安陽(yáng)市契稅征管若干問(wèn)題探析

史平穩(wěn)

[摘要]隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,契稅征管工作逐步加強(qiáng),契稅收入連年大幅增長(zhǎng),已成為地方政府財(cái)政收入重要來(lái)源之一。如何進(jìn)一步提升征管水平,讓契稅為財(cái)政收入的增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)作出更大貢獻(xiàn)成為擺在我們面前的重要問(wèn)題。筆者試對(duì)一個(gè)地市契稅征管工作中存在的具體問(wèn)題進(jìn)行分析,探尋一條提升契稅征管水平之路。

[關(guān)鍵詞]契稅 財(cái)政 房地產(chǎn) 稅收一體化

近年來(lái),隨著安陽(yáng)市城市化進(jìn)程的推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,在市財(cái)政局黨組的正確領(lǐng)導(dǎo)和房管、土地部門的大力支持配合下,財(cái)政部門通過(guò)大膽創(chuàng)新、積極探索和大量艱苦細(xì)致的工作,逐步加強(qiáng)契稅征管。我們先后采取開(kāi)征房產(chǎn)契稅滯納金、清理土地出讓欠稅、以商品房買賣合同征收契稅等措施規(guī)范契稅征管秩序,追繳歷史遺留欠稅近兩億元,征管水平不斷邁上新的臺(tái)階,契稅收入從2002年的2256萬(wàn)元到2005年至2008年連續(xù)四年超億元,2009年前三季度更是達(dá)到24794萬(wàn)元,對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)逐年提高,已成為地方稅的重要主體稅種之一。雖然安陽(yáng)市契稅征管工作取得了不錯(cuò)的成績(jī),但其中依然存在一些不可忽視的問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行深入探析,無(wú)論是對(duì)于提高契稅及房地產(chǎn)稅收征管水平,還是對(duì)于充分發(fā)揮契稅的籌集財(cái)政收入、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)健康發(fā)展的職能都顯得十分必要。

一、當(dāng)前契稅征管中存在的主要問(wèn)題

1.稅源分散,信息收集困難,易造成稅款流失。契稅部門在具體進(jìn)行契稅征管過(guò)程中,大部分基礎(chǔ)信息來(lái)源于房管、土地等部門,由于沒(méi)有一個(gè)具體的法律或規(guī)章來(lái)約束相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為,而契稅又涉及到千家萬(wàn)戶,稅源十分分散,致使稅源信息收集較難。在實(shí)際工作中,由于涉及的部門各自有各自的管理程序,目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài),遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決,未能實(shí)現(xiàn)信息完全共享,源頭控稅機(jī)制落實(shí)不全面。盡管在“先稅后證”方面,房管、土地部門大力配合,但由于個(gè)別人為疏忽、審核不夠嚴(yán)格仔細(xì)等原因,難以全部做到先足額納稅后辦理產(chǎn)權(quán)證的要求。

2.基層契稅征管水平還有待進(jìn)一步提高。安陽(yáng)市作為一個(gè)中等城市,下轄五個(gè)縣。2002年,五個(gè)縣的契稅收入約占全市契稅收入的一半左右,到了2008年這一比例下降到僅不足四分之一,而同期縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及財(cái)政收入增長(zhǎng)速度均高于市級(jí),縣級(jí)契稅收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不匹配狀況顯而易見(jiàn)。其原因一方面固然是由于安陽(yáng)市市級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較各縣快,但是另一方面,也不可否認(rèn)縣鄉(xiāng)基層契稅征管工作存在著問(wèn)題。首先,部分縣對(duì)契稅征管工作重視不夠,認(rèn)為契稅是小稅種,無(wú)關(guān)大局;其次,一些部門未能嚴(yán)格按照稅法及上級(jí)有關(guān)政策執(zhí)法執(zhí)收,存在越權(quán)減免現(xiàn)象;第三,稅法宣傳不到位,群眾納稅意識(shí)淡漠,并且對(duì)納稅人未及時(shí)足額納稅的行為沒(méi)有有效打擊手段。

3.存在部分二手房交易通過(guò)先虛假退房再出售方式逃避納稅的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲,部分“炒房族”于商品房?jī)r(jià)格較低時(shí)買入,但并不辦理房產(chǎn)證;之后在房?jī)r(jià)上漲賣出時(shí),也不簽訂二手房買賣協(xié)議,而是通過(guò)各種途徑,讓開(kāi)發(fā)商注銷原買賣合同后,重新與新買家簽訂商品房銷售合同。在這個(gè)過(guò)程里,開(kāi)發(fā)商和炒房者均獲得了額外的收益,而購(gòu)房者則少交了二手房過(guò)戶稅費(fèi),三方均有獲利,獨(dú)獨(dú)損害了國(guó)家利益,造成稅收流失。

4.二手房交易的市場(chǎng)價(jià)格和普通住房標(biāo)準(zhǔn)難以確定。目前,市場(chǎng)價(jià)格的核定通常是由房屋土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。由于目前房?jī)r(jià)正處于上升通道,由于評(píng)估參考的數(shù)據(jù)更新不及時(shí),加之某些主觀人為的因素,根據(jù)過(guò)去一段時(shí)間的市場(chǎng)價(jià)格做出的房屋評(píng)估價(jià)格一般明顯低于雙方交易的真實(shí)成交價(jià)格。因此,納稅人往往采取根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估金額辦理契稅及其它相關(guān)稅種納稅,而不提交真實(shí)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,真實(shí)成交價(jià)格與申報(bào)納稅價(jià)格常常有不小的差距,從而造成稅款流失。

根據(jù)國(guó)務(wù)院和河南省有關(guān)規(guī)定,個(gè)人購(gòu)買面積不超過(guò)144平方米的普通住房,契稅可享受減半優(yōu)惠。由于我市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)不明確,只要個(gè)人購(gòu)買面積符合減半標(biāo)準(zhǔn)的住房均可享受契稅減半優(yōu)惠,造成了契稅的減收。

5.缺少打擊違法行為的有效手段,稅務(wù)稽查工作不到位。契稅是一次性的行為稅,納稅人涉及范圍廣而且復(fù)雜。在日常征管工作中,征收機(jī)關(guān)將主要的工作精力都放在了契稅征收環(huán)節(jié),而對(duì)政策的執(zhí)行、“先稅后證”的落實(shí)以及逃漏稅行為的查處等方面的工作比較薄弱,重征收輕稽查的現(xiàn)象較為普遍,從而使個(gè)別納稅人有機(jī)可乘,采取瞞報(bào)成交價(jià),簽訂虛假合同等手段降低稅基以達(dá)到逃稅的目的,由于稅法對(duì)這類偷逃稅行為沒(méi)有明確對(duì)應(yīng)的處罰條款,加上查處不嚴(yán),致使部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人存在僥幸心理,逃避應(yīng)納稅款。

二、下一步工作的建議

1.加強(qiáng)與相關(guān)部門的聯(lián)系,建立健全協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制。契稅的征收離不開(kāi)國(guó)土、房產(chǎn)、規(guī)劃等多個(gè)部門的配合。因此,契稅征收機(jī)關(guān)與相關(guān)部門建立征收協(xié)調(diào)機(jī)制需要地方政府進(jìn)行協(xié)調(diào)。一是與土地、房產(chǎn)等部門房地產(chǎn)管理系統(tǒng)對(duì)接,建立信息共享制度。把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易等關(guān)鍵環(huán)節(jié),建立房地產(chǎn)稅收檔案,實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理。在各部門辦證軟件中加掛“先稅后證”監(jiān)控程序,杜絕人為操作,真正做到“先稅后證”。二是以契稅征管為把手,全面掌握稅源信息。以契稅征管為契機(jī),實(shí)施一體化管理,把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié),協(xié)助配合地稅征收機(jī)關(guān),實(shí)現(xiàn)二手房交易環(huán)節(jié)各種稅收在同一窗口完成。為了提高征管水平,我們已于6月份將契稅復(fù)核業(yè)務(wù)作為市房管局產(chǎn)權(quán)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)的一個(gè)子模塊正式運(yùn)行,實(shí)現(xiàn)了市直契稅征收與房屋權(quán)屬管理部門的聯(lián)網(wǎng)協(xié)作辦公,保證該系統(tǒng)中任何一個(gè)待批項(xiàng)目計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)在未正確體現(xiàn)繳納契稅金額的情況下,就無(wú)法進(jìn)行審批,真正做到“先稅后證”,有效防止了國(guó)家稅款的流失。

2.加強(qiáng)對(duì)縣級(jí)契稅征管業(yè)務(wù)的檢查指導(dǎo),提高對(duì)契稅征收工作的認(rèn)識(shí)。契稅作為一項(xiàng)地方財(cái)政收入重要來(lái)源之一,可同時(shí)帶動(dòng)耕地占用稅、房產(chǎn)稅乃至其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收的增長(zhǎng),對(duì)提高地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有著舉足輕重的作用。對(duì)影響正常契稅征管秩序而縣區(qū)又難以協(xié)調(diào)的問(wèn)題,上級(jí)征收機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)組織召開(kāi)房管、國(guó)土部門同時(shí)參加的契稅征管工作會(huì)議等方式,幫助協(xié)調(diào)解決。同時(shí),有針對(duì)的開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的培訓(xùn),提升縣級(jí)契稅征管干部隊(duì)伍業(yè)務(wù)素質(zhì);嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)稅收法規(guī)制度,杜絕各項(xiàng)越權(quán)減免情況發(fā)生,做到全市上下同一尺度,同一標(biāo)準(zhǔn);加大對(duì)縣級(jí)契稅征管業(yè)務(wù)的檢查力度,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,做到應(yīng)收盡收。

3.實(shí)施精細(xì)化管理工程,進(jìn)一步提高征管水平。一是充分利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò),建立起財(cái)政、地稅、國(guó)土、房管部門的信息共享網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),建立稅源信息數(shù)據(jù)庫(kù),使征收機(jī)關(guān)能房產(chǎn)、土地各個(gè)環(huán)節(jié)等基本稅源信息。二是完善和提升征管軟件的功能,簡(jiǎn)化納稅程序;使納稅人在一個(gè)征收窗口就能完成契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等各項(xiàng)稅費(fèi)的申報(bào)、繳納,真正達(dá)到節(jié)約納稅成本,方便納稅人的目的。進(jìn)一步完善征管軟件的功能,增加稅源管理模塊,將最低計(jì)稅價(jià)格管理體系納入征管系統(tǒng),規(guī)范操作,提高效率。三是針對(duì)部分二手房交易通過(guò)先虛假退房再出售的方式逃避納稅的現(xiàn)象,則應(yīng)積極支持配合房產(chǎn)管理部門和稅務(wù)部門加強(qiáng)對(duì)商品房買賣合同備案的規(guī)范管理以及對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督檢查,從而減少和避免部分納稅人通過(guò)虛假退房方式逃避契稅及其他稅種的正常納稅義務(wù)。

4.建立城市基準(zhǔn)房產(chǎn)價(jià)格體系,研究制定普通住房標(biāo)準(zhǔn)。聯(lián)合房產(chǎn)和物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)查、測(cè)算,定期公布本區(qū)域住房平均交易價(jià)格,規(guī)范交易秩序和房產(chǎn)市場(chǎng)交易行為;契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)利用這一信息建立起我市的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)體系,定期及時(shí)更新,作為核定二手房交易市場(chǎng)價(jià)格的主要依據(jù)之一。同時(shí),按照國(guó)家和省各項(xiàng)規(guī)定、要求,研究制定普通住房具體標(biāo)準(zhǔn)。上述措施不但從根本上解決了二手房?jī)r(jià)格及普通住房標(biāo)準(zhǔn)難以確定造成的契稅“跑冒滴漏”問(wèn)題,而且可以對(duì)引導(dǎo)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展發(fā)揮相應(yīng)作用。

5.積極開(kāi)展契稅稽查工作,追繳逃漏稅款。以紀(jì)檢監(jiān)察、財(cái)政監(jiān)督部門為主,聯(lián)合相關(guān)部門,對(duì)國(guó)土、房管兩部門定期和不定期進(jìn)行檢查,通報(bào)契稅及相關(guān)稅種檢查情況,努力做到依法依率足額征收,防止稅款流失。對(duì)執(zhí)收和協(xié)稅部門因履職不到位而造成的稅款流失,應(yīng)從該違章單位的部門預(yù)算撥款中進(jìn)行扣除,并責(zé)成違章單位追繳逃漏稅款;對(duì)納稅人故意拖欠納稅行為的,應(yīng)嚴(yán)格按照稅法有關(guān)政策規(guī)定加收滯納金;對(duì)拒不納稅,情節(jié)性質(zhì)較為惡劣的,必要時(shí)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,以維護(hù)稅法和政策規(guī)定的嚴(yán)肅性,保證契稅征管的正常秩序。