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    定金非同訂金 索還先別違約

    2009-12-25 10:18趙新政
    記者觀察 2009年14期
    關(guān)鍵詞:訂金買賣合同定金

    趙新政

    為買到價格適中、地理位置優(yōu)越且?guī)в型\囄坏囊惶兹邮?,周先生幾乎跑遍了北京城三環(huán)以內(nèi)的大小樓盤。前些日子,他終于相中一套。美中不足的是車位特別緊張。跟開發(fā)商談過數(shù)次,才口頭答復(fù)給他預(yù)留一個。為防止日久生變,他很快交了定金。而他欲將此條款寫進購房合同中時,卻遭到了開發(fā)商的拒絕。于是,他和開發(fā)商就是否退還定金一事展開一場法理較量。

    承諾難入合同買方停止購房

    今年2月,周先生從遠郊區(qū)縣調(diào)到市區(qū)工作。為方便上下班、接送孩子,他和妻子想在三環(huán)內(nèi)購置一套面積較大、帶有車位的三居室房屋。找來找去,他還真的找到了一套比較理想的房屋。開發(fā)商向他介紹了房子的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、裝修等情況,美中不足的是該樓盤停車位出奇地緊張,有錢也未必能買到。

    幾經(jīng)交涉,開發(fā)商答應(yīng)給周先生預(yù)留一個車位。周先生覺得就此成交了,很快向開發(fā)商交出6萬元定金。雙方在《認(rèn)購協(xié)議書》中約定:認(rèn)購人向出賣人繳納定金。在簽訂認(rèn)購書五日內(nèi),雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》。如未在約定期限內(nèi)與出賣人簽訂合同,定金不予返還。

    繳納定金后的第三天,周先生即來到開發(fā)商處,擬與其簽訂買房合同。他與開發(fā)商量,想將開發(fā)商為他預(yù)留一個車位的承諾作為一項內(nèi)容列入合同。開發(fā)商不同意,并以格式合同不能亂添內(nèi)容為由予以拒絕。當(dāng)天未簽成合同。隨后,周先生又找開發(fā)商多次,但始終不能達到目的。于是,周先生想索回定金到他處另選房屋。

    周先生說:“我真心實意到開發(fā)商處買房,開發(fā)商卻不真誠相待。既然不能滿足我購房的條件。我就沒有在這里買房的必要?!敝芟壬J(rèn)為雙方不能就車位問題達成協(xié)議,不能將此條款寫入購房合同,至少證明開發(fā)商沒有履約能力,與其將來發(fā)生糾紛,不如一開始就不簽訂購房合同。因為買賣行為不會再發(fā)生了,開發(fā)商就應(yīng)該退還他的購房定金。

    開發(fā)商認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)退還定金,其理由:一是在收受周先生的定金時已在收據(jù)中注明“不退”:二是雙方已經(jīng)簽訂了認(rèn)購協(xié)議書,本協(xié)議一經(jīng)簽訂就不能退定金;三是雙方在約定認(rèn)購協(xié)議中約定,“在五日期限內(nèi)未簽訂合同,定金不予返還”,因此,周先生應(yīng)該忠實履行協(xié)議約定。

    周先生說:“在約定日期內(nèi)未簽成合同,是雙方就合同主要條款協(xié)商不一致造成的,怎么能說成是我單方面違約呢?再者,簽了認(rèn)購書就不能退定金是哪里的規(guī)定,這豈不是霸王條款嗎?”

    周先生就定金返還問題與開發(fā)商協(xié)商無果,隨即向法院提起訴訟。庭審中,開發(fā)商堅持自己的觀點。認(rèn)為其擁有國家頒發(fā)的正式銷售許可證,雙方有協(xié)商一致基礎(chǔ)上簽訂的認(rèn)購協(xié)議,且周先生自愿繳納的定金是締約定金,故周先生拒絕簽訂購房合同是他違約在先,僅此一項即不能要求退還定金。

    開發(fā)商指出,周先生的過錯及違約行為是簽訂購房合同時,他額外提出認(rèn)購協(xié)議以外的非分要求,欲在標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本上添加內(nèi)容,這是不允許的。因此,周先生要為此次房屋買賣合同不能訂立承擔(dān)責(zé)任,不應(yīng)該返還其定金。

    法院審理認(rèn)為,周先生及開發(fā)商的行為均無不當(dāng)之處,沒有違約及過錯的地方。根據(jù)查明的事實,法院依法判決開發(fā)商返還周先生的定金,并承擔(dān)本案的訴訟費。開發(fā)商不服一審判決,提出上訴。二審法院再次審理后駁回上訴,維持原判。

    定金非同訂金購房并非必交

    二審敗訴,開發(fā)商仍然不服。陳君玉律師說,如果開發(fā)商弄清其敗訴的理由就會服輸了。本案中,開發(fā)商是否應(yīng)該返還購房定金,關(guān)鍵要看周先生是否有違約過錯行為,如果有就不能返還。從周先生的購房過程看,他提出的購房條件很明確,一開始即表明自己想擁有一個車位,簽訂合同時又再次強調(diào),并想將其在合同中進一步明確。這個要求沒有不妥當(dāng)?shù)牡胤剑c故意違約沒有聯(lián)系。開發(fā)商拒絕在購房合同中增加內(nèi)容,不同意將預(yù)留車位條款添加進來,也沒有不妥當(dāng)之處。因為,開發(fā)商沒有為周先生作出該書面承諾的義務(wù),同樣不存在過錯。

    在雙方都不存在違約過錯行為的情況下,由于開發(fā)商的行為妨礙周先生購房目的的實現(xiàn),因此,他要求開發(fā)商返還定金請求符合相關(guān)法律規(guī)定,應(yīng)該得到法律的支持。法院的判決依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,本解釋第4條規(guī)定:“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?!?/p>

    陳律師提醒,商品房買賣中設(shè)立的“定金”能起到證明合同成立、為合同履行擔(dān)保、懲罰違約者等作用,而經(jīng)常使用的“訂金”卻沒有這種作用?!坝喗稹痹诜蓛H視為預(yù)付款,合同如履行它可充抵房款,不履行應(yīng)如數(shù)退還?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用(擔(dān)保法)若干問題的解釋》第118條規(guī)定:“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持?!币虼?,購房時買受人規(guī)避“定金陷阱”的最好辦法是,不與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議,不交定金。即使迫于無奈,也要盡量使用“訂金”等詞語。

    另外,由于在商品房交易過程中,簽訂認(rèn)購協(xié)議、繳納定金不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)前置程序,只要雙方協(xié)商一致,就可以直接簽訂合同。所以,買房人購房時要盡可能避免這兩種做法。

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