導(dǎo)致城市弱勢(shì)群體住房困難的政策因素分析

[摘要]我國城市弱勢(shì)群體住房困難的成因，不應(yīng)僅僅歸結(jié)為他們?nèi)狈ω?cái)富獲取和積累能力。與住房密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、財(cái)政金融政策、住房保障政策所存在的某些偏差、不到位乃至是缺失，也是導(dǎo)致這部分群體住房困難的重要因素。

[關(guān)鍵詞]弱勢(shì)群體；住房；政策

[中圖分類號(hào)]C913.31 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1007-1962(2009)12-0030-02

在住房已經(jīng)不僅僅是滿足人們的居住需要，甚至成為財(cái)富的重要象征的今天，那些買不起和租不起房子的城市弱勢(shì)群體，當(dāng)屬缺乏財(cái)富獲取和積累能力的群體，或者說正是由于這種能力的缺乏才導(dǎo)致他們的低收入，因而才不具有住房的可支付能力。但是也不能不看到，與住房密切相關(guān)的某些政策的偏差、不到位乃至是缺失，也是導(dǎo)致城市弱勢(shì)群體住房困難的重要因素。

一、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策

由于近些年來對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)及其定位缺乏準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)和把握，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策也始終處于“鼓勵(lì)”與“限制”之間的搖擺不定態(tài)勢(shì)，從而直接影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

迄今為止，我國尚未形成完整的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，這不能不說是一個(gè)缺憾。而我國房地產(chǎn)業(yè)在政策層面上存在的最大問題和缺憾，就是忽視房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)，缺少促進(jìn)社會(huì)和諧與公平正義的政策導(dǎo)向。國外許多國家的政府為了解決弱勢(shì)群體住房困難，都制定了相應(yīng)政策來約束乃至鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)為弱勢(shì)群體提供住房。但在我國，不但缺少這種為弱勢(shì)群體提供住房的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，相反某些政策本身所傷害的恰恰又都是弱勢(shì)群體的利益，讓他們愈加陷入住房困難的窘境。例如，許多城市為了促進(jìn)商品房的銷售，出臺(tái)了買房送戶口的政策，增加了住房的含金量：再如。為應(yīng)對(duì)2008年國際金融危機(jī)帶來的房屋滯銷，有些城市出臺(tái)了對(duì)購房者實(shí)行政府送補(bǔ)貼的政策，實(shí)際上是變相的“托市”。這兩項(xiàng)政策所起到的作用橫豎都不利于弱勢(shì)群體。其實(shí)仔細(xì)分析起來，這樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策也不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的健康發(fā)展。因?yàn)橥苿?dòng)房價(jià)上漲勢(shì)必會(huì)助長房地產(chǎn)泡沫，而在危機(jī)當(dāng)中阻止房價(jià)下跌又將延緩產(chǎn)業(yè)調(diào)整和泡沫釋放，這些政策作用的結(jié)果必然會(huì)讓房地產(chǎn)泡沫越積越大也越多。而一旦泡沫破滅，風(fēng)險(xiǎn)集中釋放，一場(chǎng)由房地產(chǎn)引發(fā)的危機(jī)也就在所難免。

明確房地產(chǎn)業(yè)的基本定位，在此基礎(chǔ)上形成包括企業(yè)規(guī)模起點(diǎn)、工藝設(shè)備提高、房屋節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、外資進(jìn)入限制，以及保障和改善人民群眾居住需求等一系列相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策體系，已成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和解決群眾住房問題的迫切需要。

二、財(cái)政金融政策

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)尤其需要資金支持，而無論是財(cái)政政策還是金融政策都可以從資金層面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)施加影響，使其朝著既定的目標(biāo)或方向發(fā)展。然而，由于政策取向的偏差以及政策本身的缺位，目前在我國與百姓住房密切相關(guān)的財(cái)政政策和金融政策并未能充分發(fā)揮其應(yīng)有的積極作用，反而讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了民生軌跡，并進(jìn)一步擴(kuò)大了社會(huì)差距。

在2009年的全國兩會(huì)上，一份由“全國工商聯(lián)”署名的《我國房價(jià)何以居高不下》的發(fā)言，引起了業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。這份發(fā)言稿對(duì)于莫衷一是的房地產(chǎn)成本給出了四個(gè)方面的數(shù)據(jù)。這組數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)行財(cái)政政策使得政府成為房地產(chǎn)開發(fā)中最大的受益方。誠然，降低稅費(fèi)未必會(huì)讓高企的房價(jià)降下來，但是過高的稅費(fèi)必然會(huì)推高房價(jià)則是不言而喻的，因?yàn)檫@些稅費(fèi)最終都是要加到房價(jià)中去的。我國現(xiàn)行稅收政策不僅將房價(jià)定格在一個(gè)較高的價(jià)位上，而且稅收政策在某些方面的缺失又造成了房屋資源的浪費(fèi)。近年來全國空置商品房呈逐年增加態(tài)勢(shì)，到2009年一季度已達(dá)2億平方米，幾乎在所有的城市都會(huì)看到這樣一幅景象。一邊是大量的住宅被閑置，而另一邊卻是弱勢(shì)群體的住房困難。如果能夠通過開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅和物業(yè)稅等財(cái)稅政策來調(diào)節(jié)，不但可以逼迫開發(fā)商降價(jià)促銷，也可以抑制過熱的房地產(chǎn)投資需求，從而為弱勢(shì)群體住房困難的解決提供條件。

金融政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說更是舉足輕重。不僅從事房地產(chǎn)開發(fā)必需銀行貸款，對(duì)購房者來說，動(dòng)輒幾十萬乃至上百萬一套的房子，如果沒有金融支持，幾乎所有普通家庭都是力所難及的。然而，我國的房地產(chǎn)金融政策一直是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)注的多，對(duì)于幫助百姓解決住房問題，尤其是對(duì)于幫助弱勢(shì)群體解決住房困難關(guān)注的少。例如，經(jīng)濟(jì)適用房目前在許多城市不具有完全產(chǎn)權(quán)，因此有些城市的弱勢(shì)群體在購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)便無法得到貸款，即使已經(jīng)取得了購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，也因?yàn)槟貌怀鲥X來而只好放棄。再如，住房公積金本屬一種合作性質(zhì)的住房金融政策，目的是為了解決城市中弱勢(shì)群體的住房困難。然而這項(xiàng)政策對(duì)于那些弱勢(shì)群體來說卻于事無補(bǔ)，尤其是對(duì)那些下崗失業(yè)人員來說，他們不僅不可能申請(qǐng)公積金貸款，而且按照現(xiàn)行政策規(guī)定，他們的公積金賬戶只能封存不能提取。截至2007年底，全國累計(jì)向830.04萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)7187.91萬人的11.5％。不僅如此，由于住房公積金享受免稅政策，所以它又成了某些單位給職工多發(fā)報(bào)酬的避稅工具。這不僅違背了公積金政策的初衷，也人為地帶來了社會(huì)收入分配差距的擴(kuò)大，不利于社會(huì)和諧。

三、住房保障政策

住房保障政策是公共政策體系中不可或缺的重要內(nèi)容，為維護(hù)社會(huì)整體和長遠(yuǎn)利益，社會(huì)必須通過住房保障政策幫助那些依靠自身能力無法解決住房的弱勢(shì)群體。讓他們也能住有所居。

但在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房分配制度改革的進(jìn)程中，與之相適應(yīng)的住房保障政策的實(shí)施和保障體系的建設(shè)卻相對(duì)滯后。1998年的住房分配貨幣化改革盡管對(duì)解決城市弱勢(shì)群體的住房問題作了相應(yīng)的要求和部署。但在此后的時(shí)間里出現(xiàn)了住房市場(chǎng)化改革與住房保障建設(shè)不同步的現(xiàn)象。而且隨著住房市場(chǎng)化程度的不斷提高，二者之間的不同步現(xiàn)象越來越明顯，弱勢(shì)群體的住房困難也越來越突出。于是，2005年5月9日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》，明確提出要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，建設(shè)部還進(jìn)一步要求，到年底所有地級(jí)以上城市都要建立起廉租住房制度。但一直到2007年10月底，全國累計(jì)只解決了68.1萬戶城市低收入家庭的住房困難，按建設(shè)部的測(cè)算全國有1000萬戶住房困難家庭的話，這樣的解決速度需要將近30年才能完成。2007年是我國住房分配貨幣化改革后房價(jià)最為突飛猛進(jìn)的一年，房價(jià)的“大躍進(jìn)”讓決策層意識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一條腿——住房保障的短缺正在加劇著市場(chǎng)失衡。因此，2007年8月7日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，在這個(gè)文件中，住房保障被明確定性為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)2008年遭遇國際金融危機(jī)之際，為應(yīng)對(duì)危機(jī)中央啟動(dòng)的十項(xiàng)措施中第一項(xiàng)就是安居工程，并計(jì)劃到2010年投資9000億元建設(shè)保障性住房，以此可解決750萬個(gè)家庭的住房困難。從1998年住房分配貨幣化改革算起至今已經(jīng)十年，住房保障才算真正提到了日程，并有了落實(shí)的時(shí)間表。

住房保障政策的滯后，已經(jīng)給一部分弱勢(shì)群體帶來住房困難，并延緩了社會(huì)的民生改善，所以在當(dāng)前和今后的一段時(shí)間里，不僅要加快住房保障政策的完善和落實(shí)，還要加快住房保障制度體系的建設(shè)，以完善的制度體系澤被蒼生，才能實(shí)現(xiàn)民生的可持續(xù)發(fā)展并贏得民心。

責(zé)任編輯 余巖