房企，不能不說(shuō)的秘密

夕　曦

在政策危機(jī)和金融危機(jī)中嘗到苦頭的房地產(chǎn)公司,開(kāi)始尋找強(qiáng)大的靠山,來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

如同中國(guó)的股市一樣,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市。這一點(diǎn)早已成為很多業(yè)內(nèi)人的共識(shí)。所以房地產(chǎn)業(yè)的大佬們,一方面小心地盤(pán)算著政策的“機(jī)遇期”,加大力度搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn);一方面,又總是在被動(dòng)地承受著政策忽冷忽熱所帶來(lái)的痛苦與驚喜,一不小心便要經(jīng)受冰火兩重天的生死考驗(yàn)。

不過(guò),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是聰明絕頂?shù)母咧巧倘巳?他們很快總結(jié)出了歷史的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),并且從中發(fā)覺(jué)了某些秘密。而只要掌握了這些秘密,并加以利用,他們便能夠有機(jī)會(huì)避開(kāi)政策、甚至是市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)雷區(qū)。這個(gè)秘密,就是要為自己找到幾個(gè)強(qiáng)大的新靠山。有了這些靠山做利益的結(jié)合體,他們就能夠安全地為自己的資金鏈,乃至整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)置一個(gè)有效的避風(fēng)港。那么,誰(shuí)是他們的新靠山呢?

首選的,是國(guó)企。在本輪金融危機(jī)中,在信貸和政策方面,國(guó)企的身份優(yōu)勢(shì)讓其占盡便宜,這種現(xiàn)象無(wú)疑也引發(fā)了民營(yíng)企業(yè)的羨慕和思考。在自己無(wú)法獲得優(yōu)勢(shì)身份來(lái)規(guī)避未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的情況下,如何設(shè)法傍上國(guó)企這些大腕,達(dá)成利益合作的共贏關(guān)系,成為一些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始走的一步新棋。

9月,房地產(chǎn)大哥萬(wàn)科與中糧地產(chǎn)及其合資子公司先后以超過(guò)50億元的價(jià)格拿下了北京的兩塊地皮;同月,南京萬(wàn)科宣布結(jié)盟南京市交通集團(tuán),將在土地運(yùn)作和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等方面進(jìn)行合作——而之前,萬(wàn)科因?yàn)樵谀暇┙祪r(jià)銷(xiāo)售,曾經(jīng)被南京市的有關(guān)部門(mén)點(diǎn)名批評(píng),甚至一度傳聞還要罰款。據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)王石為了擺平此事,還親自去了一趟南京。

當(dāng)然,萬(wàn)科結(jié)盟國(guó)企的現(xiàn)象并非惟一。僅僅在南京,恒盛地產(chǎn)旗下的間接全資附屬公司上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司也于近期與南京交通投資置業(yè)有限公司就成立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)南京下關(guān)區(qū)項(xiàng)目達(dá)成合作協(xié)議。此外,三個(gè)月內(nèi)狂砸200多億拿地的綠城,背后有國(guó)企資金的支持早已不是秘密。據(jù)說(shuō),葛洲壩、西子電梯、錢(qián)江等企業(yè)都是綠城拿地的資金“后盾”。綠城公司亦然公開(kāi)表示,新購(gòu)買(mǎi)的土地中,有相當(dāng)一部分是與國(guó)企合作共同開(kāi)發(fā)的。

民企尋找國(guó)企做靠山,過(guò)去其實(shí)就有。萬(wàn)通地產(chǎn)的馮侖就非常聰明的實(shí)踐了“傍大款”的哲學(xué),所以與泰達(dá)這樣的國(guó)企進(jìn)行合作。在行業(yè)危機(jī)和金融危機(jī)的雙重洗禮下,吃盡了苦頭并洞察了新形勢(shì)的開(kāi)發(fā)商老板們,顯然推動(dòng)和加快了這一進(jìn)程。

房企的第二個(gè)靠山,很顯然是金融機(jī)構(gòu)。9月10日,綠城集團(tuán)與平安信托簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議,表示將有望在未來(lái)3年內(nèi)獲得150億的信托資金投資規(guī)模;9月19日,綠城集團(tuán)與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行簽訂銀企合作協(xié)議,在未來(lái)兩年將可獲得100億元的授信額度,雙方并展開(kāi)全方位的合作。除了綠城,另一個(gè)地產(chǎn)巨頭金地集團(tuán)同樣也與中國(guó)平安簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議,未來(lái)3年的投資總規(guī)模也有望達(dá)到100億元。而于11月19日掛牌香港的龍湖地產(chǎn),國(guó)際配售部分的捧場(chǎng)者中,就有中銀集團(tuán)、平安中國(guó)資產(chǎn)管理(香港)等公司的身影。

金融與地產(chǎn)的深度糾結(jié),一方面是因?yàn)槟壳爸袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體融資渠道依然較窄,主要依靠銀行貸款、定金及預(yù)付款,等于說(shuō)銀行貸款實(shí)際上支撐了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資金鏈;但另一方面,也留下了深深的隱患,一旦出現(xiàn)類(lèi)似2008年的經(jīng)濟(jì)波動(dòng),那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響到金融安全,甚至引發(fā)類(lèi)似的日本經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。