對于2011年GDP增長8.7%的預測中，我們也已經(jīng)考慮到了房地產(chǎn)投資屆時將更明顯地放緩。當然，近期宣布的房地產(chǎn)調(diào)控措施如果得到切實執(zhí)行的話，因為預期中的房地產(chǎn)調(diào)控已成為事實而可能使大宗商品的需求提前出現(xiàn)調(diào)整。

從正面來說，目前對房地產(chǎn)行業(yè)實施調(diào)控將會減少日后經(jīng)濟過熱或資產(chǎn)價格出現(xiàn)大泡沫的風險。房價走軟也將有助于緩和通脹預期。

從負面來說，人們擔憂房地產(chǎn)調(diào)控力度過猛可能會導致經(jīng)濟增長大幅下滑，并引發(fā)其他連帶的負面影響，如地方政府相關的不良貸款增加等。風險的確存在，但我們認為政府繼續(xù)強調(diào)增加供給（建設活動）將有助于保持經(jīng)濟增長。此外我們還認為，一旦政府擔心整體建設活動大幅放緩，部分政策將會放寬。

另一方面，如果新頒布的這些措施仍未收到預期的效果，即房價增速并未明顯放緩，政府將會采取額外的措施，包括征收某種形式的住房消費稅等，這需要我們繼續(xù)關注?！?/p>