昂貴市中心是城市化必然

本報(bào)駐外記者聯(lián)合報(bào)道

用“寸土寸金”來形容全球各個(gè)大都市的市中心地段，恐怕再恰當(dāng)不過。區(qū)區(qū)十幾平方公里甚至幾平方公里的面積，其價(jià)值可能超過一座一般的小城市。專家認(rèn)為，昂貴的市中心是城市發(fā)展的必然，但應(yīng)當(dāng)保證理性發(fā)展，進(jìn)行好城市規(guī)劃。

紐約：既買不起也住不起

紐約由五個(gè)區(qū)組成，其中最小的區(qū)就是曼哈頓這個(gè)狹長的小島，紐約地標(biāo)建筑幾乎都集中于此：時(shí)代廣場、帝國大廈、第五大道、中央公園、華爾街、聯(lián)合國總部等。這里除了商用寫字樓，也有許多鬧中取靜的頂級(jí)住宅區(qū)。曼哈頓上東區(qū)的東五大道和麥迪遜大道之間的東78街，是全市最昂貴的街區(qū)。

地點(diǎn)是決定曼哈頓房價(jià)的第一要素。住在曼哈頓的富人，既要生活便利、又要環(huán)境清幽，因此，第五大道、公園大道周邊成了資源稀缺的昂貴住宅區(qū)?？梢愿╊醒牍珗@、哈德遜河的住宅，會(huì)比同樣面積的住宅貴上三四成，一個(gè)七八十平方米的單元?jiǎng)虞m上百萬美元，遠(yuǎn)超過美國中產(chǎn)階級(jí)的收入。目前，曼哈頓住房均價(jià)在每套160萬美元，最昂貴的豪華公寓高達(dá)6500萬到8000萬美元。曼哈頓的公寓不僅僅售價(jià)高，維持成本也很高，一幢200多萬的兩室一廳公寓每個(gè)月的地稅就高達(dá)2000多美元，一般還要支付1000多美元的物業(yè)管理費(fèi)和四五百美元的停車費(fèi)。在其他州，這些支出已足以支付一幢獨(dú)棟別墅的月供了。

事實(shí)上，紐約人并不都一門心思往曼哈頓擠。除了那些高收入的金融界人士，許多在曼哈頓買房或者租房的是年輕人和一些“老”紐約人。除了房價(jià)高，曼哈頓停車位少、空氣污染、公立學(xué)校質(zhì)量參差不齊等都是許多家庭不喜歡在曼哈頓居住的原因。即使想住在曼哈頓的繁華地段，普通工薪族也有立足之地。曼哈頓有許多專供租房的公寓和“合作公寓”。對(duì)于租金，美國政府有一項(xiàng)“租金限制”和“租金穩(wěn)定”政策，發(fā)展商不能漫無邊際地亂漲租金?！昂献鞴ⅰ钡木用駬碛姓髽堑牟糠止煞?，因而成為整棟大樓這個(gè)股份公司中的一名股東，一般來說，“合作公寓”比同地段的完全產(chǎn)權(quán)公寓要便宜40％左右。

倫敦：永遠(yuǎn)沒機(jī)會(huì)住進(jìn)的一條街

倫敦是舉世公認(rèn)的“富豪磁鐵”，中東、俄羅斯甚至中國的有錢人都熱衷在倫敦購置房產(chǎn)，也使得這里的房價(jià)水漲船高。倫敦的“市中心”范圍在過去十年里不斷擴(kuò)張，如今已經(jīng)擁有“十環(huán)”的倫敦，二環(huán)線以內(nèi)都被看作是市中心，范圍近3平方公里。

倫敦地價(jià)一直居高不下，主要?dú)w因于這座城市匯聚了全球各地的經(jīng)濟(jì)力量，多數(shù)著名公司在這里都要建立辦事處或分部。倫敦西區(qū)是這座城市傳統(tǒng)意義上最昂貴的辦公地區(qū)，這里的高檔寫字樓月租金為每平方英尺328.91美元。而和倫敦西區(qū)遙相呼應(yīng)的金絲雀碼頭，儼然已經(jīng)成為與金融城一爭鋒芒的新興中央商務(wù)區(qū)，地價(jià)目前直逼倫敦西區(qū)。

昂貴的辦公區(qū)域也帶動(dòng)了附近的住宅區(qū)價(jià)格飆升。在倫敦西區(qū)，當(dāng)?shù)刈≌瑓^(qū)中最有名的就要算是肯辛頓王宮花園街了，這里每平方英尺售價(jià)3910鎊，最便宜的一套住宅也超過4000萬英鎊。在英國，人們常說，一個(gè)勤奮的人可以三年成為百萬富翁，三代人建起貴族式家庭風(fēng)范，但可能永遠(yuǎn)都沒有機(jī)會(huì)搬進(jìn)肯辛頓王宮花園街，因?yàn)槟抢飳?shí)在是一個(gè)高不可攀的居住之地。這兩年最有名的住進(jìn)這里的人就是英國鋼鐵大王米塔爾。

東京：銀座住宅是稀缺品

東京地價(jià)最貴的地方要數(shù)銀座了，2007年銀座的地價(jià)達(dá)到了近年來的頂峰，每平方米2500萬日元（約合160萬元人民幣），該地段一張明信片大小的地皮就價(jià)值36.9萬日元。在銀座租辦公室是很多公司的夢(mèng)想，小公司自然出不起昂貴的租金，銀座的一些大廈擁有者想出來了一個(gè)妙法——出租地址，就是小公司每月花數(shù)萬日元的租金，就能把公司的地址登記為銀座的某大廈，實(shí)際上并不在這里辦公，大廈提供的服務(wù)就是幫助收郵件，轉(zhuǎn)送到指定的地址，或者還有電話、傳真?zhèn)魉蜆I(yè)務(wù)。一個(gè)銀座地址對(duì)企業(yè)來說就是身份和信譽(yù)的象征。

銀座是黃金商業(yè)區(qū)，住家較少，只有少量住宅，所以就更顯昂貴了。一室一廳房租就要15萬日元左右，是其他地區(qū)相同房子的兩倍，那樣的房子是為忙碌的單身高級(jí)白領(lǐng)準(zhǔn)備的，真正住在東京市中心繁華地帶的人很少。實(shí)際上，住在房租昂貴的商業(yè)區(qū)，從居家過日子來說并不方便。記者剛來日本時(shí)，住在東京的中心地帶六本木的親戚家中，那地方的地價(jià)也是東京數(shù)一數(shù)二的了。房租貴不說，平時(shí)要買家常菜也不容易，因?yàn)楦浇兄挥幸粋€(gè)，物價(jià)也貴，周圍盡是高樓大廈，娛樂設(shè)施倒不少，到了夜晚燈紅酒綠，讓人難以靜下心來。

莫斯科：目標(biāo)客戶不過幾千人

在世界最昂貴道路排名中，位于莫斯科中央行政區(qū)的奧斯托任卡街從２００８年的第六位下滑至２００９年的第九位，但每平方米的均價(jià)仍高達(dá)３．５萬美元。奧斯托任卡街地處莫斯科市中心，總長約１公里，與救世主大教堂毗鄰，與莫斯科河只相隔一個(gè)街區(qū)，到克里姆林宮僅需３分鐘車程，鬧中取靜且沉淀了厚重的歷史文化。而且同東京不同，在這里生活工作也非常便利，街邊小超市內(nèi)的商品仍是面向大眾，并沒有因?yàn)樗廃S金地段而抬價(jià)。目前這條街上的業(yè)主大多是名人、富商、學(xué)者等很有身份的人。

莫斯科的高檔住宅在金融危機(jī)中的價(jià)格基本不變。一方面，這個(gè)特殊市場的需求相對(duì)穩(wěn)定；另一方面，賣家們不會(huì)降價(jià)，只是等待時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)好后才出手。人們將奧斯托任卡街的樓房稱作“俱樂部房屋”。業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)這條街房屋交易真正感興趣的總共不過幾千人，因此金融危機(jī)對(duì)其影響甚微。

昂貴的市中心要理性發(fā)展

今年，北京二環(huán)內(nèi)樓市整體步入3萬元時(shí)代，一些地段的房價(jià)甚至向5萬元發(fā)起沖擊。而在金融中心上海，10月份市中心公寓成交均價(jià)已漲至每平方米4.6萬元；內(nèi)環(huán)內(nèi)最高的房價(jià)每平方米已突破16萬。有專家認(rèn)為，照這種攀升速度，估計(jì)中國大城市市中心的房價(jià)早晚要超過紐約和倫敦。

市中心之所以“寸土寸金”，原因主要還是“物以稀為貴”。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心李景國告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，城市的中心區(qū)一般歷史悠久，又都是商業(yè)繁華區(qū)，土地的經(jīng)濟(jì)效益高，地價(jià)自然也貴。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家丁蕓則認(rèn)為，房地產(chǎn)講的就是區(qū)位決定土地升值的前景，城市中心區(qū)其區(qū)位的不可替代性是最重要的。當(dāng)然也有消費(fèi)者購買行為的因素，不排除有些人在城市中心買房子存在炫富心理。

城市中心區(qū)房價(jià)越來越高，在專家看來是必然的趨勢(shì)。李景國認(rèn)為，一般來說，城市中心區(qū)的房價(jià)應(yīng)該是越來越貴的。如果用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，大部分城市的房價(jià)都是“圈層結(jié)構(gòu)”，即從市中心向外圍遞減。城市中心的土地越來越緊缺，特別是居住用土地。北京的城市中心區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)比重中，居住所占的比例是越來越少的。因?yàn)樯虡I(yè)價(jià)值高于居住價(jià)值，所以人們寧可讓它從事商業(yè)活動(dòng)。因?yàn)榈貎r(jià)貴，所以要有更高增值效益的用途來取代低效益的用途。

城市中心區(qū)房價(jià)過高對(duì)老百姓來說并不是一件好事。北京大學(xué)教授董黎明認(rèn)為，理論上人人都有權(quán)利在市中心買房，但實(shí)際上只是少部分有錢人能夠享受這部分優(yōu)質(zhì)資源。而且市中心的高房價(jià)對(duì)周邊區(qū)域有波及作用，也會(huì)拉高其他區(qū)域的房價(jià)。丁蕓認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，收入差距拉大，消費(fèi)追求個(gè)性化和多樣化無可厚非。但是整體房地產(chǎn)應(yīng)該理性發(fā)展，對(duì)未來的發(fā)展比較好。為了避免市中心房價(jià)的不理性，就要在進(jìn)行城市規(guī)劃的時(shí)候規(guī)劃好商業(yè)和居住等的空間結(jié)構(gòu)。李景國說，如果是單中心，那么城市中心區(qū)的房價(jià)就可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。如果是多中心的，那么房價(jià)也可能是多中心的。北京市的城市規(guī)劃中就明確提出要建設(shè)成多中心的城市。

如此昂貴的市中心是不是存在巨大的泡沫？有沒有破滅的可能？?？怂纪ǚ慨a(chǎn)公司是英國最大的房屋銷售代理公司之一，該公司銷售經(jīng)理皮考克告訴記者，每個(gè)發(fā)展中的城市，尤其是政治首都或是經(jīng)濟(jì)首都城市都會(huì)面臨寸土寸金的發(fā)展趨勢(shì)，指望靠經(jīng)濟(jì)蕭條使房地產(chǎn)價(jià)格回到“理性”的水平是不現(xiàn)實(shí)的。但他認(rèn)為，城市的昂貴必須通過它的居住價(jià)值來體現(xiàn)，倫敦的交通、文化和經(jīng)濟(jì)氛圍都是重要的因素，其他新興城市在建設(shè)中也要考慮到這些。而且，每一個(gè)新的需求都會(huì)帶動(dòng)一片土地的繁榮，從而可能創(chuàng)造出一個(gè)新的“中心”。▲