西北地區(qū)物流地產發(fā)展現(xiàn)狀及對策探究

[摘 要] 物流地產是制約西北地區(qū)物流產業(yè)發(fā)展的“瓶頸”。 本文通過調研蘭州都市圈物流地產發(fā)展現(xiàn)狀等，探索性地提出了該區(qū)域物流地產發(fā)展思路，為西北落后地區(qū)物流地產發(fā)展提供研究基礎和參考依據(jù)。

[關鍵詞] 蘭州都市圈 物流地產 發(fā)展 研究

隨著物流產業(yè)的興起、趨熱，物流地產在發(fā)達地區(qū)急劇升溫，迅速成為地區(qū)經濟發(fā)展的“新奶酪”;相比之下，中西部地區(qū)特別是西北地區(qū)的物流地產市場總體處于“沉睡”狀態(tài)，嚴重制約了該地區(qū)物流產業(yè)乃至整體經濟的發(fā)展。因此，通過實證研究，探索性地提出地處西北的蘭州都市圈物流地產發(fā)展對策，具有必要性和現(xiàn)實價值。

一、物流地產屬性、內涵及重要地位

“物流地產”概念進入中國僅有6年，學術界對其屬性、概念均存在爭議。筆者總結普洛斯公司、AMB公司以及韓煒、楊馥郁、馮耕中等學者對該問題的認識，認為物流地產屬于工業(yè)地產范疇，它一方面是指投資開發(fā)方(含政府、企業(yè)或是事業(yè)單位等)根據(jù)市場需求或是自身預估，投資開發(fā)物流毛地、熟地;另一方面，又指投資商據(jù)客戶需求投資開發(fā)物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

物流地產是物流業(yè)務的不動產載體，是整合資源并推動物流產業(yè)市場化、專業(yè)化發(fā)展的基礎動力，也是推動地區(qū)經濟社會發(fā)展的重要“生力軍”。

二、蘭州都市圈物流地產發(fā)展現(xiàn)狀分析

在國內外資金迅速搶灘“長三角”、“珠三角”及“環(huán)渤?！钡貐^(qū)物流地產市場之際，地處西北的蘭州都市圈，其物流地產發(fā)展卻呈現(xiàn)出社會認識不足、政府支持不力、投資主體缺失、市場供需“兩衰”的落后狀態(tài)，從根本上制約了物流產業(yè)化進程，牽制了都市圈區(qū)域物流中心功能發(fā)揮，影響了該地區(qū)的整體協(xié)調持續(xù)發(fā)展。

1.投資主體缺乏，政府管理“缺位”

蘭州都市圈物流地產尚處于萌芽階段，投資主體僅局限于原有的倉儲企業(yè)、大型工業(yè)企業(yè)及因商業(yè)地產經營不善而轉向物流地產投資的房地產企業(yè)，缺乏國內外大型的地產商、物流商及專業(yè)投資基金等有實力的投資主體，造成投資乏力。

同時，受地域、認識、體制等因素影響，蘭州都市圈物流地產發(fā)展面臨管理“缺位”、主導“錯位”、發(fā)展“變位”等嚴重問題。物流行業(yè)多頭管理、無人管理導致物流地產管理“缺位”;思路不清、政策不明導致“政府主導發(fā)展”功能難以發(fā)揮;需求把握不準、盲目散亂開發(fā)、土地使用違規(guī)、風險認識不足等問題，導致發(fā)展“變位”。

2.市場供求“兩衰”，市場機制乏力

受計劃經濟體制“慣性”影響，傳統(tǒng)物流方式占主導地位，現(xiàn)代物流發(fā)展嚴重滯后，加之外資企業(yè)、外向型企業(yè)及上規(guī)模企業(yè)不多，導致高標準、現(xiàn)代化的倉儲運輸、分揀包裝、配送分撥、流通加工等需求嚴重不足，供應鏈管理需求更是持久低迷。與此同時，社會對物流地產收入穩(wěn)定、拿地容易等特征認知不足，政府的融資傾斜、供地支持、稅收優(yōu)惠等政策不明確，導致地產開發(fā)企業(yè)、物流商及專業(yè)投資基金等投資主體開發(fā)熱情不高，物流地產供給嚴重滯后。

此外，市場機制在物流地產決策階段尚未得到充分發(fā)揮，物流地產在都市圈經濟發(fā)展中沒有實現(xiàn)網絡化、一體化，使其在萌芽階段便出現(xiàn)投資沖動、整合乏力、競爭嚴峻等狀況。

3.戰(zhàn)略定位不準、協(xié)調發(fā)展不力、規(guī)劃設計滯后

受發(fā)達地區(qū)物流地產經濟的刺激，蘭州都市圈各城市政府慌亂中倉促鼓勵各類企業(yè)盡快進入物流地產行業(yè)，特別是最近三個月，圈內有大小近20個物流地產項目盲目上馬、“激情”投資且布局散亂，導致物流地產發(fā)展思路不清、戰(zhàn)略定位不準，圈內各城鎮(zhèn)缺乏協(xié)調統(tǒng)一規(guī)劃，資源整合力度弱，低水平重復建設嚴重。

4.運作模式單一，整體效益尚低

調查顯示，目前都市圈90%以上的物流企業(yè)仍采用自己投資建設且自我經營管理的傳統(tǒng)運作模式，很少采用地產商投資建設而后轉租給物流商并代其管理、物流商和地產商合作經營等現(xiàn)代地產運作模式，導致都市圈物流資源分散，物流企業(yè)核心競爭力難以形成，物流經濟發(fā)展整體緩慢。

三、蘭州都市圈物流地產發(fā)展出路探究

針對以上問題，參考東部地區(qū)及國外物流地產開發(fā)經驗，結合蘭州都市圈的特殊區(qū)位、資源條件及設施狀況等，筆者提出以下對策。

1.抓住機遇、用足政策、跨越發(fā)展

蘭州都市圈現(xiàn)代物流地產的培育與開發(fā)宜在大力提高認識的基礎上，充分抓住國家和地方經濟戰(zhàn)略空間調整(比如:西部大開發(fā)戰(zhàn)略、蘭州都市圈戰(zhàn)略)、全國產業(yè)向西梯度轉移和內陸產業(yè)加快升級以及國家和地方為應對金融風暴而擴大投資等戰(zhàn)略機遇，靈活高效地用好金融政策、產業(yè)政策、稅費政策、土地政策等，積極引導房地產商將從傳統(tǒng)的居住地產更多地轉向工業(yè)地產，促進現(xiàn)有物流企業(yè)合作經營、整合做強、升級改造，大力引進國際知名物流地產開發(fā)商和運營商，有效培育投資主體，增強圈內企業(yè)“?！敝袑ぁ皺C”意識，推進都市圈乃至西北地區(qū)物流地產業(yè)的跨越發(fā)展，打造地區(qū)物流“經濟洼地”和國家物流“戰(zhàn)略高地”。

2.政府主導、統(tǒng)籌協(xié)調、優(yōu)化環(huán)境

充分認識都市圈地區(qū)物流地產發(fā)展的階段特征、現(xiàn)狀條件及外部環(huán)境，盡快成立都市圈層面的統(tǒng)一的物流發(fā)展委員會，并形成“政府主導，市場主體”的發(fā)展體制，強化政府在規(guī)劃引導、政策支持、市場環(huán)境優(yōu)化等方面的功能;從區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展的高度，統(tǒng)籌和協(xié)調對存量資源合理整合與利用，指導和扶助企業(yè)規(guī)避市場風險并化解前期客源壓力，組織并帶領企業(yè)做好需求調研與預測，加大物流節(jié)點、路徑、網絡等基礎設施的規(guī)劃、建設，并為物流地產的開發(fā)、運營搭建物流公共信息平臺。

3.促進投資主體多元化、運作模式多樣化

抓住普洛斯、豐樹、和記黃埔、麥格里、AMB、騰飛等國際地產巨鄂和投資銀行有意進駐我國西北地區(qū)地產市場之良機，積極招商引進，堅持打好“引進來”這張牌;同時，積極吸引富力地產、中儲、中外運等國內知名企業(yè)及鼓勵酒鋼、三和通等省內企業(yè)投資蘭州都市圈物流地產市場;此外，大力引導和鼓勵西北地區(qū)其他企業(yè)(或集團)以靈活多樣的形式參與物流地產建設，最終形成“各路英雄”齊聚都市圈的“多元主體”格局。

與此同時，為配合投資主體多元化發(fā)展需要，須摒棄傳統(tǒng)物流單一的、封閉的經營模式，積極探索多種運作模式，比如地產商開發(fā)，租售給物流商并代其管理;地產商和物流商合作經營;由第三方牽頭，實現(xiàn)物流商和地產商強強聯(lián)合，建立跨行業(yè)的集團企業(yè)等。充分發(fā)揮專業(yè)物流地產商熟悉相關政策、了解市場需求并具有豐富的物業(yè)管理和設計經驗的專業(yè)優(yōu)勢，促使資金集中投放在技術改造與產品研發(fā)上，不斷提升物流企業(yè)核心競爭力，并實現(xiàn)帕累托最優(yōu)。

4.注重市場調查，推進特色化、專業(yè)化發(fā)展

針對物流地產發(fā)展中的定位不準確、規(guī)劃不充分、競爭低水平、運行低效率等問題，都市圈政府和物流地產開發(fā)商均應避免盲目樂觀、主觀臆斷，注重物流地產、物流市場與物流運作的緊密結合，做好需求市場的調研與分析，并形成細分市場，有所為有所不為，建立特色鮮明的專業(yè)物流地產。以市場為導向，做好項目可行性論證，提高決策的科學性;注重建立長效機制，積極轉變物流地產開發(fā)點狀布局的現(xiàn)狀，盡快構建上規(guī)模的物流地產網絡。

5.加快專業(yè)人才培養(yǎng)和物流地產理論研究

物流地產是一個系統(tǒng)工程，無論是宏觀規(guī)劃還是微觀運營均需要理論指導及人才支撐。而目前蘭州乃至全國對物流地產的探索尚處在起步階段，理論成果很少，通曉物流地產的專業(yè)人才更少。因此，蘭州都市圈一方面要大力引進國內外高級物流人才和高端物流技術，另一方面還應從市場的高度引導高校及社會培訓機構的物流地產人才培養(yǎng)，并加強相關理論研究。

6.加快物流地產業(yè)信息化、產業(yè)化步伐

信息化、標準化是物流地產業(yè)現(xiàn)代化的重要表征。都市圈地區(qū)物流市場以中小企業(yè)為主，這些企業(yè)普遍缺乏現(xiàn)代化的經營管理方法與手段，缺乏各類信息協(xié)作平臺，缺乏產業(yè)鏈條化、集群化的運作經驗。因此，政府宜搭建各類物流信息平臺，并引導企業(yè)加快自身信息化、產業(yè)鏈條化建設步伐，推動都市圈物流地產及物流產業(yè)現(xiàn)代化進程。

四、結 語

物流地產的發(fā)展對加快地區(qū)(或國家)整體經濟發(fā)展、提升對外合作水平、增強國際競爭力均起著基礎性的推動作用。地處西北內陸的國家交通樞紐中心——蘭州都市圈，更應從理論和實踐層面、政府和企業(yè)層面深入探討適宜本地實情的相關理論、模式及路徑，著力推動本區(qū)域物流地產市場的持續(xù)升溫及良性發(fā)展。

參考文獻:

[1]劉國慶:我國物流地產理論研究現(xiàn)狀及趨勢[J].商業(yè)時代，2007(36):21～22

[2]張曉姣:我國物流地產發(fā)展中存在的問題及對策研究[J].商場現(xiàn)代化，2008，547(8):322～323

[3]夏 季:武漢都市圈物流地產運營模式研究[J].商場現(xiàn)代化，2008，541(6):82～83