答讀者問

李小平

編輯老師：

我父親與張某是曾經(jīng)的同事，張某在本市的明光小區(qū)有一套住房想賣，而我父親當(dāng)時也正想在明光小區(qū)買一套住房。他們于2006年2月簽訂了房屋買賣合同，約定我父親以21萬元的價格購買張某的住房。但由于我父親手頭暫時沒有足夠的資金，雙方?jīng)]有馬上辦理房屋過戶手續(xù)。2007年3月，錢某找到張某，提出愿以25萬元的價格買下張某的住房。張某為錢所動，當(dāng)即又與錢某簽訂了一份房屋買賣合同，在錢某交付20萬元的現(xiàn)金之后，雙方到房管部門辦理了房屋過戶手續(xù)。當(dāng)我父親籌集到足夠的資金，欲找張某辦理房屋過戶手續(xù)時，才發(fā)現(xiàn)這一情況。我父親與張某、錢某協(xié)調(diào)無果，遂向法院起訴，要求確認(rèn)張某與錢某之間的買賣行為無效。

請問老師：我父親與錢某之間，誰應(yīng)該取得標(biāo)的房屋的所有權(quán)?對未取得房屋所有權(quán)的一方，應(yīng)如何補救?

××中學(xué)李慶紅

李慶紅同學(xué)：

根據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定。房屋所有權(quán)的設(shè)立、變更和轉(zhuǎn)讓，必須辦理登記手續(xù)。其理論依據(jù)是：不動產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。盡管你父親和張某之間訂立的房屋買賣合同在先，但由于未辦理過戶登記手續(xù)，只在當(dāng)事人之間發(fā)生效力，仍屬于債權(quán)，不屬于物權(quán)；而張某和錢某在書面合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行了實際履行，并辦理了房屋登記過戶手續(xù)，他們的交易活動符合相關(guān)法律規(guī)定，也會得到法律的保護(hù)。因此，應(yīng)認(rèn)定錢某取得了房屋所有權(quán)。法院會根據(jù)登記的事實而不支持你父親關(guān)于確認(rèn)張某與錢某之間的買賣行為無效的訴訟請求。

你父親的補救可以通過對張某提出損害賠償?shù)脑V訟請求來實現(xiàn)，其請求權(quán)是基于你父親與張某之間已有合同成立，而張某的出賣行為使合同無法得到履行，已構(gòu)成違約。故而張某應(yīng)對因其違約而給你父親造成的損失承擔(dān)違約責(zé)任。

編輯老師：

陳某與王某是夫婦，也是我的鄰居。2004年，妻子陳某下崗后開辦了一家個體小超市。但陳某開店的想法一直都遭到丈夫王某的反對，所以雙方簽訂了一份協(xié)議，協(xié)議約定：陳某開店的一切責(zé)任自負(fù)，雙方的各自收入歸個人支配。后來，陳某的經(jīng)營效益時好時壞，王某從不過問。陳某開店后經(jīng)常以店中的商品用于生活消費，但兩人的收入的確各自保管。2008年，陳某由于幾次進(jìn)貨失誤，造成商品嚴(yán)重積壓，并欠下8萬多元的債務(wù)。2009年初，債主紛紛前來討債，陳某將全部貨物及自己的存款用于還債，結(jié)果仍欠供貨商林某2萬多元。林某因向陳某要不到全部欠款，便向法院起訴，請求以其夫王某的存款償還。法院經(jīng)查實，王某在銀行有5萬元的存款。請問老師，林某是否有權(quán)請求王某償還陳某所欠的債務(wù)?

××六中洪欣欣

洪欣欣同學(xué)：

我國《民法通則》第29條規(guī)定：“個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶的債務(wù)，個人經(jīng)營的，以個人財產(chǎn)承擔(dān)；家庭經(jīng)營的，以家庭財產(chǎn)承擔(dān)?！迸袛嗍莻€人投資還是家庭投資，應(yīng)審查兩方面：一是投入個體工商戶的財產(chǎn)是個人財產(chǎn)還是家庭財產(chǎn)；二是個體工商戶經(jīng)營中的收益是僅用于經(jīng)營者個人享用還是用于家庭共同享用。本案中。王某必須承擔(dān)陳某的債務(wù)。我國夫妻財產(chǎn)制是夫妻所得共同制和約定財產(chǎn)制。如果夫妻間沒有對整個夫妻關(guān)系存續(xù)期間的全部財產(chǎn)作特別約定，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第43條的規(guī)定：“在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，一方從事個體經(jīng)營或者承包經(jīng)營的，其收入為夫妻共有財產(chǎn)，債務(wù)亦應(yīng)以夫妻共有財產(chǎn)清償?！北景钢嘘惸撑c王某僅對個別財產(chǎn)作出約定。即他們僅對經(jīng)營收入作了約定，而其他財產(chǎn)并沒有約定，仍屬于夫妻共同財產(chǎn)。所以王某仍要以他的財產(chǎn)對其妻陳某的債務(wù)負(fù)責(zé)。