看跌的８大理由

“房?jī)r(jià)的這種快速上漲不可能持續(xù)下去，再等等、再看看”，持幣觀望的人都有這樣的期待。

上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)高的根本原因在于供給不足。國(guó)家應(yīng)該通過(guò)擴(kuò)大土地供應(yīng)、提供保障住房有效供給等方式來(lái)進(jìn)行調(diào)控。

綜合業(yè)內(nèi)專家觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)看跌八大理由如下:

1.持續(xù)的高通脹率必將導(dǎo)致貨幣貶值，從而引起資本外逃，最終帶來(lái)資產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰，因此，靠通脹預(yù)期推高的房?jī)r(jià)難以持久。

2.下半年多個(gè)城市將有保障型住房大量入市，對(duì)房?jī)r(jià)將起到一定的調(diào)節(jié)作用。4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案中，安居工程占據(jù)了重要地位，國(guó)家切實(shí)加大了對(duì)保障型住房的資金、土地、政策的支持力度，隨著保障型住房的大量入市，房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)一定的調(diào)整。

3.二套房貸收緊，市場(chǎng)反應(yīng)敏感，成交量減少。銀監(jiān)會(huì)近日重申嚴(yán)格執(zhí)行在實(shí)際操作中已有松動(dòng)的“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)，此舉被市場(chǎng)解讀為房屋個(gè)貸的收緊。7月份以來(lái)一些銀行對(duì)房貸明顯開(kāi)始收緊，投資性需求對(duì)政策變化比較敏感，出手更加謹(jǐn)慎。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份房市成交套數(shù)，深圳環(huán)比下降18.47%，廣州環(huán)比下降33.81%，“二套房貸”政策收緊是其下降的部分原因。

4.房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，市場(chǎng)回歸觀望。這一輪房市回暖主要緣于積壓一年的剛性需求大舉釋放，剛性需求意味著剛性的承受力，面對(duì)近日房?jī)r(jià)暴漲，這部分需求無(wú)力跟漲，購(gòu)房者觀望情緒加重。而購(gòu)房者的這種觀望情緒就像一種可怕的傳染性菌類，蔓延迅速，房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲有可能導(dǎo)致市場(chǎng)再次低迷，第二輪的持幣觀望可能更加持久。

5.無(wú)堅(jiān)實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)做基礎(chǔ)，高房?jī)r(jià)難持久。房?jī)r(jià)上漲需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)作支撐，只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正好轉(zhuǎn)，人們收入增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能穩(wěn)定。而上半年，在房市火爆的同時(shí)，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未真正好轉(zhuǎn)，寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆添了一把虛火，沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)這把實(shí)火，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)走得很遠(yuǎn)。

6.銀行信貸下半年將會(huì)收緊。與國(guó)外相比，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)分依賴銀行貸款，目前全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。按歷年銀行放貸規(guī)律，上半年70%，下半年30%，下半年銀行信貸不僅規(guī)模會(huì)大幅縮小，而且將更加注重風(fēng)險(xiǎn)控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金流也必然會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊。

7.集中推地，遏制房?jī)r(jià)快速上漲。土地資源的稀缺性為房?jī)r(jià)瘋漲提供了最佳理由，面對(duì)這輪房?jī)r(jià)上漲，各地方政府選擇了增加供給，而非抑制成交。據(jù)了解，2009年上海全年計(jì)劃土地出讓總量超過(guò)1200萬(wàn)平方米，其中900多萬(wàn)平方米將在下半年集中推出。北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人也公開(kāi)表示，將加快土地市場(chǎng)供應(yīng)。集中推地有助于改變土地市場(chǎng)“資源稀缺”的預(yù)期，進(jìn)而可以遏制由此產(chǎn)生的惜售與漲價(jià)行為。

8.政策微調(diào)，炒房行為減少。無(wú)論是重申嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)，還是整治捂盤、囤地等違規(guī)違法行為，都表明，國(guó)家房產(chǎn)政策已經(jīng)開(kāi)始微調(diào)。受此影響部分炒房客開(kāi)始出貨，外資也開(kāi)始撤離房市，中原地產(chǎn)研究中心最新報(bào)告顯示，上海地區(qū)上半年全部二手房成交中，賣方為外資的比例占7.8%，而買方為外資的占比僅2.1%，不到賣方的1/3。