瘋狂樓市的冷思考

彭　斐

2009年上半年，北京房?jī)r(jià)漲幅近三成，上海商品住宅成交均價(jià)不斷走高，逼近每平方米1.74萬(wàn)元?dú)v史最高記錄，廣州位居全國(guó)新建住宅銷售價(jià)格月度環(huán)比漲幅首位，深圳房?jī)r(jià)創(chuàng)近11個(gè)月新高。

無(wú)論從哪一個(gè)角度看，中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，不僅是普通老百姓買(mǎi)不起房子，中等收入群體也感覺(jué)很吃力。在高房?jī)r(jià)的擠壓下，越來(lái)越多的家庭為了一套房子耗盡了一生的財(cái)富，甚至是幾代人的積蓄，這已經(jīng)成為了社會(huì)不可承受之重。

即使樓市的“拐點(diǎn)”預(yù)兆多次出現(xiàn)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有像老百姓所想象的那樣跌下去。面對(duì)近乎瘋狂的樓市，作為賣(mài)家的開(kāi)發(fā)商心態(tài)會(huì)發(fā)生微妙的變化，他們會(huì)想盡辦法來(lái)得到最大利益；與此同時(shí)，作為買(mǎi)家的購(gòu)房者，也會(huì)尋求不同的方式贏得與開(kāi)發(fā)商的博弈。從某種意義上說(shuō)，激烈的購(gòu)房心理戰(zhàn)無(wú)時(shí)無(wú)刻不在上演。如果做一個(gè)歸納，在購(gòu)房者里面無(wú)非有以下3種類型：剛性需求型、盲目跟風(fēng)型、投資投機(jī)型。

剛性需求型：“剛需，不買(mǎi)不行!”

剛性需求，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求，可理解為人們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ?jiàn)的商品和必需品。

20世紀(jì)80年代生育高峰時(shí)期出生的人口，當(dāng)下正在逐漸步入結(jié)婚年齡，買(mǎi)婚房是“80后”的剛性需求。有媒體的調(diào)查問(wèn)卷顯示，因?yàn)榻Y(jié)婚而準(zhǔn)備買(mǎi)房(或已買(mǎi)房)的“80后”占到了所有“80后”買(mǎi)房者的66.8％。在全國(guó)各大城市，對(duì)住房有剛性需求的“80后”一代，作為首次置業(yè)者，不僅是樓市的一支生力軍，也是一股中堅(jiān)力量。

“80后”的徐暉同女友經(jīng)過(guò)4年的愛(ài)情“馬拉松”，在今年8月份領(lǐng)取結(jié)婚證的同時(shí)，為了今后能有一個(gè)穩(wěn)定的生活氛圍，小兩口正在北京尋覓符合自己的居所。

他們一起看了很多套房子，可不是因?yàn)閮r(jià)格太高。就是因?yàn)閼粜筒恢幸猓恢睕](méi)有找到合適的房子。在徐暉看來(lái)，既然結(jié)婚，肯定要用新房迎接新人，不然，就會(huì)委屈了新娘。他說(shuō)：“我是‘剛需，不買(mǎi)不行!現(xiàn)在不管房?jī)r(jià)是漲還是跌，只要看到合適的房子，就準(zhǔn)備立即付款，進(jìn)行裝修，即使當(dāng)上房奴也在所不辭?！?/p>

如果說(shuō)徐暉是為了結(jié)婚而必須買(mǎi)房，那么李周就是為了改善住房而不得不換一套大一點(diǎn)的房子。

2002年，李周擁有了自己位于北京西四環(huán)四季青橋附近的第一套房子，60多平方米的一室一廳。2008年年底，在做了父親后，李周的父母從山東老家過(guò)來(lái)照顧小孩兒，結(jié)果房子就住不下了。為此，他不得不考慮換一套更大一點(diǎn)的房子。

“雖然我覺(jué)得房?jī)r(jià)年內(nèi)可能會(huì)降一點(diǎn)，也想再等一等，但為了緩解更為迫切的住房緊張問(wèn)題，不得不提前購(gòu)買(mǎi)。這也是沒(méi)辦法的事情?！崩钪苷f(shuō)。盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)比2002年的價(jià)格漲了至少3倍，為了家人居住處的需要，李周還是把原來(lái)的房子賣(mài)了，換了一套接近130平方米的三室一廳。

跟風(fēng)追漲型：

“誰(shuí)敢說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)瘋漲下去呢?”

買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，這是大部分人的購(gòu)房心理，開(kāi)發(fā)商深諳其中的道理。他們銷售的樓盤(pán)每隔一段時(shí)間，都要提一次價(jià)，以迎合購(gòu)房人的想法。這導(dǎo)致了部分消費(fèi)者的恐慌性購(gòu)買(mǎi)。

在農(nóng)業(yè)部當(dāng)公務(wù)員的張偉原來(lái)并不急著買(mǎi)房的，一來(lái)是因?yàn)閿€不起首付，二來(lái)覺(jué)得房?jī)r(jià)太高了，還想再看看能不能降下來(lái)一些，但是2008年年底短暫的低迷之后，房?jī)r(jià)就又開(kāi)始瘋漲，張偉的心里開(kāi)始慌了。

張偉說(shuō)：“2009年2月房山一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格只有6000多元，可是現(xiàn)在，同樣的一套兩居室就要1.4397_元一平方米。租房也能過(guò)，但是誰(shuí)敢說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)瘋漲下去呢?畢竟遲早要買(mǎi)，安居才能樂(lè)業(yè)嘛!可是現(xiàn)在的形勢(shì)讓我實(shí)在沒(méi)有信心再撐下去了，總不能看著父母幾十年省吃儉用攢下來(lái)的錢(qián)都變成紙吧?”

業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商的提價(jià)行為很快就產(chǎn)生了“跟風(fēng)”效應(yīng)，進(jìn)而演變?yōu)榇蠓秶摹案L(fēng)漲價(jià)”。其中一個(gè)重要原因是一季度以來(lái)政府的信貸政策較為寬松，大額的信貸支持，大大地緩解了資金壓力，開(kāi)發(fā)商不再急于銷售產(chǎn)品緩解資金困境，所以他們才敢于提價(jià)銷售。

因“跟風(fēng)效應(yīng)”而變得恐慌的人不在少數(shù)。從事服裝外貿(mào)工作的李一梅一直沒(méi)有買(mǎi)房，雖然每年的營(yíng)業(yè)額能達(dá)到50萬(wàn)，但李一梅一家3口一直過(guò)著租房的生活。眼看著房?jī)r(jià)越來(lái)越高，孩子的年齡也在增大，李一梅和丈夫也開(kāi)始變得有點(diǎn)著急了。“本來(lái)想過(guò)一兩年再買(mǎi)房。但是現(xiàn)在樓市越來(lái)越瘋狂了，給了我不少心理壓力。我擔(dān)心要是一直這樣漲價(jià)下去以后就更買(mǎi)不起房子了。隨著城市規(guī)劃越來(lái)越完善和外來(lái)人口的增多，后期樓市肯定不會(huì)跌，即使跌也不會(huì)跌得很多。”李一梅說(shuō)。

前不久，李一梅看中了北京三環(huán)新城小區(qū)的一套90多平方米的精裝修二手房?！敖煌ǚ奖愕纫蛩睾艽騽?dòng)我，本來(lái)打算第二天去付款的，沒(méi)想到一夜之間就被別人搶走了。”

看到很多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄，而且身邊很多人都蠢蠢欲動(dòng)，李一梅一家也加快了入市的步伐。她說(shuō)，對(duì)于在北京拼搏的“北漂”一族來(lái)說(shuō)，沒(méi)有一套屬于自己的房子，似乎少了份歸屬感，特別對(duì)以后孩子的生活影響可能更大。

投資投機(jī)型：“買(mǎi)房好，穩(wěn)賺!”

對(duì)于那些擁有富余資金的人而言，買(mǎi)房還可以作為一種投資。原因有兩個(gè)，第一是稀缺資源，房地產(chǎn)始終會(huì)升值。中國(guó)在世界上人口最多，土地是最稀缺的資源，只是不同地方的土地增值有快有慢，不同區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值也會(huì)變化；第二是通貨膨脹因素，房地產(chǎn)有保值增值的功能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資房地產(chǎn)是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，特別是現(xiàn)在一一顯然不是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的波峰，更是投資的好時(shí)機(jī)。

一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，在通脹的預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下，最能被接受的理財(cái)方式便是買(mǎi)房，這一觀點(diǎn)被80％的業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)同。華潤(rùn)置地副總經(jīng)理朱華越說(shuō)：

“買(mǎi)房對(duì)于普通老百姓是最簡(jiǎn)單的投資方式?！北本┮拙友芯吭涸洪L(zhǎng)牟增彬也認(rèn)為：

“不動(dòng)產(chǎn)是穩(wěn)健型投資者最好的投資選擇。”

2008年年底，正當(dāng)人們觀望房?jī)r(jià)是不是還要繼續(xù)回落的時(shí)候，李勃開(kāi)始將所有時(shí)間放在了看房上，瞅準(zhǔn)抄底時(shí)機(jī)的他，以150萬(wàn)元的總價(jià)買(mǎi)下北京南三環(huán)戀日家園一處140多平方米的房子。2009年上半年，房?jī)r(jià)不斷上漲，李勃買(mǎi)的這套房已經(jīng)上漲至200萬(wàn)元?？匆?jiàn)自己的房子半年多漲了50萬(wàn)，李勃覺(jué)得自己應(yīng)該“見(jiàn)好就收”，于是近日她通過(guò)房產(chǎn)中介找到買(mǎi)家，以較高的價(jià)格出手，一把凈賺了近50萬(wàn)元。

僅用了半年多時(shí)間，收益率接近30％。李勃說(shuō)：

“房子不是隨便買(mǎi)就能賺錢(qián)，一定要買(mǎi)好地段的房子，這樣升值才快。但總體來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房比炒股要更加實(shí)惠，風(fēng)險(xiǎn)要小得多?！?/p>

局部“過(guò)熱”，購(gòu)房者買(mǎi)房難

2009年8月20日中午。高劍一臉疲憊地走出鏈家地產(chǎn)北京四惠店，本來(lái)滿心歡喜來(lái)簽購(gòu)房合同，房主卻臨時(shí)變卦，要求每平方米從14000元漲到16000元，高劍的買(mǎi)房計(jì)劃只得再次推遲。

不到半年時(shí)間，高劍關(guān)注的樓盤(pán)“價(jià)格越來(lái)越高，房子越來(lái)越少”。最早看的東四環(huán)外某樓

盤(pán)，3月份開(kāi)盤(pán)每平方米均價(jià)為1.35萬(wàn)元，4月份漲至1.45萬(wàn)元，到5月份突然漲到1.6萬(wàn)元。銷售人員前兩天告訴他：

“還剩最后兩套房，只接受全款，不收定金。下一期的開(kāi)盤(pán)日至少推遲半個(gè)月?！辈粌H價(jià)格漲，房源也緊缺。最近，身為置業(yè)顧問(wèn)的萬(wàn)芳經(jīng)常同時(shí)帶四五撥客戶看一套房，“房主一見(jiàn)這么多人買(mǎi)，干脆不賣(mài)了，等著再

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：上半年除去保障性住房，北京共成交期房58516套，同比增加105％。住宅成交均價(jià)由2009年1月份的每平方米1 0438萬(wàn)元，漲至6月份的1.3302萬(wàn)元，漲幅達(dá)27％。

隨著樓市回暖，北京、上海、杭州等東部城市房?jī)r(jià)率先重拾漲勢(shì)。據(jù)國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)，6月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)同比上漲0.2％，環(huán)比上漲0.8％。二手住宅銷售價(jià)格同比上漲2.2％，漲幅比5月份擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭正從個(gè)別項(xiàng)目、少數(shù)城市向更廣范圍、更多城市蔓延。房源少、漲價(jià)快，對(duì)高劍這樣的普通消費(fèi)者而言，買(mǎi)房再次變得困難起來(lái)。

切勿“追漲”，樓市秩序亟待整治

“區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)都在漲，附近新拍的土地都是天價(jià)，我們漲價(jià)很正常?！币晃粯潜P(pán)項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者，“盡管多次漲價(jià)，排號(hào)的人依然有增無(wú)減，托關(guān)系買(mǎi)房的現(xiàn)象也在增加。房子確實(shí)很好賣(mài)，我們漲價(jià)并不盲目，心里有底。”

“量?jī)r(jià)飆升”的火爆局面，刺激了房企的拿地?zé)崆椋?月份以來(lái)，土地成交市場(chǎng)一改北京一枝獨(dú)秀的局面，北京、武漢、廣州、上海和杭州等全國(guó)多個(gè)城市相繼上演土地大戰(zhàn)。國(guó)內(nèi)一線城市的地價(jià)不斷刷新，一批天價(jià)地王涌現(xiàn)。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，投資型需求卷土重來(lái)，高價(jià)搶地、搶房的現(xiàn)象越來(lái)越多，使普通購(gòu)房者的心理預(yù)期發(fā)生變化，消費(fèi)需求跟風(fēng)而上。這樣，多種需求被迅速集中釋放，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

盡管有大量自住型和投資型的堅(jiān)實(shí)需求支撐，但當(dāng)搶房、搶地、漲價(jià)、捂盤(pán)等樓市過(guò)熱的跡象再次出現(xiàn)時(shí)，人們對(duì)市場(chǎng)泡沫的擔(dān)憂開(kāi)始加劇。

“拉動(dòng)內(nèi)需不能只靠一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房?jī)r(jià)太高會(huì)抑制居民在其他方面的消費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是不利的?！币烧f(shuō)，“目前至少在一些城市、一些區(qū)域已出現(xiàn)明顯泡沫，風(fēng)險(xiǎn)正在積累，應(yīng)當(dāng)警惕?！?/p>

2009年9月份的第一周，京滬兩地出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象，其中北京住宅簽約量比上月同期下跌20％，入市樓盤(pán)均價(jià)更是比8月份同期下降30％，隨著9月京滬兩地樓盤(pán)的大幅增加，樓盤(pán)重現(xiàn)打折風(fēng)、交易量下降等樓市“拐點(diǎn)”信號(hào)已經(jīng)隱約出現(xiàn)。專家預(yù)料，國(guó)慶節(jié)后，樓市或?qū)⒂瓉?lái)新一輪價(jià)格調(diào)整，2008年年底“量?jī)r(jià)齊跌”的行情可能重演。

“如果買(mǎi)，很可能買(mǎi)了就跌?，F(xiàn)在不買(mǎi)，這波漲價(jià)不知道漲到什么程度，越來(lái)越買(mǎi)不起?！眰改X筋的高劍已經(jīng)幾天沒(méi)睡好覺(jué)了，笑稱自己得了“買(mǎi)房綜合癥”。

事實(shí)上，在沿海主要城市房市明顯回暖甚至過(guò)熱的同時(shí)，中西部大部分地區(qū)房市依然低迷。最新統(tǒng)計(jì)顯示，70個(gè)大中城市中，仍有過(guò)半數(shù)房?jī)r(jià)同比下跌。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)文林峰認(rèn)為，目前不宜迅速出臺(tái)全國(guó)性、一刀切的抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，應(yīng)該繼續(xù)保持政策的長(zhǎng)期性、相對(duì)穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性。在市場(chǎng)明顯過(guò)熱的城市，應(yīng)重點(diǎn)打擊違反市場(chǎng)秩序的行為。

銀監(jiān)會(huì)主席劉明康明確表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”房貸有關(guān)規(guī)定，并強(qiáng)調(diào)不能放松對(duì)投資性住房的首付和利率要求。下～階段，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也將重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)北京、上海等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向的督導(dǎo)，加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，增加土地供應(yīng)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快投資建設(shè)。