村官眼中的拆遷博弈

陳曉舒

在村官眼里,城中村拆遷前要解決的問題,有開發(fā)商的合作分配,還有村民的利益分配。

2007年動(dòng)遷的獵德村已經(jīng)成為城中村的改造樣本,村內(nèi)切出一塊地拍賣給開發(fā)商,獲得資金用于改造。

2009年10月20日,與天河區(qū)的獵德村隔江相望的海珠區(qū)琶洲村也將4塊地賣給了開發(fā)商。此前的6月1日,白云區(qū)同和村與富力地產(chǎn)也簽訂合作改造協(xié)議。

引入開發(fā)商的模式看似是多贏的方式,但是也有其隱憂。這個(gè)模式使得原本已經(jīng)擁擠不堪的城中村,為了滿足開發(fā)商的利益,只能不斷提高容積率,才能將改造持續(xù)下去。(是指一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目內(nèi),地上總建筑面積與總用地面積的比值。容積率直接涉及居住舒適度,容積率越低舒適度越高。一般認(rèn)為,良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過2。)

“與其讓開發(fā)商來做,為何不能讓我們自已開發(fā)?”廣州市白云區(qū)三元里實(shí)業(yè)有限公司(原村委會(huì)改制)經(jīng)理李國強(qiáng)說。

在村官眼里,城中村拆遷前要解決的問題,有開發(fā)商的合作分配,還有村民的利益分配。

再造“水泥森林”?

三元里經(jīng)理李國強(qiáng)說:“長期以來,政府出于擔(dān)心開發(fā)商介入會(huì)進(jìn)一步加大市中心居住密度等原因,而拒絕引入開發(fā)商改造城中村?！?/p>

2004年,廣州城中村改造堅(jiān)持“不以房地產(chǎn)開發(fā)”為原則,以村集體和村民個(gè)人出資為主,政府將對公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)給予適當(dāng)?shù)闹С帧?/p>

直到今年8月份,由富力地產(chǎn)、合景泰富地產(chǎn)與新鴻基地產(chǎn)合力打造的廣州珠江新城CBD項(xiàng)目在獵德村正式動(dòng)工,自此真正揭開了廣州引入開發(fā)商進(jìn)行城中村改造的序幕,也成為廣州其他城中村改造的可借鑒對象。

但獵德模式并不被李國強(qiáng)看好?！白畲蟮脑蚓褪墙?jīng)過改造后的獵德村,容積率會(huì)非常高。開發(fā)商介入最大的缺點(diǎn)是他們要得到回報(bào),單就合理的回報(bào)來看,他們所能做的只有提高容積率?！崩顕鴱?qiáng)說。

李國強(qiáng)算了一筆賬:目前,廣州的城中村,容積率普遍在3-3.5之間,如果要保持地產(chǎn)商們的利潤空間,容積率恐怕至少得翻一倍。而白云區(qū)政府之前給三元里村改造后的容積率訂為6.7,“我們提出不要超過5。現(xiàn)在訂的是4.8?！痹谫宓母脑旆桨钢?冼村改造地塊毛容積率最低約為7.1。方案中提到,如將冼村改造毛容積率確定為7.1,拍賣地塊容積率確定為8,則沒有任何空間對村民可能提出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高要求做出調(diào)整。

而廣州市楊箕村改造村民要求住宅臨遷費(fèi)用已達(dá)到30元/平方米每月,并仍有升高趨勢。楊箕經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司(楊箕村委會(huì)改制)董事長張建好稱,借鑒獵德村改造經(jīng)驗(yàn),準(zhǔn)備“賣地籌錢”,但是“核心問題還是容積率的問題”。

“如何在這11萬多平方米的土地上,切出一塊拍賣,剩下的還可以‘一補(bǔ)一,這個(gè)經(jīng)濟(jì)平衡很難?！睆埥ê锰寡?。

也就在2008年末,廣州市建委負(fù)責(zé)人提出,城中村改造切忌急功近利。經(jīng)過改造后的城中村要讓村民真的“住進(jìn)了城里”。不能為了多蓋房子,就盲目索取過高容積率,變成新一代的“水泥森林”。

村官:賣地還是賣樓?

“我們最害怕的還有爛尾樓。”除了經(jīng)濟(jì)上難以平衡,張建好還對開發(fā)商上門合作的方式有些搖擺。她認(rèn)為最好的辦法是政府主導(dǎo)征地開發(fā),而不是開發(fā)商來買地?！斑€是政府一手包辦好”。

“與其讓我們賣地,不如讓我們賣樓?！睆V州白云區(qū)三元里村經(jīng)理李國強(qiáng)則表示。三元里所在的白云區(qū)相對獵德、冼村、楊箕所在的天河區(qū)、越秀區(qū)來說,土地價(jià)值較弱?！叭绻谐鲆粔K土地進(jìn)行拍賣,所得資金滿足不了拆遷補(bǔ)償要求?！?/p>

白云區(qū)目前參照的是上海模式。由政府主導(dǎo),提供三個(gè)補(bǔ)償方案:1、原地復(fù)建,回遷后拆一還一;2、現(xiàn)金補(bǔ)償;3、區(qū)域平衡,在遠(yuǎn)一些地方建小區(qū),然后再補(bǔ)償差價(jià)。

李國強(qiáng)考慮的是如何讓土地利益最大化。他的設(shè)想是,將三元里需要改造的地塊按照商業(yè)形式改造,建商場,酒店和寫字樓。而村民們的住宅可以在本村的備用地范圍內(nèi),進(jìn)行區(qū)域平衡的方式補(bǔ)償。

按照李國強(qiáng)的方式來做,廣州市政府得給城中村集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)權(quán),讓他們自己進(jìn)行商業(yè)化改造。這樣才能保證城中村改造的資金,也能使集體經(jīng)濟(jì)的利益不受損失。“這不僅僅是怕今后出現(xiàn)改造爛尾樓的問題。”李國強(qiáng)認(rèn)為。

李國強(qiáng)說,就算村公司自己不做,政府也可以開發(fā)賣樓。這樣的方式都可以讓他們住的舒服一些。他稱獵德村改造后房子太密,“那樣的房子有什么好住的”。

而廣州“城中村”每個(gè)改造項(xiàng)目拿到土地市場上都將是一個(gè)巨無霸項(xiàng)目。琶洲村改造面積達(dá)185萬平方米,總投資額達(dá)100億元?獵德村改造僅復(fù)建房建筑面積高達(dá)93萬平方米,項(xiàng)目面積近57萬平方米,只有少數(shù)有實(shí)力的開發(fā)商才能參與其中。

前廣州市規(guī)劃局局長潘安曾表示,政府在城中村改造過程中主要是組織、引導(dǎo)的作用。如今政府牽頭引入開發(fā)商還存在法律上的障礙,因?yàn)槌侵写甯脑斓闹黧w是村民,原則上應(yīng)是村民說了算,政府主要是組織、引導(dǎo)作用。

村民:分紅不分紅?

2009年8月以來,在冼村和楊箕村的實(shí)業(yè)公司門口,村民們以靜坐的方式抵抗城中村的拆遷?！昂退麄兘忉屵^很多次了,拆遷完公司還會(huì)在,分紅也不會(huì)取消?！睆埥ê梅Q,村民們抵觸還是擔(dān)心分紅會(huì)隨著城中村的消失而消失。

這個(gè)局面也是城中村改制改造多年來遺留下的病根。

李國強(qiáng)稱,廣州的城中村從上世紀(jì)末開始改制改造,目的是為打破城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu),讓城中村真正融入到城市管理中。

經(jīng)過改制的城中村,原村領(lǐng)導(dǎo)班子多數(shù)都轉(zhuǎn)成集體經(jīng)濟(jì)組織的領(lǐng)導(dǎo)。書記變?yōu)槎麻L,村委主任變?yōu)榻?jīng)理。另外,街道辦則另外派人成立居委會(huì),負(fù)責(zé)城中村的行政事務(wù)。

雖然一些規(guī)模大一些的行政村,如石牌、冼村等被分為幾個(gè)居委會(huì),但是真正管理村內(nèi)事務(wù)的還是有原村委會(huì)轉(zhuǎn)變的公司來負(fù)責(zé)。

既然早已身處城市的中心,但城中村依然是廣州市城市管理的邊緣地帶?！按逋獾鸟R路歸市政負(fù)責(zé),到了村里,換一個(gè)燈泡都要村集體拿錢。”李國強(qiáng)說。城中村內(nèi)的治安、衛(wèi)生等事務(wù)也全部由這個(gè)集體公司負(fù)責(zé)。

這讓“村委會(huì)”感到力不從心。楊箕經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司張建好抱怨:“我們幾個(gè)村干部一人要管理這么多物業(yè),拿的工資也是區(qū)政府規(guī)定的,還天天被村民懷疑我們貪了很多錢?！?/p>

這也成為村干部和村民間最大的矛盾。“他們成天不干活,在村里打牌賭錢,就等著分紅,分不夠還罵我們?！睆埥ê梅Q。

現(xiàn)在剛開始的動(dòng)員階段,已經(jīng)讓張建好和楊箕村居委會(huì)的工作人員磨破嘴皮?！鞍ぜ野舻卣{(diào)查,找村民征求意見,看同不同意改造。如果同意,那么我們形成方案,進(jìn)行招拍掛?！睆埥ê谜f。

一年以來,楊箕村和冼村這兩個(gè)毗鄰廣州市CBD核心區(qū)域的城中村仍在商討方案。據(jù)兩村村干部稱,方案已討論不下五次。“亞運(yùn)會(huì)前拆完,還要看能否找到一個(gè)合適的改造方案?！辟鍖?shí)業(yè)公司副董事長盧佑醒稱。