房市回暖走出低迷 上升趨勢(shì)仍將持續(xù)

受持續(xù)緊縮政策和全球金融危機(jī)惡化的不利影響，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008下半年起開(kāi)始下滑。商品房成交量下降，個(gè)別地區(qū)，如深圳某些樓盤降幅接近一半。曾經(jīng)一度，人們猜測(cè)著房地產(chǎn)的嚴(yán)冬是否已經(jīng)到來(lái)。而自2009年春節(jié)過(guò)后，形式突然變化，各大城市房產(chǎn)交易量迅速上升，無(wú)論是新盤還是二手房交易都大量上漲，去年一整年被壓抑的需求似乎一下子爆發(fā)出來(lái)，而房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。那么，房地產(chǎn)是否已經(jīng)走出了低谷呢?

想知道房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的狀況，首先應(yīng)該分析它過(guò)去的情況。2008年美國(guó)由于次貸危機(jī)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌，現(xiàn)房?jī)r(jià)格平均下降20%以上。而在同一時(shí)期，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然看似也很低迷，但除珠三角少數(shù)地區(qū)外，房屋價(jià)格并未發(fā)生明顯的下降。事實(shí)上，就全國(guó)而言，房?jī)r(jià)仍在上升，只不過(guò)是增速有所減緩。而美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)的重要原因之一是美國(guó)居民可以通過(guò)資產(chǎn)增值抵押貸款(Mortgage Equity Withdrawal，MEW)從房?jī)r(jià)上漲中獲益，只要房?jī)r(jià)上漲，他們就可以通過(guò)MEW從抵押貸款中提取現(xiàn)金，用于消費(fèi)。而消費(fèi)又可以繼續(xù)推進(jìn)GDP的增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)，一旦房?jī)r(jià)下降，就會(huì)導(dǎo)致抵押貸款危機(jī)。而我國(guó)的情況于此不同，我國(guó)的住房抵押貸款首付至少20%，多數(shù)在30%以上，違約率很低，而且一般不允許進(jìn)行再融資。所以，我國(guó)的房屋抵押貸款總體風(fēng)險(xiǎn)不高，很難出現(xiàn)像美國(guó)那樣的大崩盤。

而2008年底房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，已經(jīng)使政府意識(shí)到了危機(jī)。于是政府出臺(tái)了一系列政策救市，包括降低二手房交易稅費(fèi)，放寬二手房交易條件(由原來(lái)購(gòu)買不足5年再出售需繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅降為購(gòu)買不足2年再出售需繳納);下調(diào)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)稅;鼓勵(lì)銀行向開(kāi)發(fā)商貸款;改變?cè)瓉?lái)緊縮的貨幣政策，降低存貸款利息;放寬第二套房的貸款限制等等。而這一系列政策迅速取得了成效，2009年春節(jié)過(guò)后，房屋銷售已經(jīng)明顯回暖，而5月之后，房?jī)r(jià)更是一路飆升。2009年上半年，北京共計(jì)135個(gè)樓盤漲價(jià)，房?jī)r(jià)綜合漲幅接近30%。大部分城市呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙升”，似乎2007年樓市的瘋狂又將重現(xiàn)。

在同一段時(shí)間內(nèi)，廈門、重慶、北京等城市連連拍出了多個(gè)高價(jià)地王，地價(jià)高漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本上漲，部分地區(qū)的地價(jià)成本甚至超出了周邊房子的平均價(jià)格?！懊娣郾让姘F”的情景是不可能持續(xù)的，接下來(lái)必然導(dǎo)致面包的漲價(jià)。

6月8日，廈門市一口氣推出8宗土地，結(jié)果8宗土地統(tǒng)統(tǒng)順利拍出，而且平均的樓面地價(jià)在萬(wàn)元以上。

6月25日，保利地產(chǎn)在重慶以38.1億元拿下西南土地市場(chǎng)出讓價(jià)格最高的鴻恩寺地塊。而萬(wàn)科雖然爭(zhēng)奪地王“失利”，但仍然拿出了9.5億元在重慶的另兩場(chǎng)土地拍賣中拿下了兩塊住宅用地。

6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價(jià)拍得了北京廣渠門15號(hào)地，不僅成為“全國(guó)地王”，還再次刷新北京單價(jià)最貴土地紀(jì)錄，樓面價(jià)高達(dá)每平方米15320元。

按照SOHO中國(guó)總裁潘石屹的計(jì)算，廣渠門15號(hào)地每平方米面積所包含的地價(jià)成本超出了周邊房子的平均價(jià)格，蓋好的房子售價(jià)將是每平方米3萬(wàn)元。

從各房地產(chǎn)公司公布的一季報(bào)看來(lái)，大部分公司短期負(fù)債減少，短期還款的壓力下降，而預(yù)收賬款大量增長(zhǎng)。這些數(shù)據(jù)都證實(shí)了2009年一季度銷售情況的好轉(zhuǎn)。比起2008年底各房地產(chǎn)公司資金緊張的窘?jīng)r，今年形勢(shì)已經(jīng)大大不同。而由于資金狀況的改善，使得地產(chǎn)公司有了“進(jìn)可攻、退可守”的資本，充足的資金使他們既可以選擇償還貸款，降低資本負(fù)債率，改善財(cái)務(wù)狀況，又可以購(gòu)買新的地塊以備將來(lái)進(jìn)一步的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。而2009年5～6月各公司頻頻拿地，地價(jià)不斷拍出新高也是各公司銷售增長(zhǎng)、財(cái)務(wù)改善，以及房地產(chǎn)行業(yè)回暖的明證。且目前正值貨幣政策寬松、信貸寬裕的好時(shí)機(jī)，從資本市場(chǎng)融資相對(duì)容易。這樣，萬(wàn)一銷售情況變壞，各房地產(chǎn)公司也不會(huì)重新回到前段時(shí)間捉襟見(jiàn)肘的窘?jīng)r。

那么，從地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方看，地產(chǎn)公司暫時(shí)既沒(méi)有資金回籠的壓力，又表現(xiàn)出了明顯的進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)務(wù)的意圖，那么，指望他們采取降價(jià)的措施，幾乎是不可能的。

從地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方來(lái)看，房屋，始終是人們生活的必需品。在滿足了溫飽的需求之后，不可避免的會(huì)產(chǎn)生對(duì)房屋的需求。就長(zhǎng)期來(lái)看，不斷深入的城市化進(jìn)程，必然會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期的、大量的住房需求。2002～2009年，我國(guó)每年高校畢業(yè)生人數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，從145萬(wàn)激增至610萬(wàn)。這些新增的大學(xué)生絕大多數(shù)會(huì)在大中型城市發(fā)展，并安家落戶。據(jù)移動(dòng)夢(mèng)網(wǎng)的調(diào)查顯示，今年畢業(yè)的就讀于北京的高校大學(xué)生，有90%以上決定留在北京發(fā)展。而這些高校畢業(yè)生，在未來(lái)的十?dāng)?shù)年間，將成為中產(chǎn)階級(jí)的主力。他們需要安家，需要置業(yè)，未來(lái)還可能需要投資，需要將住房升級(jí)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不斷壯大的中產(chǎn)階級(jí)必然會(huì)形成對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)大需求。且從文化傳統(tǒng)上看，中國(guó)人一向?qū)τ诜慨a(chǎn)有特殊的喜好?！鞍簿訕?lè)業(yè)”，首先要有一個(gè)安定的家，才能快樂(lè)的工作和生活。這一習(xí)俗使得中國(guó)人對(duì)于房?jī)r(jià)的承受能力會(huì)高于世界的平均水平。世界通行的標(biāo)準(zhǔn)為一所住宅價(jià)值應(yīng)大致相當(dāng)于一個(gè)家庭年收入的4～6倍，而在香港、臺(tái)北等華人聚集的較發(fā)達(dá)城市，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)水平。以香港為例，香港普通住宅每平方米在人民幣3～5萬(wàn)元左右，而香港家庭的月收入為1.7萬(wàn)元人民幣左右。以80平方米的普通住宅計(jì)算，一戶普通住宅相當(dāng)于香港家庭12～20年收入的總和!而在如此高的房?jī)r(jià)下，根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處的資料，香港居民的住宅自有率依然超過(guò)50%，可見(jiàn)華人對(duì)于房產(chǎn)的重視程度以及承受能力。

從近期來(lái)看，在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，我國(guó)依然提出本年GDP增長(zhǎng)率“保八”的目標(biāo)，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)于快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)、進(jìn)一步提高人民生活水平的決心。而就目前看來(lái)，“保八”的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)極有希望，可見(jiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)看好，居民預(yù)期收入增加，購(gòu)買力增強(qiáng)的趨勢(shì)并未發(fā)生變化。在這樣的前提下，寬松的貨幣政策又導(dǎo)致了普遍的通貨膨脹預(yù)期，人們不希望自己辛苦賺來(lái)的財(cái)富被通脹“吃掉”，通過(guò)固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)保值是一個(gè)相當(dāng)普遍的想法。購(gòu)買房產(chǎn)，既可自主又可投資，而萬(wàn)一真的發(fā)生通貨膨脹，房產(chǎn)的保值功能又明顯強(qiáng)于現(xiàn)金和股票。這也就可以解釋為什么在本輪的房?jī)r(jià)上漲中，繁華地段的高檔住宅漲幅最大。因?yàn)樵谕ㄘ浥蛎洉r(shí)，高檔住宅的保值功能更強(qiáng)。

因此，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求雙方分別來(lái)看，供給方資源充足，無(wú)明顯資金及負(fù)債壓力，而需要方的需求持續(xù)強(qiáng)勁。在供給和需求雙雙上升的情況下，恐怕在一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生改變。