大連中院拍賣房產(chǎn)緣何未能一錘定音

　　“我們的情況，和‘焦點(diǎn)訪談’播的一模一樣！”
　　在位于大連市南山路的辦公室里，于寬仁指著今年3月22日《焦點(diǎn)訪談》的節(jié)目視頻對(duì)記者說(shuō)。
　　該期節(jié)目名為“蹊蹺的拍賣”。節(jié)目顯示，沈陽(yáng)市市民李國(guó)賓夫婦于2008年1月23日，在拍賣會(huì)上成功拍得一套由沈陽(yáng)市沈河區(qū)人民法院委托拍賣的住房。但是在將購(gòu)房款全部交清之后，他們卻遲遲沒(méi)能住上房子。為此，李國(guó)賓多次找到沈河區(qū)人民法院。該院立案庭負(fù)責(zé)人對(duì)他說(shuō)，被執(zhí)行人認(rèn)為拍賣價(jià)格過(guò)低，要另外加錢。李國(guó)賓同意再拿出三、五萬(wàn)元，但當(dāng)他準(zhǔn)備好錢時(shí)，法院卻說(shuō)要加十萬(wàn)、二十萬(wàn)元才行。一來(lái)二去，不僅時(shí)間越拖越久，價(jià)碼也從三五萬(wàn)元漲到了五十萬(wàn)、八十萬(wàn)。
　　而于寬仁碰到的麻煩，則遠(yuǎn)非幾十萬(wàn)元那么簡(jiǎn)單。
　　
　　“從法院手里買心里踏實(shí)”
　　
　　于寬仁，大連人，在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)一家小有名氣的服裝企業(yè)：大連富哥實(shí)業(yè)公司（下稱“富哥公司”）。2006年，他公司的辦公樓和生產(chǎn)廠房被納入大連開(kāi)發(fā)區(qū)整體改造項(xiàng)目，面臨拆遷。6月8日，他們公司與開(kāi)發(fā)區(qū)拆遷主管部門簽訂了動(dòng)遷協(xié)議，協(xié)議規(guī)定當(dāng)年9月1日將廠房交付，如果違約，每天賠償政府主管部門30萬(wàn)元。因此，他們必須盡快尋找合適的廠房。
　　當(dāng)年6月6日，他們?cè)诖筮B日?qǐng)?bào)看到一則拍賣公告，標(biāo)的物是位于大連開(kāi)發(fā)區(qū)赤峰街11-1號(hào)的廠房和土地，委托方是大連市中級(jí)人民法院（下稱“大連中院”）。
　　于寬仁說(shuō)，這塊地和廠房離他們公司不遠(yuǎn)，以前就知道，廠房面積非常適合他們做生產(chǎn)車間用。并且，在大連中院的拍賣公告發(fā)出前，他就曾經(jīng)和房產(chǎn)所有人大連正和電子公司進(jìn)行過(guò)洽談，并且初步達(dá)成了購(gòu)買協(xié)議。但于寬仁沒(méi)有想到的是，這塊土地與廠房在他們達(dá)成協(xié)議前早已被大連中院公告拍賣。
　　“我們是6月15日簽訂的合同，當(dāng)時(shí)并不知道法院已經(jīng)拍賣這個(gè)廠房。后來(lái)看到是法院拍賣的，肯定更相信法院啊，更覺(jué)得從法院手里買來(lái)的心里踏實(shí)啊?！庇趯捜柿⒓唇K止了同房產(chǎn)所有人的接觸，如期到法院交納了參與拍賣的保證金，獲得了參拍競(jìng)買資格。
　　同年6月21日，富哥公司以最高價(jià)1327萬(wàn)元拍到了這塊土地和廠房。5天后，于寬仁按照規(guī)定將《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》等相關(guān)文件送交大連中院并交納了全部剩余房款和拍賣傭金等費(fèi)用，履行了全部義務(wù)。
　　2006年7月17日，大連中院下達(dá)了拍賣成交確認(rèn)書(shū)，拍賣所有程序已經(jīng)完成。按照規(guī)定，法院應(yīng)該在15日內(nèi)移交標(biāo)的物。于寬仁本以為一切都已經(jīng)妥當(dāng)，這塊土地和廠房很快是自己新的公司所在地了。沒(méi)想到，麻煩等在后面。
　　
　　半路殺出“程咬金”
　　
　　據(jù)了解，這次拍賣的起因是，標(biāo)的物原所有人大連正和電子公司拖欠大連宜華建筑公司大約800萬(wàn)元工程款拒絕歸還，宜華建筑公司申請(qǐng)大連中院強(qiáng)制執(zhí)行。大連中院查封了標(biāo)的物并進(jìn)行了拍賣。
　　就在拍賣進(jìn)行以后，半路里又殺出個(gè)“程咬金”：大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中小企業(yè)擔(dān)保有限公司（下稱“擔(dān)保公司”）。該公司是一家國(guó)有獨(dú)資公司，由開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)下設(shè)的財(cái)政局出資開(kāi)辦，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)金融辦公室主任兼任公司董事長(zhǎng)。
　　2004年，該公司曾經(jīng)向大連正和電子公司提供貸款1300萬(wàn)元，大連正和電子公司以赤峰街11-1號(hào)的廠房和土地作為貸款抵押，而貸款到期后正和電子公司一直沒(méi)有歸還本金。擔(dān)保公司曾將正和電子公司起訴到大連中院，后經(jīng)法院調(diào)解達(dá)成還款協(xié)議，但正和電子公司一直未予履行。如果11-1號(hào)房地產(chǎn)以宜華案而拍賣轉(zhuǎn)手，那么擔(dān)保公司的債款似乎也沒(méi)了著落。
　　于是2006年7月31日，擔(dān)保公司以評(píng)估報(bào)告過(guò)期、無(wú)其他競(jìng)買人競(jìng)拍、拍賣程序違法等理由提出要求撤銷拍賣。大連中院經(jīng)過(guò)審查，認(rèn)為擔(dān)保公司的要求沒(méi)有根據(jù)，于是發(fā)出司法裁定，確認(rèn)拍賣有效。
　　但法院同時(shí)也以“有案外人對(duì)拍賣合法性提出異議”為由，沒(méi)有立即移交拍賣標(biāo)的物。從此，于寬仁就成了法院的?？停f(shuō)“天天像上班一樣”到法院，催促移交。
　　這邊是催促移交，那邊是有人向法院“做工作”。2006年8月31日，大連中院執(zhí)行局負(fù)責(zé)人、該案執(zhí)行員和擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人在開(kāi)發(fā)區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人的辦公室開(kāi)了一個(gè)會(huì)。根據(jù)記者得到的卷宗顯示，會(huì)上擔(dān)保公司要求“法院與買受人富哥公司協(xié)商解決，讓富哥公司再拿出錢補(bǔ)償兩案（宜華案和擔(dān)保公司案）。如拍賣有效，應(yīng)優(yōu)先受償拍賣款?！?br/>　　開(kāi)發(fā)區(qū)的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也提出意見(jiàn)：“協(xié)調(diào)富哥公司能否拿出錢來(lái)補(bǔ)償兩案?！贝筮B中院執(zhí)行局負(fù)責(zé)人也表態(tài)：“我們努力做好買受人富哥公司的工作?！?br/>　　2006年11月1日，執(zhí)行局負(fù)責(zé)人在其辦公室與執(zhí)行員和于寬仁談話并做了記錄。
　　卷宗顯示，在這次談話中，執(zhí)行局負(fù)責(zé)人表示：“審判委員會(huì)意見(jiàn)，繼續(xù)做買受人工作，讓其再拿一些錢。”
　　執(zhí)行員也說(shuō)：“富哥公司能否從大局考慮，為了構(gòu)建和諧社會(huì)，不使矛盾激化，能否像以前一樣再拿出幾百萬(wàn)，使案子順利解決?！?br/>　　所謂“再拿出幾百萬(wàn)”，于寬仁解釋說(shuō)：“前期經(jīng)法院做工作，我公司同意再拿出300萬(wàn)，但是擔(dān)保公司不同意。我公司現(xiàn)在已經(jīng)搬到租賃的廠房生產(chǎn)，為此損失了好幾百萬(wàn)，現(xiàn)在讓我公司再拿出幾百萬(wàn)來(lái)補(bǔ)償兩案是不可能的了。我公司競(jìng)買是合法，買到的廠房應(yīng)該依法交付我公司?，F(xiàn)在讓我公司拿錢補(bǔ)償，我公司不同意?！?br/>　　此時(shí)，富哥公司與開(kāi)發(fā)區(qū)拆遷主管部門簽訂的協(xié)議過(guò)期兩個(gè)月，由于拿不到廠房，于寬仁只能臨時(shí)將服裝廠搬到臨時(shí)租來(lái)的小車間，大量設(shè)備和原料露天堆放，生產(chǎn)受到嚴(yán)重影響，損失慘重。
　　2006年11月6日，執(zhí)行員在大連中院執(zhí)行局再次與于寬仁談話。催問(wèn)“再拿出幾百萬(wàn)，考慮的怎么樣？”于寬仁說(shuō)：“公司不可能再拿錢了。拍賣物再不交付我公司，損失越來(lái)越大，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？”
　　
　　“沒(méi)完沒(méi)了”的抵押
　　
　　經(jīng)過(guò)多次交涉，2007年3月12日，富哥公司還是與擔(dān)保公司簽訂了《補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，協(xié)議規(guī)定富哥公司自愿再拿出300萬(wàn)元補(bǔ)償擔(dān)保公司，擔(dān)保公司解除抵押手續(xù)，富哥公司將辦理過(guò)戶手續(xù)。
　　當(dāng)年4月2日，于寬仁按照約定將300萬(wàn)存單提交大連中院。隨后開(kāi)始移交財(cái)產(chǎn)。但是在辦理過(guò)戶登記時(shí)需要原所有權(quán)人正和電子公司支付各項(xiàng)稅款141萬(wàn)多元，富哥公司要求法院從已經(jīng)交付的拍賣款中支付，被法院拒絕。
　　無(wú)奈之下，富哥公司又墊付了這筆錢。隨后完成了赤峰街11-1號(hào)房地產(chǎn)的移交手續(xù)。對(duì)于此舉，大連中院執(zhí)行局相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，“法院非常感謝富哥公司能夠以大局為重，支持和理解法院的工作?！?br/>　　但是，事后大連中院以房產(chǎn)交易稅款問(wèn)題未解決為由，未向擔(dān)保公司支付富哥公司已經(jīng)交到法院的300萬(wàn)元“補(bǔ)償金”。
　　于是，當(dāng)年11月，擔(dān)保公司向大連中院提起民事?lián)p害賠償訴訟，要求富哥公司支付補(bǔ)償款300萬(wàn)元及利息，同時(shí)提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)。
　　2008年4月3日，大連中院在房地產(chǎn)管理中心查封了富哥公司剛獲移交不到1年的廠房、土地使用權(quán)。該年6月10日，富哥公司在向銀行辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己的廠房、土地使用權(quán)被查封，當(dāng)即以已經(jīng)向法院繳納300萬(wàn)元足以保證擔(dān)保公司實(shí)現(xiàn)訴訟目的為理由提出異議，要求解除查封，但遭法院拒絕。此后，富哥公司又拿出352萬(wàn)元作為法院解封的反擔(dān)保，換取法院解除查封。
　　2009年初，中央要求集中清理執(zhí)行積案，擔(dān)保公司訴富哥公司民事?lián)p害賠償案也被列入清理范圍。今年3月17日，大連中院做出判決：競(jìng)買人大連富哥實(shí)業(yè)有限公司在拍賣價(jià)款1327萬(wàn)元之外再拿出300萬(wàn)元給擔(dān)保公司并支付利息（50萬(wàn)），外加承擔(dān)全部訴訟費(fèi)（3.67萬(wàn)）。
　　
　　據(jù)富哥公司代理律師梁劍兵介紹，由于富哥公司未能及時(shí)搬入新買廠房，導(dǎo)致廠房租賃費(fèi)、原材料和設(shè)備損失費(fèi)、工廠停產(chǎn)等直接間接經(jīng)濟(jì)損失多達(dá)1100多萬(wàn)。而且，目前富哥公司之前反擔(dān)保給法院的352萬(wàn)元，依然未能解押。
　　
　　專家解讀此類案件
　　
　　2009年5月22日，記者來(lái)到大連中院執(zhí)行局，該局相關(guān)人士接受了記者的采訪。據(jù)他介紹，當(dāng)時(shí)的執(zhí)行局負(fù)責(zé)人已經(jīng)調(diào)走，執(zhí)行員也在外地看病。他是通過(guò)案卷了解本案案情的。
　　為什么拍賣成交確認(rèn)書(shū)下達(dá)以后，法院遲遲沒(méi)有移交標(biāo)的物？該負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)橛邪竿馊颂岢鲆闪x、法院審查疑義排除疑義確實(shí)需要一些時(shí)間。當(dāng)記者問(wèn)起法院法官和當(dāng)事一方開(kāi)會(huì)，要去做另一方工作是否合適時(shí)，該負(fù)責(zé)人說(shuō)，當(dāng)時(shí)主要考慮拍賣后如何協(xié)調(diào)各方利益的問(wèn)題。買受人富哥公司、擔(dān)保公司、宜華建筑公司以及廠房里邊的五家外資企業(yè)等各個(gè)方面問(wèn)題都要在拍賣后考慮。
　　針對(duì)本案涉及的法律問(wèn)題，記者采訪了著名法學(xué)家、原中國(guó)政法大學(xué)校長(zhǎng)江平。江教授認(rèn)為，此案的關(guān)鍵在于拍賣前法院是否在公告里邊把標(biāo)的物有抵押的真實(shí)情況告訴披露。如果法院公告明確說(shuō)了標(biāo)的物另有抵押查封的情況，再買的話就是買受人自己的責(zé)任了；如果拍賣公告里沒(méi)有說(shuō)明這些情況，買受人買了房產(chǎn)又說(shuō)有糾紛，那就是法院的責(zé)任。
　　
　　對(duì)此，記者查閱了當(dāng)初的拍賣公告，里邊并沒(méi)有這些情況說(shuō)明。
　　中國(guó)政法大學(xué)訴訟法研究中心譚秋桂教授告訴記者，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。”
　　第三十條又規(guī)定：“人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣的財(cái)產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行?！?br/>　　據(jù)此，譚秋桂認(rèn)為，自2006年7月17日大連中院發(fā)出拍賣成交裁定書(shū)以后，標(biāo)的物的所有權(quán)就已經(jīng)自動(dòng)轉(zhuǎn)移，裁定書(shū)送達(dá)即生效。以后的所有事情都是不成立的，是違法的?！胺ㄔ涸诓枚〞?shū)下達(dá)之后，不告訴買受人的所有權(quán)已經(jīng)生效，還讓買受人和別人簽訂協(xié)議，這明顯是執(zhí)法違法?！彼f(shuō)。
　　跳出案件本身，國(guó)家法官學(xué)院司法審判研究中心主任畢玉謙教授認(rèn)為，本案反映出一個(gè)突出問(wèn)題，就是司法以外的力量出于種種原因干預(yù)司法。執(zhí)行權(quán)本來(lái)是司法權(quán)力，應(yīng)該按照法定程序獨(dú)立行使。目前“執(zhí)行難”的重要因素就是司法以外的干預(yù)。個(gè)別地方政府領(lǐng)導(dǎo)往往以維護(hù)投資環(huán)境、考慮大局等為借口干預(yù)法院審判和執(zhí)行?！胺ㄔ哼M(jìn)行的拍賣是一種國(guó)家行為，拍賣程序要最講誠(chéng)信，最講公平。拍賣程序完成后就有了法律效力，是執(zhí)行的結(jié)果，是很嚴(yán)肅的一件事情?！碑呌裰t說(shuō)。
　　據(jù)了解，鑒于目前案外力量非法干預(yù)法院審判執(zhí)行的因素，最高人民法院已在近期發(fā)布的《人民法院第三個(gè)五年改革綱要》中提出，要研究建立對(duì)非法干預(yù)人民法院依法獨(dú)立辦案行為的責(zé)任追究制度。