人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及分析

歐陽(yáng)操

【摘要】人民幣的升值,匯率的下降,將吸引大量的海外投資,大量的金錢將流入市場(chǎng),他們大量資金的流入將不可能都是金融市場(chǎng),而是同時(shí)流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文進(jìn)一步分析了人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

【關(guān)鍵詞】人民幣升值 房地產(chǎn)市場(chǎng)

【中圖分類號(hào)】F822【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房?jī)r(jià)最終由參與市場(chǎng)交易的供需雙方的力量對(duì)比決定,因此,探究房地產(chǎn)各交易主體對(duì)人民幣升值的反應(yīng)便可推斷升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

一、人民幣升值對(duì)供給方的影響

對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō),在商品房生產(chǎn)成本中,建筑安裝費(fèi)用受人民幣升值的影響較大。建筑成本中又以建材、水泥、鋼鐵等大宗原材料價(jià)格走勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)的成本影響比較大。建材和水泥作為一種地域性很強(qiáng)的物料品種,其定價(jià)受人民幣升值的影響較小。而鋼鐵,這個(gè)參與全球定價(jià)體系的重要建筑產(chǎn)品,在人民幣升值后,由于進(jìn)口價(jià)格相對(duì)降低,產(chǎn)品價(jià)格將進(jìn)一步下降。因此,人民幣升值會(huì)從一定程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本,減弱房?jī)r(jià)上漲的成本驅(qū)動(dòng)。

二、人民幣升值對(duì)需求方的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要分為兩類:一類是真實(shí)需求,包括自住型需求和投資性需求;另一類是虛擬需求,即投機(jī)性需求。

(1)自主型需求。

這部分需求主要來(lái)源于三個(gè)方面:人民收入水平提高后更換住房的改善型需求;中國(guó)城市化進(jìn)程中,新進(jìn)城人口的增量需求;舊區(qū)改造時(shí),拆遷形成的被動(dòng)需求。人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降,進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格的走低,多余的購(gòu)買力將大量轉(zhuǎn)向耐用消費(fèi)品。

(2)投資性需求。

中國(guó)巨大的市場(chǎng)需求拉動(dòng)了近年來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將保持高利潤(rùn)回報(bào),股市的低迷和實(shí)際的負(fù)利率進(jìn)一步促使國(guó)內(nèi)投資者將大量資本投向房地產(chǎn)。值得關(guān)注的是,受中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高投資收益率吸引以及對(duì)人民幣升值的預(yù)期,外資正大量、快速地進(jìn)入熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(3)投機(jī)性需求。

資本具有天生的逐利性,與投資注重市場(chǎng)成長(zhǎng)不同,投機(jī)是一種短期性行為,只為從轉(zhuǎn)售的買賣差價(jià)中獲利。當(dāng)投機(jī)盛行時(shí),市場(chǎng)的健康發(fā)展將受到威脅。國(guó)際游資則不同,熱錢的本性是要在短時(shí)間內(nèi)獲得暴利,其對(duì)人民幣匯率的變化極為敏感。人民幣目前對(duì)美元2% 的升值印證了國(guó)際游資先前的判斷,但2%的微調(diào)所帶來(lái)的有限收益并不能使外資套利撤走。

三、人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的效應(yīng)分析

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)將對(duì)世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要的影響?；谏鲜隽?chǎng),中國(guó)人民幣匯率的調(diào)整改革必須對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展負(fù)責(zé)的態(tài)度進(jìn)行。人民幣匯率的改革調(diào)整必須具備上動(dòng)性、可控性和漸進(jìn)性的原則。

(1)游資進(jìn)入

大量的海外游資在前期已經(jīng)通過(guò)各種渠道進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2006年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金16284億元,同比增長(zhǎng)幅度達(dá)28.1%,資金總額同比增長(zhǎng)了3752億元。而06年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)最快的是國(guó)內(nèi)銀行貸款,同比增長(zhǎng)51%(2005年同比增長(zhǎng)10.9%),金額同比增長(zhǎng)1211億元;利用外資同比增長(zhǎng)35.8%(2005年同比增長(zhǎng)26.8%),金額同比增長(zhǎng)59億元。按照資本逐利的本性推斷,海外資本已經(jīng)極大地滲入了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),已經(jīng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成了較為深刻的潛在影響。

(2)漸進(jìn)升值調(diào)整

由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能一次性承受較大的人民幣升值,政府只能根據(jù)漸進(jìn)的原則,采用逐步升值的辦法,這實(shí)際上強(qiáng)化了人民幣持續(xù)升值的預(yù)期。因此,短、中期內(nèi)極有可能引發(fā)外資進(jìn)一步流入中國(guó)并等待后續(xù)升值。而進(jìn)來(lái)的外資,一般將選擇股票、國(guó)債、樓市等作為避風(fēng)港。由于我國(guó)證券市場(chǎng)制度不健全以及銀行的利率偏低,所以外資進(jìn)入最多的應(yīng)該是樓市。這將是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。

(3)人民幣升值導(dǎo)致進(jìn)口建材企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)

人民幣升值將導(dǎo)致海外建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、進(jìn)口建材企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。早期進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類外籍建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司由于已經(jīng)成功地實(shí)旅了本土化戰(zhàn)略,因此人民幣升值對(duì)這批企業(yè)的影響不大。但是對(duì)于大批還沒有進(jìn)入中國(guó)的類似公司,人民幣升值將提高他們的競(jìng)爭(zhēng)力和給與其更多的機(jī)會(huì)。如果我國(guó)實(shí)施人民幣漸進(jìn)性持續(xù)升值,那么海外建筑設(shè)計(jì)公司和大量的建筑材料企業(yè)極有可能想方設(shè)法地進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),這種趨勢(shì),將不僅使國(guó)內(nèi)大量的建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)企業(yè)受到損害,也將波及到國(guó)內(nèi)的建筑材料生產(chǎn)企業(yè)。

(4)人民幣升值的預(yù)期幅度加強(qiáng)國(guó)內(nèi)外合作

人民幣升值的預(yù)期幅度將導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)與外資合作進(jìn)入歷史高峰期。人民幣開始升值以后,基于各種利益的訴求,外資將加速尋找在中國(guó)的代理人。而在國(guó)內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),將成為外資合作的首選伙伴,從而迎來(lái)與外資合作的高峰期。這種合作,將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的融資模式、開發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式、企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)等產(chǎn)生重大影響,最終使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)加速與國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)接。

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責(zé)任編輯:劉思辰