淺談如何有效降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價(jià)

洪其榮 譚云星

（1、浙江大樹置業(yè)股份有限公司，浙江 嘉興 314000 2、嘉興市中誠建設(shè)投資咨詢有限公司，浙江 嘉興 314000）

在銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款的緊縮，外圍資金供應(yīng)不容樂觀的條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地,取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，除了結(jié)合市場需求開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品外，開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理尤為重要。如何降低工程成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資收益？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的造價(jià)管理應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階段。

1 項(xiàng)目決策階段的造價(jià)管理

縱觀投資的全過程,各階段對工程造價(jià)的影響程度不同,投資決策階段影響工程造價(jià)的程度最高,可達(dá)80%～90%,設(shè)計(jì)階段對工程造價(jià)的影響程度達(dá)75% 以上,而施工階段對造價(jià)的影響僅達(dá)5%～25%。可見,控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于施工前的項(xiàng)目決策階段。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資大，建設(shè)周期長，涉及面廣，風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對房地產(chǎn)市場、國家經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目效益深入可行性研究。在進(jìn)行可行性研究時(shí)，不僅要考慮擬開發(fā)項(xiàng)目的估算項(xiàng)目的總投資，還要考慮到項(xiàng)目的全壽命費(fèi)用即項(xiàng)目建設(shè)投資和工程交付使用后的開支費(fèi)用。通過仔細(xì)研究找出影響工程造價(jià)的各種因素，盡早制訂其應(yīng)對措施，控制開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)，以提高開發(fā)投資收益。

2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理

設(shè)計(jì)是對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程，確定建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置、設(shè)備材料的選擇及裝修標(biāo)準(zhǔn)等。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在工程總造價(jià)中的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響工程造價(jià)的多少，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。設(shè)計(jì)是經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合的環(huán)節(jié)，也是開發(fā)企業(yè)造價(jià)管理的重點(diǎn)。但長期以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍對設(shè)計(jì)階段重視不夠，很少過問設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，造成出現(xiàn)設(shè)計(jì)過于保守，各專業(yè)圖紙不配套，缺、漏、錯(cuò)等現(xiàn)象，其結(jié)果帶到施工階段，使施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮，導(dǎo)致決算超預(yù)算。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓好開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工作，可使造價(jià)管理取得事半功倍的效果。

3 標(biāo)階段的造價(jià)管理

3.1 項(xiàng)目招標(biāo)過程中的成本控制

工程招標(biāo)投標(biāo)包括材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)開發(fā)企業(yè)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招標(biāo)過程中造價(jià)管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：

招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場”等不正?，F(xiàn)象，這對項(xiàng)目成本控制非常不利。

做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，以利于日后的造價(jià)控制。

合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競爭。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。

3.2 合同細(xì)節(jié)管理

應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。對招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。

4 施工階段的造價(jià)管理

施工階段資金投入大、時(shí)間長、范圍廣且涉及的單位眾多。雖然理論研究結(jié)果表明：施工階段對項(xiàng)目造價(jià)的影響程度為5%～25%。但如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視對施工現(xiàn)場管理，不注意協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，致使項(xiàng)目的工期拖延，質(zhì)量低下，同樣會(huì)造成實(shí)際成本費(fèi)用支出大大超支。本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)施工階段的造價(jià)管理，主要是以下工作：

4.1 工程結(jié)算管理

工程結(jié)算是指承包商在施工過程中，依據(jù)合同付款條款的規(guī)定和已經(jīng)完成的工程量，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取工程價(jià)款的行為。工程結(jié)算反映了工程進(jìn)度進(jìn)展?fàn)顩r，又稱其為工程進(jìn)度款的撥付。主要是以承包商提出的工程進(jìn)度統(tǒng)計(jì)月報(bào)表為支付憑證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理中間結(jié)算時(shí)，對承包商上報(bào)的報(bào)表中工程量及單價(jià)要進(jìn)行嚴(yán)格審查，核實(shí)工程量的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，按投標(biāo)書中的工程量清單報(bào)價(jià)復(fù)核結(jié)算單價(jià)。涉及單價(jià)調(diào)整的按合同約定執(zhí)行。工程結(jié)算能使承包商的施工消耗得到及時(shí)補(bǔ)償，同時(shí)又能按定期考核工程成本、工程進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)的執(zhí)行情況。

4.2 工程索賠管理

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。工程變更給工程總價(jià)管理帶來了較大的難度，為搞好工程總價(jià)控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)工程造價(jià)管理工作：首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以合同形式要求設(shè)計(jì)方在提交工程圖紙時(shí)，仔細(xì)核對工程設(shè)計(jì)，盡量避免因工程設(shè)計(jì)問題而引起工程變更。其次，建立一套完整的工作制度和統(tǒng)計(jì)機(jī)制，加強(qiáng)變更工程量的審查和控制。一方面，要求從工作制度上規(guī)范、完善工程計(jì)量的簽發(fā)和審核，沒有變更令的，一律不得超出設(shè)計(jì)工量。

4.3 節(jié)約成本措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程成本的支出實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤管理，隨時(shí)收集了解人工、材料、機(jī)械設(shè)備市場價(jià)格，尤其是工程上所用材料、設(shè)備，品種多、數(shù)量大、價(jià)格高（占工程成本的80%）。必要時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一些常用材料和設(shè)備可建立自己的供貨渠道，這樣既可保證工程質(zhì)量，又可降低成本。

5 竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)管理

竣工結(jié)算是指工程在經(jīng)過質(zhì)量驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承包商進(jìn)行的最終的工程價(jià)款結(jié)算?？⒐そY(jié)算必須以中間工程結(jié)算數(shù)據(jù)為依據(jù)，首先由承包商進(jìn)行編制，經(jīng)現(xiàn)場工程師初審后，再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行終審。工程竣工結(jié)算，應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算復(fù)核和尾款結(jié)算會(huì)簽制度。工程竣工結(jié)算審核是竣工結(jié)算階段的一項(xiàng)重要工作，也是施工階段投資控制的最后一環(huán)。經(jīng)審核的竣工結(jié)算書是承包商與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行最終的工程款結(jié)算的依據(jù)，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)真細(xì)致的審核。首先應(yīng)審核竣工工程內(nèi)容是否符合合同內(nèi)容條件要求且驗(yàn)收合格；審核是否按合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等。

6 結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的項(xiàng)目投資監(jiān)控體制，在項(xiàng)目實(shí)施過程中對項(xiàng)目的資金流量進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，根據(jù)計(jì)劃控制項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的收支，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際的收支與計(jì)劃的差異，以便采取適當(dāng)措施及時(shí)糾偏。資金流量監(jiān)控的最有效辦法是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理，各部門通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)將資金、進(jìn)度及質(zhì)量等各方面信息進(jìn)行匯總，使項(xiàng)目負(fù)責(zé)人能直接掌握計(jì)劃與實(shí)際的差異，及時(shí)采取應(yīng)對措施。造價(jià)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中十分重要的工作，其有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小,也是市場競爭中更為現(xiàn)實(shí)的手段和制勝關(guān)鍵。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對影響造價(jià)的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，最大限度地提高資金的使用效益。

[1]蔣新萍.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理的思考[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2004，（ 7）.

[2]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)[M].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2001，（ 7）.