多國嚴控投機性購房

本報駐外記者聯(lián)合報道 本報記者 鐘玉華 ●王軼峰

中國國家統(tǒng)計局10日公布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市11月房價同比上漲5.7%，漲幅明顯加快。這是繼2008年7月以來平均房價的最大漲幅，也是中國房價連續(xù)第6年上漲。法新社10日報道稱，該數(shù)據(jù)的出籠正值中國出臺措施抑制高房價之際，由于擔心樓市泡沫日益顯現(xiàn)，中國發(fā)改委日前表示，2010年將重點抑制投機性購房。9日，中國國務院決定，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年。事實上，樓市泡沫在國外并不鮮見，許多國家和地區(qū)在打擊“炒房”方面都有不少經(jīng)驗可供中國借鑒。

在一些亞洲國家和地區(qū)，政府對于房價的調(diào)控政策十分常見。以韓國為例，為解決低收入者的住房問題，韓國政府實施了一種優(yōu)先為無房戶提供住房的制度，這種保障性住房占整個住房市場50%以上的比例，并實行“一戶一宅”制，即一個家庭只允許購買一套住房。為此，韓國政府實施了一套嚴格的檔案制度，政府對每個購房者的“家底”都登記在冊。因此，韓國極少出現(xiàn)富人假冒低收入者享受住房優(yōu)惠的事件。對于普通商品房，韓國政府也有一套遏制投機的措施。在稅收上，對有兩套或兩套以上住宅者收取高達36%的資產(chǎn)增值稅，稅率是“一戶一宅”家庭的4倍。在盧武鉉執(zhí)政時期，在投機地區(qū)(指首爾等全國8個投資過熱地區(qū))擁有3套或3套以上住房的房主征收60%的資產(chǎn)增值稅，再加上居民稅等，政府收取的稅率高達75%。李明博政府上臺后，正值全球金融危機，對遏制房地產(chǎn)投資采取了一些修正措施，對首次購房者采取了一些稅費減免措施，但仍然嚴格區(qū)分自住需求和投機性購房。因此，在韓國炒房沒有多少獲利空間。

新加坡早在上世紀60年代就推出了“居者有其屋”的政府“組屋”（類似于中國的經(jīng)適房）實施辦法。“建屋發(fā)展局”的政策定位是“以自住為主”，限制居民購買組屋的次數(shù)。規(guī)定新的組屋在購買5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。如果實在需要在5年內(nèi)出售，須到政府機構登記，不得自行在市場上出售。組屋不允許投機多占，更不允許以投資為目的買房。

在美歐等西方國家，信奉市場調(diào)節(jié)，即由市場而非“市長”來調(diào)控。政府一般并不直接制定政策遏制“炒房”行為，而是通過銀行信貸和國家稅收等形式達到自動調(diào)節(jié)。以美國為例，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，目前其50個州都征收不動產(chǎn)稅，大約平均每年為1%到3%。在二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，美國人需要繳納交易稅、遺產(chǎn)稅和所得稅，尤其是所得稅稅率極高，最高可達39.9%。對于短期炒作，即未擁有產(chǎn)權1年就要買賣的房屋，收入列入個人本年度總收入，稅收比例最高可達33%左右。而擁有產(chǎn)權超過1年以上的，賣房時也須繳付20%左右的稅?？梢姡诿绹钟泻娃D(zhuǎn)讓房屋的成本相對較高，這也是美國炒房現(xiàn)象十分罕見的原因。值得一提的是，即使在美、加這樣的自由市場國家，政府都有一定的住房保障措施，如“自建房補貼”和“廉租屋”等，沒有這些基本保障，信貸或稅收杠桿的調(diào)控作用就會大打折扣。

分析人士表示，國外的經(jīng)驗表明，財政稅收政策對控制房地產(chǎn)投機的作用遠大于金融政策的作用，對保有和流通環(huán)節(jié)課以重稅可以有效抑制房地產(chǎn)投機行為。而中國目前的情況恰恰相反，對地產(chǎn)收取的稅收主要集中在土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)和購買階段，而保有和流通階段成本極低，或者干脆沒有，這是極不正常的。中國社科院金融研究所研究員易憲容對《環(huán)球時報》記者表示，如果征收物業(yè)稅，一是可以解決地方政府的土地財政問題，從而使地方政府有穩(wěn)定的財政收入來源，而不是把財政收入盯在房價上漲上；二是通過增加持有成本，讓炒房者自然而然放棄炒房行為，保證居民收入分配公平與房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?！?/p>