國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金及其對我國的啟示

[摘要] 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)先后建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的規(guī)范化運作起到了重要的保障性作用。本文首先介紹了美國、日本、中國臺灣等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度，然后分析了我國建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金的意義，提出了建立具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的一些設(shè)想。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 保證金 市場監(jiān)管

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場監(jiān)管制度建設(shè)始于20世紀(jì)初，作為該市場監(jiān)管制度重要組成部分的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度是其一大特色。日本在“二戰(zhàn)”后借鑒美國的經(jīng)驗建立了自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場監(jiān)管制度，也包含房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度。臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場監(jiān)管制度建設(shè)起步于20世紀(jì)六七十年代，在學(xué)習(xí)美國和日本經(jīng)驗的同時進(jìn)行了長時間的探索和實踐，到了90年代末才趨于成熟，同樣也設(shè)立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度?，F(xiàn)將它們的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度做些介紹。

一、發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度

1.美國的房地產(chǎn)復(fù)原基金制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金最早出現(xiàn)在美國，稱為“復(fù)原基金”或“恢復(fù)資金”，是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場進(jìn)行監(jiān)管的有效制度之一。該基金由政府主辦，大約有40個州要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員交納保證金或加入州設(shè)立的復(fù)原基金，由領(lǐng)照人在申請注冊時所繳納的特別規(guī)費積累而成，每個持有牌照者繳納2千～10萬美元，大多數(shù)州在2.5萬～5萬美元的范圍。

當(dāng)持有銷售員牌照或經(jīng)紀(jì)人牌照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違規(guī)違法行為給客戶造成損失，除會受到暫停或吊銷其牌照的相應(yīng)處罰外，受害人可以起訴牌照持有人或其所屬公司，從而獲得法律判決。但有時候，由于被告償還能力不足，導(dǎo)致一些判決不能執(zhí)行，這時可以動用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金來償付那些不能執(zhí)行的判決，以保護(hù)社會公眾的利益。

2.日本的房地產(chǎn)營業(yè)保證金制度。日本借鑒美國的經(jīng)驗設(shè)置了“營業(yè)保證金”（與美國設(shè)置“復(fù)原基金”相同）。1952年日本出臺關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法規(guī)《不動產(chǎn)交易法》共八章：第一章總則；第二章許可，即房地產(chǎn)交易從業(yè)人員需申請許可的各項事宜的規(guī)定；第三章房地產(chǎn)交易主任，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，該章就經(jīng)紀(jì)人的設(shè)置、考試、執(zhí)照核發(fā)等有詳細(xì)規(guī)定；第四章營業(yè)保證金；第五章業(yè)務(wù)，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)內(nèi)容、訂金金額的限制、損害賠償?shù)念A(yù)定等事項；第六章監(jiān)督；第七章其他細(xì)則；第八章罰則。

日本的法律明確規(guī)定房地產(chǎn)交易人員必須將營業(yè)保證金寄到事務(wù)所附近的信托所，辦妥信托儲備金后，向建設(shè)部長或地方市政府首腦報告，才準(zhǔn)予正式營業(yè)。其目的也是保護(hù)公眾的利益，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行約束，使社會公眾在因某一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不當(dāng)行為導(dǎo)致財務(wù)損失時能夠得到賠償。

3.臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)營業(yè)保證金制度。標(biāo)志著臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場進(jìn)入了法制化監(jiān)管階段的《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例》（以下簡稱“條例”）于1998年1月由臺灣地區(qū)立法機(jī)構(gòu)正式通過。為保障當(dāng)事人合法權(quán)益，“條例”規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開業(yè)前應(yīng)繳存營業(yè)保證金，目的是建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的信用機(jī)制。

“條例”規(guī)定營業(yè)保證金繳納義務(wù)人為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，企業(yè)應(yīng)依據(jù)主管部門規(guī)定繳存營業(yè)保證金，統(tǒng)一繳存到房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)業(yè)同業(yè)公會或代銷經(jīng)紀(jì)業(yè)同業(yè)公會統(tǒng)一指定的金融機(jī)構(gòu)營業(yè)保證基金專戶上。同業(yè)公會設(shè)立營業(yè)保證金管理委員會，基金利息用于健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度。營業(yè)保證金繳存以后，發(fā)生房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)合并、變更的，其已繳存的保證金不受影響，其權(quán)利隨之轉(zhuǎn)移，不需要重新繳納。申請退出的企業(yè)，自核準(zhǔn)注銷營業(yè)之日起滿一年后，可以申請退還其營業(yè)保證金本金。受損害人取得對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)行名義、經(jīng)仲裁成立或經(jīng)基金管理委員會決議支付后，可以在該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)繳存的營業(yè)保證金及提供擔(dān)?？傤~內(nèi)，向同業(yè)公會請求代為賠償。

二、國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的經(jīng)驗對我國的啟示

美國、日本和中國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場運作規(guī)范，消費者的利益得到保證，這得益于它們都有一套較為完善而有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場監(jiān)管制度，其中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度起到了重要的保障性作用。筆者認(rèn)為我國應(yīng)充分認(rèn)識建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的意義，學(xué)習(xí)和借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗、盡快建立起具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度，為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

1.我國建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的意義。建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的意義在于如下三個方面：(1)強(qiáng)化政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的監(jiān)管能力，提高政府的公信力。目前，我國還沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金，若出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員故意或無意（由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程十分復(fù)雜，有時會因考慮不周全的細(xì)節(jié)而出現(xiàn)過錯）導(dǎo)致客戶損失，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)老板卷款藏匿的惡性事件，客戶的損失無法獲得賠償，此時房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的監(jiān)管部門卻束手無策，已有的其他市場監(jiān)管手段無力應(yīng)對，公眾自然會質(zhì)疑政府的監(jiān)管能力和公信力。若監(jiān)管部門掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金這個強(qiáng)有力的監(jiān)管手段，這時就可以動用保證金，彌補(bǔ)客戶全部或部分損失，這樣就強(qiáng)化了政府的市場監(jiān)管能力，提高了政府的公信力。(2)強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信用能力，促進(jìn)全行業(yè)的誠信建設(shè)。一方面，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金作為擔(dān)保以保障房地產(chǎn)交易安全和消費者的權(quán)益不受損害，以實際行動樹立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)“誠實信用”的良好“行業(yè)形象”，強(qiáng)化了整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信用能力；另一方面，保證金增加了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員“失信”的成本；保證金又是行業(yè)全體成員共同繳納累積而成的風(fēng)險擔(dān)保金，一旦某一機(jī)構(gòu)或人員的行為給客戶造成損失而支付保證金賠償時，就會影響到整個行業(yè)的利益和形象，必然會遭到行業(yè)成員的一致譴責(zé)，因而每個成員在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)過程中必須小心行事，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的誠信建設(shè)。(3)強(qiáng)化消費者的維權(quán)積極性，提高媒體對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)督的實效性。當(dāng)消費者的利益受到損害時，如果擔(dān)心“贏了官司仍不一定能獲得賠償”，他們則不會非常強(qiáng)烈地要求賠償，只會對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)失去信任而不再消費房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，這個行業(yè)就會逐漸萎縮甚至消失。若有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金做擔(dān)保，消費者的利益在任何情況下都能得到保護(hù)，他們就有積極性到監(jiān)管部門投訴或到法院起訴違規(guī)違法操作的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員，維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，這樣消費者會逐步建立起對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的信任。另外，媒體往往熱心曝光違規(guī)違法操作者，幫助消費者維護(hù)合法權(quán)益，但只有在有保證金作擔(dān)保的情況下，才能真正為消費者挽回?fù)p失，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的輿論監(jiān)督才能起到實際效果。

2.我國建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的設(shè)想。筆者對我國建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度有如下設(shè)想和建議，供有關(guān)部門參考：(1)盡快立法確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金法律制度。由國務(wù)院制定并頒布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理條例》，在“條例”中規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金的基本原則；由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金制度的實施細(xì)則。由法律法規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金的繳存、管理、性質(zhì)、用途等具體辦法。(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金的繳存與管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金由“機(jī)構(gòu)保證金”和“個人保證金”兩部分組成，其繳存義務(wù)人為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（包括分支機(jī)構(gòu)）和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，其管理者（主辦者）為政府行業(yè)主管部門。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其各分支機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，必須按管理者規(guī)定的數(shù)額把“機(jī)構(gòu)保證金”存入指定的銀行賬戶，方可取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)備案證明書；取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證》和取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證》的人員，必須按管理者規(guī)定的數(shù)額把“個人保證金” 存入指定的銀行賬戶，方可取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理注冊證書。政府行業(yè)主管部門設(shè)立經(jīng)紀(jì)保證金管理委員會，負(fù)責(zé)保證金的具體管理工作，管委會由政府行政管理人員、資深房地產(chǎn)專家、資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組成。(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)保證金的性質(zhì)與用途。保證金的性質(zhì)有二點：一是保證金獨立于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員之外，與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員的財產(chǎn)與債務(wù)完全脫離，因而具有相對獨立性；二是保證金可以購買國債、定期存款（不能購買股票等高風(fēng)險投資），利息用于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究、教育及健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度，因而具有公益性質(zhì)。保證金的用途是：本金?？钣糜谙M者損害賠償，即受害者獲得法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決或保證金管理委員會裁定后，從該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員繳存的保證金所提供擔(dān)保的總金額內(nèi)支付賠償。另外，申請退出的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員，自核準(zhǔn)注銷營業(yè)、執(zhí)業(yè)（或從業(yè)）之日起滿三個月，且未出現(xiàn)過賠償事件或賠償金額未超過所繳存的保證金本金者，可申請退還其所繳保證金的全部本金或剩余本金。

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