房地產市場消費需求分析

受國際金融危機影響，2008年中國房地產投資總額、施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購置面積、商品房銷售面積等一系列相關指標增幅都出現(xiàn)了較大幅度的回落。然而，透過市場觀望氣氛濃重的表象，伴隨著住房市場化貨幣化的深入、城市化進程的推進、人均收入的提高、對外開放的擴大等宏觀大環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢，需求旺盛、潛力巨大仍然是現(xiàn)階段我國房地產市場需求的基本特征。

一、房地產市場需求影響因素分析

1.人口因素

中國是一個人口大國且人口增速也很快。截至2008年末，全國總人口數(shù)超過13億，自然增長率超過5‰。隨著人口的增加和人口結構的變化，房地產作為生產、生活必需品，必然需要大量的市場供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動房地產需求旺盛的重要影響因素。

如果小康生活的居住標準按25平方米/人計算，那么我國現(xiàn)有居民達到小康生活標準的實際住房需求量超過300億平方米，再加上這13億人工作、學習、休閑娛樂等需要的經營、生產和公共設施用房，這巨大的市場需求將對我國房地產市場發(fā)展產生積極地推動作用。

20世紀八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀初已經逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女，這無疑將釋放大量的房地產市場需求。與此同時本世紀初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來的三十年內，我國因人口因素而產生的房地產需求仍然強勁。

同時，隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展，我國的家庭結構狀況發(fā)生了巨大變化，呈現(xiàn)出家庭規(guī)模縮小、家庭數(shù)量增多的趨勢。年輕人結婚后大都不愿意與父母同住，這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結構得以改變;計劃生育政策的沿用，使得三口之家、老人獨居的家庭結構越來越普遍。因此，我國居住用房地產需求量在呈現(xiàn)擴大趨勢的同時，套型結構趨于小型化。

2.城市化因素

目前，中國正處在城市化進程高速發(fā)展的時期。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2007年我國城市化率為44.9%，年均增幅約為1%。按“十一五”規(guī)劃要求，2010年我國城市化率將達到47%，預計2020年會達到60%。

城市化的快速推進必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求。按照我國13億的人口總量和年均1%的城市化率增速計算，保守估計每年將有超過1300萬人成為城市新增人口，這部分人同樣對房地產有著剛性需求。因此，城市化因素成為房地產市場需求旺盛的又一重要因素。

人口的遷移和流動不僅使房地產的需求總量增加，而且還在很大程度上改變了需求結構。例如，農民工青睞那些戶型小、價格低的民工公寓;剛步入社會的大學畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經濟適用房;白領階層則更關注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。

3.收入因素

隨著經濟的快速發(fā)展，居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2007年全年農村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4140元和13786元，扣除價格上漲因素，分別比上年增長9.5%和12.2%;2008年全年農村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元，分別實際上漲8.0%和8.4%。

根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”，人們收入水平的不斷提高，使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化。“居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要，而是對住房的質量、大小、結構、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風格等方面提出了更高層次的需求。因此，由收入因素帶動的改善性需求也是我國房地產需求高位運行的重要原因。

4.城市拆遷改造因素

隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，全國每年的拆遷計劃約為1.3億平方米，實際拆遷面積約為1億平方米。按照國家關于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則，城市拆遷改造帶來的被動性住房需求，也是目前房地產市場需求旺盛不可忽視的原因之一。

5.投資投機因素

隨著我國經濟的快速發(fā)展和房價的持續(xù)高位運行，國內外資金通過各種途徑流入我國房地產市場，房地產投資投機需求明顯增加。根據(jù)投資投機資金來源不同，可以簡單地將其分為國內資金和國外資金。

首先來看國內資金投資因素方面:由于社會保障體系的滯后，國內居民對醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對未來生活的不確定性深感擔憂;而儲蓄利率低、股票等理財產品投資風險大、通貨膨脹壓力大、物價上漲過快等因素，使得很多居民將可居可租可售的房地產投資作為一種重要的資產保值增值手段。

國外資金青睞中國房地產投資投機的原因主要有兩個:首先，隨著中國經濟在世界經濟中地位的不斷提升，他們需要不斷增加在中國的資產配置比例;其次，人民幣的升值使他們有希望獲得匯率和房地產價格上升的雙重收益。

二、消費者實際支付能力分析

盡管房地產市場潛在需求旺盛，但是這些需求能否得到有效的支撐和釋放，還要重點關注消費者實際支付能力的強弱。

分析消費者的實際支付能力，首先可以采用國際上通用的“房價收入比”進行衡量，即通過一套適于居住的房地產價格與一個家庭年均收入的比值進行分析。按照世界銀行給出的標準，房價收入比在3～8之間為合理區(qū)間。例如日本的房價收入比約為5，美國的房價收入比約為3，舊金山、東京、紐約、倫敦、悉尼等國際主要城市的房價收入比約為4.4～8.5。據(jù)統(tǒng)計，由于近幾年來國內房價的持續(xù)大幅提升，我國的房價收入比已超過10，遠高于國際平均水平，北京、上海、深圳等主要城市的房價收入比已超過13。這意味著如果不吃不喝，一個中國普通家庭購買一套住宅至少需要10年時間。顯然從這個角度分析，中國消費者的實際支付能力并不高。然而，從目前全國的實際情況來看，中低收入家庭的實際購買能力確實很低，購房主力軍實為中等偏上、高收入，以及最高收入的消費群體。從各個收入階層分別來看，中等偏上收入階層的房價收入比基本低于6。

其次，僅以房價收入比并不能完全說明消費者的實際支付能力，考慮到中國國情，還有必要從其他角度進行分析。國際金融危機襲來，當發(fā)達國家普通居民盡可能縮減一切開支時，中國國內的消費總額卻屢創(chuàng)新高。這主要是由中外居民的生活、消費習慣差異引起的。由于社會保障體系還不完善，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面缺乏基本保障，中國居民較其他國居民更具儲蓄習慣。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2008年中國國內城鄉(xiāng)居民儲蓄存款超過22萬億元，儲蓄總量位于世界第一位，人均儲蓄額約為1.7萬元。按照以上數(shù)據(jù)進行簡單計算，則三口之家的平均儲蓄額將超過5萬元。如果再考慮國內貧富差距較大等因素，中等偏上、高收入以及最高收入家庭的平均儲蓄額很可能達到十幾萬、幾十萬，甚至更多。

對于房地產消費，綜合以上兩個方面的分析可以得出以下結論:中低收入家庭基本不具備支付能力，他們需要通過建設完善的住房保障體系，以經濟適用房、廉租房、限價房等形式解決其住房問題;而中等偏上、高收入，以及最高收入家庭的實際支付能力較強，完全具備購房能力，是現(xiàn)階段推動房地產市場需求旺盛的主要消費群體。

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