房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范

許 杭

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱性產(chǎn)業(yè),是一個(gè)投資巨大、回收緩慢、回報(bào)豐厚、具有高風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式具有較大的特殊性,具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高,投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)。雖然其收益一般也較大,但面對的風(fēng)險(xiǎn)也較一般企業(yè)大,特別是在快速擴(kuò)張過程中其面臨更大的風(fēng)險(xiǎn),因此,必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特性,這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性。

1.房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始,經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段,經(jīng)過一段相當(dāng)長時(shí)期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大,風(fēng)險(xiǎn)也就越大。首先,房地產(chǎn)開發(fā)周期越長,各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大,產(chǎn)品的成本和售價(jià)的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價(jià)格變化變動越大,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)變動越大;隨著利率水平的變動,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)也發(fā)生相應(yīng)變動。其次,隨著社會的進(jìn)步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對房產(chǎn)的品質(zhì)要求也越來越高,房地產(chǎn)企業(yè)面臨其產(chǎn)品不能滿足人們要求的風(fēng)險(xiǎn);如由于房地產(chǎn)產(chǎn)品周期的長久性,其適應(yīng)性能和替代性也差,一些設(shè)計(jì)過時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨不能滿足人們?nèi)找孀兓男枨蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)。

土地與房屋同屬于不動產(chǎn)范疇,房地產(chǎn)的不可移動性是其區(qū)別其他商品的一個(gè)重要特征。房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個(gè)別性,造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區(qū)域、地段未來發(fā)展的趨勢,未來發(fā)展的不確定性是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。因此,房地產(chǎn)商品價(jià)格與所處的地區(qū)、地段的社會經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān),而這些條件的變化非常復(fù)雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗(yàn)收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個(gè)存貨價(jià)值巨大,存貨的成本按新會計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值計(jì)算,隨著土地成本的變化,建筑成本、房屋售價(jià)的變化,存貨成本隨之變動。這說明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)受市場影響較大,資產(chǎn)價(jià)值具有相當(dāng)程度的不穩(wěn)定性。

3.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資,房地產(chǎn)每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高,需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說,預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作能力的提高,房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多,投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。因?yàn)橥顿Y額越大,投資周期越長,資金周轉(zhuǎn)也越慢,資金流動性也越差,同時(shí)變現(xiàn)性能力也就越差,房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式越復(fù)雜,資金成本控制越困難,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。高負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點(diǎn)之一。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取項(xiàng)目資本化的經(jīng)營模式,通過對項(xiàng)目立項(xiàng)之后再進(jìn)行融資,而融資的方式多種多樣,但是負(fù)債占有相當(dāng)大的比例,主要是銀行貸款和房屋預(yù)售款。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高,通常超過70%,也就是說,一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在最初的開發(fā)中,自有資金不到30%。所以,房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)。

在組織結(jié)構(gòu)上,大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。成立項(xiàng)目分公司給管理帶來一定的好處,同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)?？偣竞晚?xiàng)目公司也存在委托——代理關(guān)系,項(xiàng)目公司是代理人,在空間上具有相對的獨(dú)立性,總公司和項(xiàng)目分公司之間存在比較嚴(yán)重信息不對稱,總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性,這削弱了總公司對項(xiàng)目公司的控制。在經(jīng)營上,項(xiàng)目公司的經(jīng)營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則,在財(cái)務(wù)上,總公司也很難有效地對項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。

在對企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)充分評估、測度的基礎(chǔ)上,為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況,制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先,應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息,找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu),與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較,評估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低公司的綜合資本成本。同時(shí),公司也應(yīng)該比較資金籌集的來源、方式、成本和風(fēng)險(xiǎn),以降低本公司各種籌資來源的成本和風(fēng)險(xiǎn)。其次,公司應(yīng)該對每個(gè)項(xiàng)目的資金籌集活動進(jìn)行管理,優(yōu)化每個(gè)投資項(xiàng)目的資金籌集活動的成本和風(fēng)險(xiǎn)。最后,公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理,比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的資金籌集活動,分析評估風(fēng)險(xiǎn)和成本。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。

(1)做好投資項(xiàng)目的可行性分析。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的金額大,資金占用時(shí)間長,企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學(xué)的投資決策程序,認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析,財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容,包括:對收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析;對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過程的預(yù)測和分析;對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析;預(yù)測和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。對投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證,運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo),以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。

(2)制定后備措施。

影響企業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多,如價(jià)格的變動、市場的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等,因此,收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性,收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。對各項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)不足,如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營費(fèi)用較預(yù)算增加,市場利率的波動,建設(shè)期的延長。此外,投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源還有社會、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度,項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平,技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況,國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門的預(yù)測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應(yīng)針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。在風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案中可制定后備措施,如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi),即項(xiàng)目管理組織為了補(bǔ)償差錯、疏漏和其他不確定性,對項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金,?？顚Ｓ?。

3.日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范。

(1)加強(qiáng)對日?，F(xiàn)金流量的預(yù)測。

控制日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn),編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財(cái)?shù)膶ο笫乾F(xiàn)金及其流動,就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此,編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測?，F(xiàn)金流量預(yù)算就是通過對現(xiàn)金持有量的安排,使企業(yè)保持較高的盈利水平,同時(shí)保持一定的流動性,并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用水平?jīng)Q定負(fù)債的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成,因?yàn)橥ㄟ^現(xiàn)金流量分析,可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營、投資和財(cái)務(wù)政策,將企業(yè)動態(tài)的現(xiàn)金流動情況全面的反映出來。如通過現(xiàn)金流量分析,企業(yè)的經(jīng)營者就能看出企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量產(chǎn)生能力有多強(qiáng),營業(yè)現(xiàn)金流量是正值還是負(fù)值,原因何在及企業(yè)是否有能力通過營業(yè)現(xiàn)金流量來履行其短期償債能力,扣除現(xiàn)金投資后企業(yè)的現(xiàn)金流量是否有盈余等。因此,準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算,可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號,使經(jīng)營者能夠及早地采取行動,防范風(fēng)險(xiǎn)。

(2)采用資金集中管理模式。

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制,通常設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司,一般會形成集團(tuán)公司模式,集團(tuán)公司不是幾個(gè)公司的簡單組合,為了公司能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用,提高公司日常資金運(yùn)作效率,集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項(xiàng)目公司及時(shí)了解集團(tuán)資金的流向、安全和效益,防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為;也能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置,解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策,能最大限度的拓展內(nèi)部融資的渠道,降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池,以提高資金的使用效率,增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。資金的集中管理還包括對于貸款及擔(dān)保等或有負(fù)債的統(tǒng)一管理,由于集中管理具有較大的規(guī)模和實(shí)力,在和銀行等金融機(jī)構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時(shí)可處于有利地位,如可爭取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。

(3)重視經(jīng)營性現(xiàn)金流。

企業(yè)日常經(jīng)營過程中,日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)程度大小取決于日常現(xiàn)金流是否穩(wěn)定,保持經(jīng)營現(xiàn)金流的穩(wěn)定則是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在企業(yè)現(xiàn)金流量的各項(xiàng)指標(biāo)中,最為基本的就是經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)。如果企業(yè)沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流,就沒有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流供應(yīng);經(jīng)營性現(xiàn)金流的控制是現(xiàn)金流控制管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)存貨價(jià)值比較大,占用了大量現(xiàn)金,構(gòu)成大量經(jīng)營現(xiàn)金流流出;房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款也很大,是其最大的經(jīng)營現(xiàn)金流來源之一。因此,加強(qiáng)對存貨和預(yù)收賬款管理非常必要。

(作者單位:浙江天都實(shí)業(yè)有限公司)