我國房地產(chǎn)市場結構性失衡分析

摘 要:文章闡述了我國房地產(chǎn)市場供求不均衡現(xiàn)狀，指出了房地產(chǎn)市場供求結構性失衡的具體表現(xiàn)，并分析了房地產(chǎn)市場供求結構性失衡的原因，提出了改善不均衡供求結構的對策，以促進我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

關鍵詞:房地產(chǎn)市場 供求關系 結構性失衡

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)10-234-02

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)的逐步市場化，供求關系直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由于購房主體的變化和需求的多樣化，空閑房也就應運而生。一方面，住房投資規(guī)模的不斷擴張，價格卻居高不下，加上投機行為的大幅增加，導致空置房大面積出現(xiàn);另一方面，無房戶無力支付卻又翹首以待，正是基于空置的商品房與房產(chǎn)需求的過度，存在著明顯的供需矛盾，勢必導致我國房地產(chǎn)市場結構性供求失衡的現(xiàn)象長期存在，影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀

2007年11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)創(chuàng)三年來新高。但此后，受金融危機的影響，加上房地產(chǎn)市場內(nèi)部矛盾重生，房地產(chǎn)市場步入調整時期。

2008年以來，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷。據(jù)國家統(tǒng)計局報告顯示，2008年1—12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%;商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1—11月提高6.5個百分點。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。

通過分析2008年我國房地產(chǎn)市場供求狀況，可以看到，目前，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重的供給過剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，許多開發(fā)商遭受了巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。

二、房地產(chǎn)市場供求結構性失衡的具體表現(xiàn)

實際上，近幾年來，我國房地產(chǎn)市場商品房空置與過量需求現(xiàn)象就已經(jīng)普遍存在，集中表現(xiàn)為供給與需求的結構性矛盾。空置面積不斷增加的同時，大部分中低收入者卻因為房價高而無力支付，潛在的需求不能變成現(xiàn)實的需求，有效需求不足反映出了供給與需求結構差異問題，具體表現(xiàn)在以下幾個方面:

1.區(qū)域發(fā)展不平衡。隨著城市化進程的加快，大量人口涌入經(jīng)濟發(fā)展較快的東南沿海和大中城市，城市人口的增加，擴大了對房地產(chǎn)的需求，使房地產(chǎn)資金過多投向這些地區(qū)，大大推動了其房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲和房地產(chǎn)泡沫的滋生?？傮w上講，2007年以來，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展迅速，房價飆升;中部地區(qū)在全國樓市總體快速增長的情況下，也保持了較大的增幅，價格漲幅在10%~20%之間，水平中等偏快，但房價增幅低于東部地區(qū);西部地區(qū)整體上較中東部地區(qū)發(fā)展水平有一定差距，房地產(chǎn)市場呈初步上升階段。由于房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不平衡，導致相同收入水平的人想購買同樣面積的住房，在不同地區(qū)的實際支付能力存在很大差距。

2.供求結構不平衡。從房地產(chǎn)的供給來看，低投入、低價位的中小戶型住房供應總量不足，而高投入、高價位的豪華型住宅、別墅、酒店式公寓比重過高，擠占了有限的土地資源，在一定程度上加劇了土地市場的惡性競爭和房地產(chǎn)價格虛高不下。從居民收入看，中低收入家庭占多數(shù)，但房屋供給結構中，中低價位住宅供應比例偏低且中小戶型偏低，致使中低收入家庭購房難度較大;相反，高收入階層比重相對較小，但高檔住宅供給比重較大，這就使得房地產(chǎn)市場長期以投資或投機為主，必然會使房地產(chǎn)價格存在許多泡沫。目前，這種供需結構性矛盾較為突出。

3.供求信息不對稱。供求信息不對稱也是房地產(chǎn)市場結構失衡的一個主要方面。一方面，一些企業(yè)利用虛假廣告、虛假信息等手段欺騙消費者，加上一些中介機構的誤導，引發(fā)了各種房地產(chǎn)糾紛和矛盾，導致了消費者對房地產(chǎn)消費的信任危機;另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)、建造和交易過程的復雜性，消費者作為弱勢群體，無法真正獲得商家及提供商品房的相關信息，與開發(fā)商所獲得的信息相比，二者之間存在嚴重的信息不對稱，致使供需矛盾加深。

三、房地產(chǎn)市場結構性失衡的原因分析

長期以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需結構性失衡現(xiàn)象，原因是多方面:

1.收入水平與房價存在巨大差距。國際上公認的房價“合理價格水平”，應該是相當于每戶居民3~6年的平均收入。根據(jù)目前全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平來看，買一套90平方米的普通居民住宅，全國的均價應該在248148元，每平方米為2757.2元。{1}而現(xiàn)在全國平均房價為每平方米4000元左右，遠遠超出了我國城鎮(zhèn)居民的承受能力，從而導致了供給過度與有效需求不足的矛盾。

2.供給與需求層次錯位。馬斯洛的需求層次理論認為，住房是最低層次中最基本的生存需求。對于大多數(shù)中低收入者來講，滿足住房需求是他們的基本需求，也是最低需求。而在房地產(chǎn)供應結構中，開發(fā)商卻忽視了大多民眾的基本需求，而把投資開發(fā)的重點放在只滿足少數(shù)富人的高標準、高消費的別墅或豪華型住宅建設上，供給與需求層次錯位的直接結果是導致商品房嚴重積壓，房地產(chǎn)市場步入了房屋空置和需求過剩并存的怪圈。

3.開發(fā)商與消費者心理預期不同。房地產(chǎn)商樂觀供給預期過度、消費者樂觀消費預期不足的結構性矛盾是房地產(chǎn)市場結構性矛盾的內(nèi)在原因。{2}2007年以來房地產(chǎn)市場的過度繁榮，催生了房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)的前景樂觀預期過度，即使在受到金融危機的影響下，也期望通過地方政府的“救市”，來保持房地產(chǎn)市場較高的價格水平;相反，金融危機致使大量企業(yè)破產(chǎn)倒閉，勞動力失業(yè)，廣大消費者對未來收入的不確定性和房地產(chǎn)市場降價的樂觀預期，使得大部分人保持持幣觀望的心態(tài)。由于對供給和需求存在著兩種截然不同的心里預期，房地產(chǎn)市場漸行漸冷，不可避免地進入調整期。

4.房地產(chǎn)市場操作欠規(guī)范和制度缺失。由于制度缺陷和懲罰機制的缺失，房地產(chǎn)市場信息披露不真實，交易行為不規(guī)范，尤其是二級市場交易混亂等現(xiàn)象屢見不鮮。地方政府在“政績”和“經(jīng)濟利益”的雙重驅動下，房地產(chǎn)市場尋租現(xiàn)象較為嚴重，為開發(fā)商大開方便之門的同時，人為地加大了房地產(chǎn)運行成本，干擾了價格信號，導致了市場秩序的混亂。

四、有效調節(jié)我國房地產(chǎn)市場結構性失衡的對策

房地產(chǎn)市場供需結構性不完善，嚴重影響了我國房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。這種影響具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場失靈，房地產(chǎn)消費者與投資者對未來市場預期的不確定性。因此，要采取相應措施，對房地產(chǎn)市場供求進行積極正確的引導，促使供需結構趨于均衡，并力求在這種態(tài)勢下實現(xiàn)資源有效配置。

1.投資要向中西部省市傾斜。在房地產(chǎn)市場進入調整期，東部地區(qū)在完善保障性住房建設外，應把投資區(qū)域向中西部省份傾斜。這樣做，一方面可以轉移市場變動帶來的風險，另一方面可以給中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場注入活力，帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

2.調節(jié)商品房有效供給結構。我國房地產(chǎn)市場供給結構不合理，滿足投資需求的大戶型、豪華型商品房比重較大，而滿足居民基本消費需求的民生性商品房則比重偏低。鑒于此，一方面，政府應把滿足和改善居民的住房條件和房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的民生性結合起來，增加廉租房、經(jīng)濟適用房、普通商品房等中低檔居住用地的絕對和相對供應量;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商要順應市場發(fā)展的變化，積極推進投資市場向消費市場轉型，根據(jù)消費需求來開發(fā)建設商品房，以滿足和改善大多數(shù)居民住房的基本需求。通過合理有效增加土地和商品房的市場供應量，逐步改善房地產(chǎn)市場供求結構不均衡狀況。

3.調整房地產(chǎn)商的心理預期。2008年以來，房地產(chǎn)價格已進入下行通道，房地產(chǎn)市場價格回歸理性是必然趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)商如果不改變房價過度樂觀的心理預期，積極調低房價，恐怕要延長房地產(chǎn)市場的調整周期。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商不要期望地方政府出招“救市”，而是要適應市場變化，調整房地產(chǎn)市場過度樂觀預期，降低房地產(chǎn)價格水平，把它降到大多數(shù)中低收入居民可以承受的范圍之內(nèi)，才有希望重新看到房地產(chǎn)市場繁榮的局面。

4.調整房價，回歸理性。近年來，房地產(chǎn)市場的一個顯著性特征就是“滯脹”。價格不斷上漲的同時，出現(xiàn)了大面積的空置房屋。土地資源的稀缺和投資(投機)需求過旺，使得房地產(chǎn)價格一路飆升，靠投資拉動的市場沒有消費需求的消化，市場的結構性矛盾就難以消除，房地產(chǎn)市場的繁榮就無從談起，或者說只是暫時的、表面的和虛假的繁榮。改變這種局面非常有效的一個手段就是，調整房價，使其回歸理性，真正體現(xiàn)滿足大多數(shù)消費需求的民生性，只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，才能真正激活最大的內(nèi)需。

5.規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為。首先，政策的制定要以有利于滿足居民最低層次的住房需求為基點，調整相關的法律法規(guī)的規(guī)定，通過寬松的財稅政策和適度的金融手段，引導公眾合理消費。同時，要嚴格限制外資進入房地產(chǎn)二級市場及房地產(chǎn)中介機構。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商要建立信息披露制度，力求消費者能夠獲得準確，可靠的市場信息，從而促進有效需求，逐步改善市場結構性不均衡局面。

參考文獻:

1.沈曉杰.中國房價需降三分之一[EB/OL].http://house.people.com.cn/GB/98352/8569677.html，2008.12.24.

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3.安啟雷.從金融危機的演變談房地產(chǎn)業(yè)若干政策的調整[J].城鄉(xiāng)建設，2009(1)

(作者單位:太原市房產(chǎn)經(jīng)營公司 山西太原 030002)(責編:若佳)