城市房?jī)r(jià)路線圖

房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)地域特征非常強(qiáng)的市場(chǎng)，城市分為一線、二線和三線，其房市表現(xiàn)也各有不同。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合發(fā)展?fàn)顟B(tài)，綜合城市級(jí)別、規(guī)模、GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量等指標(biāo)，以及商品房均價(jià)，我們習(xí)慣將國(guó)內(nèi)城市分為一線、二線、三線和四線。雖然今年上半年全國(guó)房市普遍回暖，但是不同類型的城市表現(xiàn)也不盡相同。

敏感的一線城市

由于把商品房均價(jià)看作最標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所提到的一線城市習(xí)慣指北京、上海、深圳和廣州。這四個(gè)城市開始城市化進(jìn)程時(shí)間比較早，吸引了大量人口的流入，社會(huì)財(cái)富積累達(dá)到一定高度，尤其像北京、上海這樣有著13億人口作支撐的國(guó)際化大都市，它們的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟發(fā)達(dá)，對(duì)國(guó)家調(diào)控房市的宏觀政策反應(yīng)也較為敏感，但是因?yàn)榉浅３湓５膭傂孕枨蟮拇嬖?，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)一般表現(xiàn)在成交量上，而價(jià)格單向上行的壓力巨大，即便是在去年房市寒冬的時(shí)候，這些城市房?jī)r(jià)下降的幅度也非常有限。最突出的表現(xiàn)就是，受政策微調(diào)的影響，7月份，這四個(gè)一線城市房市成交量集體回落，其中，廣州房市月成交量環(huán)比下降33.81%。

共性中凸顯個(gè)性。

比如北京，上半年京城共有130多個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，但是讓人意想不到的是，漲價(jià)最兇的不是傳統(tǒng)意義上的熱點(diǎn)地區(qū)東四環(huán)、CBD或奧運(yùn)板塊，而是一直表現(xiàn)得不溫不火的豐臺(tái)板塊。該區(qū)域內(nèi)共有14個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，平均漲幅達(dá)2500元/平方米，原因在于這些區(qū)域城市化形態(tài)發(fā)生明顯變化、城市功能趨于完備，其升值前景自然值得期待。

再比如上海。就連上海市委書記俞正聲都承認(rèn)了上海房?jī)r(jià)高，但是怎么解決，靠像其他城市那樣增加保障性住房可以嗎?當(dāng)然不可以。首先，多數(shù)上海原居居民已在老公房拆遷和城市擴(kuò)容中得到實(shí)惠，而現(xiàn)在最大的需求群體在于沒有上海戶籍的白領(lǐng)和部分沒有享受到拆遷和擴(kuò)容實(shí)惠的原居民，因此，對(duì)保障性住房的需求并不大，相對(duì)于其他一線城市，上海的社會(huì)保障住宅供應(yīng)量最少。其次，上海提前進(jìn)入老齡化社會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾并不突出，它的問題在于投機(jī)性需求膨脹，所以解決問題的關(guān)鍵在于嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策。

奮起直追的二三線

隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖示范效應(yīng)的擴(kuò)散，二三線城市的房市也開始加速回溫，據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的26個(gè)二三線城市中，有14個(gè)城市7月份的月成交量環(huán)比上升。而這些城市的投資潛力也越來越被更多的人看好，在近期搜房網(wǎng)進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)上調(diào)查中，68.1%的網(wǎng)友認(rèn)為二線城市將會(huì)成為大型房企的掘金寶地;59.09%的網(wǎng)友認(rèn)為地產(chǎn)商進(jìn)入二線城市，將會(huì)成為未來幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潮流。有消息稱，如今已有部分外資和炒房團(tuán)將注意力轉(zhuǎn)向了二三線市場(chǎng)，其理由主要有:1.一線城市發(fā)展已趨于飽和，投資空間日漸縮小;2.二三線城市經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，推升當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)的擴(kuò)大需求;3.二三線城市房?jī)r(jià)比一線城市低，開發(fā)商開發(fā)的成本較低，風(fēng)險(xiǎn)較小等。