小產(chǎn)權(quán)房的風險分析與法律規(guī)制

[摘 要] 針對近年來因小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的問題，分析其大量存在的原因，思考其背后隱藏的風險，再從法律上進行規(guī)制是國家目前解決問題的努力方向。本文也將從以上三方面進行論述。

[關(guān)鍵詞] 小產(chǎn)權(quán)房 原因 風險 法律規(guī)制

一、小產(chǎn)權(quán)房大量存在的主要原因

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由村委會，或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)集體土地使用權(quán)證書的房屋，即“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”或“小產(chǎn)權(quán)房”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，對購房合同國土房管局也不會給予備案。其產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

1.價格低廉，手續(xù)簡單，配套設(shè)施的逐漸完善是受居民青睞的主要原因。由于房價的持續(xù)走高，使得購房者將目光更多地轉(zhuǎn)向了郊區(qū)，也因此催生了小產(chǎn)權(quán)房在我國一些重點地區(qū)的交易。許多城市市區(qū)房價與日俱增的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的價格優(yōu)勢非常誘人。雖然小產(chǎn)權(quán)房多分布在郊區(qū)，但是隨著城市交通等市政配套設(shè)施的完善，以往郊區(qū)交通不便的劣勢正在逐漸被扭轉(zhuǎn)，這使得購房者更加愿意選擇小產(chǎn)權(quán)房。

2.近20年以來中國沒有根據(jù)《憲法》落實農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運轉(zhuǎn)體系，有關(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的國家法律是非常不完善的，實行的是城鄉(xiāng)不平等的國家壟斷性的征地制度。此外，由于制度上的不完善，小產(chǎn)權(quán)項目建設(shè)上存在的權(quán)力尋租空間也是小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的重要原因之一。

二、小產(chǎn)權(quán)房的風險分析

1.從法律角度看，根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律規(guī)定，“農(nóng)村土地屬于集體土地。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的?！薄稗r(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。”所以，具有城鎮(zhèn)居民戶口的購房者不可以購買農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體土地使用權(quán)。如果遇到國家征地拆遷或者村委改造等，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人實際只擁有房屋的使用權(quán)，所以其拆遷補償能否得到或者得到多少都將是一個未知數(shù)。

2.經(jīng)濟角度看，首先是資金風險。小產(chǎn)權(quán)房既不能贏得銀行信貸的支持，也不能進行抵押和擔保，因為其不屬于市政規(guī)劃項目，其項目開發(fā)不符合國家相關(guān)法律的規(guī)定，建設(shè)項目的投入全依賴自籌的資金。在這種情況下，如果發(fā)生合作者的其中一方撤出資金，導(dǎo)致資金鏈條斷裂，樓盤很容易形成爛尾樓，對預(yù)繳部分房款的購房者來講，投入的資金必然會“打水漂”。其次是經(jīng)濟糾紛。一旦小產(chǎn)權(quán)房的購買者和開發(fā)商之間產(chǎn)生了糾紛和矛盾，由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受現(xiàn)有法律保護，受損一方當事人很難依靠法律武器維護自身的權(quán)益，難以追回損失。

3.社會角度看，擾亂房地產(chǎn)秩序拉大社會貧富差距，影響社會的和諧。特別是別墅產(chǎn)品類型居多的小產(chǎn)權(quán)房，業(yè)主和當?shù)卮迕褚驗樯鐣敻坏炔煌菀仔纬尚碌纳鐣?。由于小產(chǎn)權(quán)房交易的大量出現(xiàn)，會導(dǎo)致社會上正常的房地產(chǎn)交易的受到嚴重影響，從而影響了社會主義市場經(jīng)濟體制的完善，對我國的經(jīng)濟發(fā)展起到了阻礙作用。

三、國家現(xiàn)行做法

國土資源部提出了處置小產(chǎn)權(quán)房的相應(yīng)“原則建議”，其中之一便是新老劃斷——對于在建、新建小產(chǎn)權(quán)房，一律嚴格查處、整頓;而對于已經(jīng)形成規(guī)模性入住的小產(chǎn)權(quán)房，則要妥善予以處理。這其中有一個基本條件，就是符合土地利用規(guī)劃和城市發(fā)展總體規(guī)劃，但在土地屬性仍為非國有建設(shè)用地。對于小產(chǎn)權(quán)房，無論是國土資源部還是國務(wù)院，態(tài)度向來強硬。但這一次，促使國土資源部尋求小產(chǎn)權(quán)房處置方式的，是全國大量小產(chǎn)權(quán)房“既成事實”的現(xiàn)狀。據(jù)國土資源部不完全統(tǒng)計，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到中國村鎮(zhèn)住房總量的20%。無論最終國務(wù)院批復(fù)的處理意見是怎樣的，開發(fā)商肯定都不能介入小產(chǎn)權(quán)房的處置，更不可能以后介入進行開發(fā)。我國決策層比較傾向的意見是，把現(xiàn)在已經(jīng)形成的問題處理妥當就視為結(jié)束，未來也不可能在政策上給小產(chǎn)權(quán)房新的空間，基本原則就是歷史遺留問題處置后，嚴格執(zhí)行既有的土地管理政策與制度。

四、小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)制

1.明確小產(chǎn)權(quán)房法律概念。由于業(yè)界對小產(chǎn)權(quán)房的合法性問題在《憲法》及《土地管理法》、《房地產(chǎn)法》、《擔保法》的相關(guān)條款中有不同的解讀，將會影響到社會公眾對于小產(chǎn)權(quán)房政策的認識，無形中增加了小產(chǎn)權(quán)房的市場空間。因此，筆者認為，對于小產(chǎn)權(quán)房的概念和性質(zhì)的認定，要統(tǒng)一起來，這主要通過相關(guān)法律條文加以解釋和規(guī)定，才能使行政部門和社會公眾在分析判斷時找到清晰的法律依據(jù)，才能讓我們做到有法可依。

2.盡快出臺管理辦法。小產(chǎn)權(quán)房的泛濫和市場有關(guān)，也和以往立法、執(zhí)法不及時、不嚴格相關(guān)。所以對于抑建小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)我們要以防止為主，通過有關(guān)立法來取締小產(chǎn)權(quán)房在社會中的蔓延，同時加大執(zhí)法力度，對于違法操作的人員予以處罰，對于新辦理產(chǎn)權(quán)登記的主體嚴格審查，堅決杜絕小產(chǎn)權(quán)房在社會上的流通。

3.區(qū)別對待現(xiàn)存問題。在制止新的小產(chǎn)權(quán)房項目出現(xiàn)的同時，一定要對過去的小產(chǎn)權(quán)房予以處理，才能顯示法律的公平性。已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，在開發(fā)商和購房人應(yīng)該補交相應(yīng)的稅費的同時，還要對違反了土地管理法的開發(fā)商和村組織有關(guān)負責人給予行政處罰，并沒收非法所得。對已經(jīng)建成和入住的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該本著“以人為本”的原則，展現(xiàn)務(wù)實彈性，具體問題具體分析，區(qū)別對待。把責任簡單推給那些中低收入購房者不懂法律是不負責任的。解決已成事實的小產(chǎn)權(quán)房必須有一套嚴格的制度，從速查清已建成的小產(chǎn)權(quán)房的基本情況，保證統(tǒng)計真實、準確、有效。

參考文獻:

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