商業(yè)地產(chǎn)：不均衡的復蘇

2009年第三季度即將結束，全球各地區(qū)的經(jīng)濟穩(wěn)定情況和恢復前景都大不相同。歐洲、中東和非洲地區(qū)，特別是英國、愛爾蘭和西班牙，失業(yè)率很高、經(jīng)濟持續(xù)萎縮、銀行系統(tǒng)依然脆弱。北美與此類似，特別是美國，消費者資產(chǎn)狀況、汽車業(yè)、地產(chǎn)業(yè)和金融系統(tǒng)都仍需修復。亞洲各國總體前景更為樂觀。中、印這樣的大國還在繼續(xù)發(fā)展，臺灣地區(qū)仍在奮力掙扎，而日本出現(xiàn)溫和復蘇。中國政府的經(jīng)濟刺激計劃集中在國內(nèi)基礎設施建設上，提振經(jīng)濟的效果顯著，因為中國的經(jīng)濟刺激方案比其它國家數(shù)額都要大——幾乎是美國的3倍——重要的是，中國的銀行貸款在過去半年里增長十分強勁。

美國作為全球金融危機的震中，商業(yè)地產(chǎn)投資市場規(guī)模和資產(chǎn)價值縮水最大。另一方面我們看到，中國土地市場交易量的增加是亞洲市場交易量增長的最重要原因。事實上，中國很顯然在商業(yè)地產(chǎn)投資市場占有重要地位：2009年上半年，中國商業(yè)地產(chǎn)銷售額超過美國和英國的總和。

房地產(chǎn)交易資金缺乏、風險溢價上升、行業(yè)基本面惡化，這些因素使不動產(chǎn)資產(chǎn)價格與2007年的最高水平相比下降了35％至50％，具體數(shù)字取決于市場、資產(chǎn)類型、資產(chǎn)質(zhì)量和地理位置。在中國也是如此。但世邦魏理仕經(jīng)紀人所提供的報告表示，亞洲一些市場的情況表明房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底反彈，特別是豪華住宅和一些辦公室類型的房產(chǎn)。

購買者想討價還價，但賣方期待著經(jīng)濟反彈不愿以低價售出，因此會盡可能地持有資產(chǎn)。能夠讓其出手的，要么是現(xiàn)金流受到損失，比如說承租人的流失，要么是債務，比如說需要再融資。否則，買方和賣方之間的期望值相差巨大，一項研究顯示。買方希望資產(chǎn)能夠較價格最高時折價48％出售，而賣方最多只愿意折價18％。

房地產(chǎn)的需求很大程度上依賴于經(jīng)濟活力，全球經(jīng)濟衰退已造成顯而易見的損失。商業(yè)地產(chǎn)的買賣市場迅速做出了調(diào)整，但全球租賃市場仍然在受經(jīng)濟衰退影響。下面是一些地區(qū)性的例子：

總體而言，今年第二季度亞洲優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃比例下降，許多寫字樓市場的凈吸收率和出租率都有所下降。事實上，所有市場的空置率都呈上升態(tài)勢，中國一線城市的空置率水平最高。但是，盡管商業(yè)地產(chǎn)租賃持續(xù)疲軟，在東京、香港和其它領先市場中，有跡象表明衰退的速度正在放緩。

在歐洲、中東和非洲地區(qū)，租用商業(yè)地產(chǎn)的一方出于壓縮成本的考慮，對房地產(chǎn)持謹慎態(tài)度。主要歐洲市場的租賃活動仍然非常疲弱，相比2008年同期有明顯收縮。像倫敦這樣的市場今年第二季度比上一季度有所增長(考慮到第一季度極薄弱的數(shù)據(jù)，這并不奇怪)，但總體上說，市場狀況依然不佳。在這樣嚴酷的市場環(huán)境中，不同地區(qū)的表現(xiàn)也有些差異。倫敦和馬德里的租賃活動僅僅是去年的一半，但在德國的一些市場和巴黎，需求下降的收縮程度不像倫敦和馬德里這樣嚴重。

租賃市場正在承受總體下行的壓力。世邦魏理仕的歐盟15國指數(shù)顯示，高級辦公室租賃今年第二季度下降2.9％，比去年同期下降8.6％。在西歐主要的辦公室租賃市場，倫敦、馬德里、都柏林和奧斯陸發(fā)生了重大的季度下滑，而德國和荷蘭相對穩(wěn)定。中歐和東歐的很多地區(qū)租金水平下降極為顯著，反映出需求脆弱得多。

北美的商業(yè)地產(chǎn)市場空置率在各種地產(chǎn)類型和所有市場均有上升。除了辦公室物業(yè)類型和一些預計在今年年底會達到最高值的市場，空置率水平都超過歷史最高值。

加利福尼亞、佛羅里達、內(nèi)華達和亞利桑那州這些在次貸危機和住房市場過度建設中扮演了重要角色的市場境況尤為窘迫。

對于美國投資者來說，最大的問題是公平性的喪失和資產(chǎn)價格的下降，特別是對那些過去4、5年里購房的人而言。大多數(shù)市場觀察家希望看到在2010年隨著債務情況好轉(zhuǎn)和再融資需求的出現(xiàn)，這些問題將得到改善。

持有現(xiàn)金的投資者熱切希望現(xiàn)在能以折扣價格購買資產(chǎn)，但賣家不會輕易出手，除非交易量非常低以致迫使他們出售。如果每個國家或地區(qū)的經(jīng)濟不呈現(xiàn)出明朗的前景，該地商業(yè)地產(chǎn)市場的情況也不會明確，而中國就是經(jīng)濟轉(zhuǎn)折帶動商業(yè)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折的典型例子。