淺析樓花按揭的法律問(wèn)題

[摘要] 從分析樓花按揭所涉及到的多層法律關(guān)系入手，進(jìn)一步探討樓花按揭的法律特征，從而論證了樓花按揭的特殊屬性。

[關(guān)鍵詞] 樓花按揭 法律關(guān)系

樓花按揭是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，簽定房屋預(yù)售合同并收取一定比例的價(jià)金，而余款則由購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款，并以預(yù)購(gòu)房屋的有關(guān)權(quán)益向銀行擔(dān)保的購(gòu)房方式。其主體設(shè)計(jì)到開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和銀行三方及多種法律關(guān)系。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者是買賣關(guān)系，購(gòu)房者與銀行之間存在雙重關(guān)系:一是借貸關(guān)系；二是擔(dān)保關(guān)系，即購(gòu)房者向銀行借款并以預(yù)購(gòu)房提供擔(dān)保，設(shè)立自物權(quán)。

一、樓花按揭的法律關(guān)系

在掌握了樓花預(yù)售的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，我們可以清楚的看出樓花按揭的具體操作過(guò)程是：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間簽定關(guān)于按揭條款的房屋預(yù)售合同后，雙方按照約定條款由購(gòu)房者充當(dāng)按揭人將其在合同中的權(quán)益讓給銀行，銀行以此為條件提供貸款。待銀行把全部貸款本息及其他費(fèi)用收回后，將按揭解除，購(gòu)房者可以贖回其房產(chǎn)權(quán)益。銀行為了貸款安全，可以要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者做保證，在購(gòu)房者不能清償?shù)狡谫J款時(shí)由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)其房產(chǎn)以償還銀行貸款。同時(shí)，銀行還可以要求開(kāi)發(fā)商購(gòu)買保險(xiǎn)，當(dāng)在建房屋意外滅失時(shí)就所得保險(xiǎn)金優(yōu)先受償。由此可見(jiàn)，樓花按揭涉及到的法律關(guān)系主要有以下幾種:

1.購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間因房屋預(yù)售合同而產(chǎn)生的房屋預(yù)售關(guān)系。

2.購(gòu)房者因要交付購(gòu)房款而向銀行貸款所產(chǎn)生的借貸關(guān)系。

3.購(gòu)房者將其在《房屋預(yù)售合同》中的期待權(quán)以及以后可能取得的房產(chǎn)權(quán)益在貸款期間轉(zhuǎn)讓給銀行，等銀行收回貸款本息及有關(guān)費(fèi)用后，再轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者所產(chǎn)生的法律關(guān)系。

4.開(kāi)發(fā)商為保證購(gòu)房者到期清償貸款本息而與銀行產(chǎn)生的保證擔(dān)保關(guān)系即當(dāng)購(gòu)房者不能按約定向銀行償還貸款本息時(shí)，則由開(kāi)發(fā)商按原房?jī)r(jià)的70％回購(gòu)其房產(chǎn)而銀行則以回購(gòu)款受償。

5.開(kāi)發(fā)商依銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理以銀行為被保險(xiǎn)人的房產(chǎn)保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)合同關(guān)系。

二、樓花按揭的法律特征

由于按揭能給債權(quán)人帶來(lái)更為有效的保護(hù)，并有較大的融資功能，所以現(xiàn)在已廣為應(yīng)用。當(dāng)然此類糾紛也不斷發(fā)生，而法院在審理這些案件時(shí)卻無(wú)法可依，顯然立法已落后于實(shí)踐。為此須明確樓花按揭的幾個(gè)法律特征：

1.樓花按揭是雙務(wù)合同。在按揭合同中，銀行需承擔(dān)按約定的時(shí)間、方式和金額交付貸款，債權(quán)消滅時(shí)退還權(quán)利質(zhì)證書(shū)（如樓花預(yù)售合同）和保險(xiǎn)單據(jù)等義務(wù)，同時(shí)購(gòu)房者更負(fù)有提供擔(dān)保、及時(shí)付息、按期還貸的義務(wù)。

2.樓花按揭是有償合同。由于銀行可以通過(guò)按揭業(yè)務(wù)獲取收益（貸款利息），因而它是銀行利用資產(chǎn)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)的方式，也是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要手段。

3.樓花按揭是實(shí)踐性合同。樓花按揭具有借貸和擔(dān)保雙重性質(zhì)，在我國(guó)，一般借貸是實(shí)踐合同，銀行借貸為諾成性合同為通說(shuō)。但在性質(zhì)和作用上，樓花按揭則更側(cè)重于體現(xiàn)其擔(dān)保職能，由于其本質(zhì)上乃是一種債權(quán)，除雙方意思表示一致外，尚需交付一定的債權(quán)證書(shū)（如樓花預(yù)售合同，預(yù)付款收據(jù)）后，合同方可成立。

4.樓花按揭是要式合同。為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障交易安全，樓花按揭不能采用口頭協(xié)議，而必須由雙方簽定書(shū)面合同并由開(kāi)發(fā)商予以書(shū)面保證（即承諾在購(gòu)房者無(wú)力還貸時(shí)代其償還所欠銀行的本息）后才能成立。

三、以附解除條件的債權(quán)讓與制度來(lái)規(guī)制樓花按揭

按揭本身是英美法的制度，形式靈活，而目前我國(guó)立法尚未明確規(guī)定房地產(chǎn)按揭，處理此類案件時(shí)，可暫以附解除條件的債權(quán)讓與制度為依據(jù)。

此種設(shè)計(jì)將樓花按揭分為三個(gè)相關(guān)的法律關(guān)系即銀行貸款關(guān)系，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的房屋預(yù)售關(guān)系，以及銀行與購(gòu)房者之間的按揭關(guān)系。此按揭關(guān)系為一種附解除條件的債權(quán)讓與關(guān)系。購(gòu)房者將其在預(yù)售合同中的期待權(quán)在貸款清償期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給銀行。銀行在此期間代替購(gòu)房者成為預(yù)售合同的債權(quán)人。如果購(gòu)房人償清到期貸款本息，則此讓與關(guān)系解除。銀行應(yīng)將所得權(quán)益歸還給購(gòu)房者以恢復(fù)其債權(quán)人的地位。由此可見(jiàn)，該債權(quán)讓與所附之條件為購(gòu)房者到期清償貸款本息。在債權(quán)讓與期間銀行代替購(gòu)房人成為預(yù)售合同的權(quán)利主體，可向開(kāi)發(fā)商為請(qǐng)求權(quán)，但由于只是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此購(gòu)房者于預(yù)售合同中的義務(wù)仍由自己承擔(dān)。如果在此期間發(fā)生意外而使房屋不能交付則銀行作為債權(quán)人可就保險(xiǎn)公司賠償?shù)馁r償金受償。如果所附條件不能成就，即購(gòu)房者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，則銀行之債權(quán)人身份不會(huì)再改變，為了避免與金融法律之沖突，銀行可依開(kāi)發(fā)商之保證以回購(gòu)房屋所得款項(xiàng)受償。但如果該解除條件已經(jīng)成就，即購(gòu)房者如期清償貸款本息，則銀行應(yīng)當(dāng)將已取得的房產(chǎn)權(quán)益移交給購(gòu)房者。否則，銀行即構(gòu)成違約。但這有一個(gè)問(wèn)題應(yīng)明確:在讓與合同生效時(shí)，其標(biāo)的僅為期待權(quán)。由于我國(guó)沒(méi)有預(yù)告登記制度，因此其純?yōu)橐粋鶛?quán)。但由于銀行按揭貸款期限明顯長(zhǎng)于房屋建造期。換言之，讓與債權(quán)的履行期先于貸款期限到期，而讓債權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)房屋已建成，經(jīng)開(kāi)發(fā)商辦理過(guò)戶手續(xù)，所有權(quán)已產(chǎn)生。即銀行此時(shí)享有的是房屋所有權(quán)而非期待權(quán)。但應(yīng)明確其所有權(quán)之基礎(chǔ)為債權(quán)讓與合同，因此，如果當(dāng)債權(quán)讓與合同因解除條件成就而解除時(shí)，其所有權(quán)的法律基礎(chǔ)已不存在。因此，其必須將該所有權(quán)轉(zhuǎn)歸購(gòu)房人享有，不然就構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。由此可?jiàn)，將樓花按揭視為附解除條件的債權(quán)讓與，不僅與理論上可以理清其法律關(guān)系，同時(shí)由于我國(guó)《民法通則》、《合同法》等對(duì)債權(quán)讓與都有明確規(guī)定，因此在司法實(shí)踐中便于操作。