構(gòu)建基本住房合理的房價形成機制防范金融風(fēng)險

隋　欣　隋良川

我國多層次的房地產(chǎn)市場,包含了經(jīng)濟適用房、普通民眾的基本住房、享受型高檔住房、酒店、別墅、商業(yè)用房等。由于無序開發(fā)及結(jié)構(gòu)性失衡等問題,使可持續(xù)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。本文著重剖析中低收入者基本住房,金融危機的影響,居民收入預(yù)期不確定,增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險,構(gòu)建基本住房合理的房價形成機制——政府引導(dǎo)的市場定價,化解危機,勢在必行。

一、基本住房與金融市場現(xiàn)狀

住房制度改革以來,居民通過按揭貸款購房。同時建立房地產(chǎn)金融市場,在銀行支持下,國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。

㈠房地產(chǎn)貸款,企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資的30%,開發(fā)項目具備土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證給予貸款支持。2003年,金融政策開始對房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)進行調(diào)控,人民銀行落實對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款,貸款額度達到土地評估價值的70%,貸款期限最長2年。2004年國務(wù)院提高房地產(chǎn)等幾個行業(yè)的固定資產(chǎn)投資項目資本金比率,從20%上升到35%,銀監(jiān)會對土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款的風(fēng)險管理分別提出了要求,貸款操作規(guī)范程度提高,開發(fā)商和消費者獲得商業(yè)銀行貸款的門檻提高。

㈡?zhèn)€人住房貸款,人民銀行規(guī)定發(fā)放個人住房消費貸款,購買第一套,首付款執(zhí)行20%,購買第二套及以上的,應(yīng)適當提高首付款比例。2004年銀監(jiān)會從風(fēng)險管理的角度要求商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款時應(yīng)關(guān)注貸款人的償還能力,將借款人住房貸款月還款額與收入比控制在50%以下。

二、基本住房市場與金融業(yè)的相互依存

我國自房地產(chǎn)市場建立以來,房地產(chǎn)市場的發(fā)展就和金融市場的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起。

(一)房地產(chǎn)的金融屬性

房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn),具有保值和增值的功能,這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品。房改以來,房地產(chǎn)一枝獨秀成為了拉動中國經(jīng)濟從低谷走向高潮,并連續(xù)多年保持經(jīng)濟高增長的局面。其根本的原因正在于這種金融作用的轉(zhuǎn)換。開放金融市場,資金的流動性增強,銀行對住房抵押信貸看重的是房子,也看重貸款人的還款能力,未來預(yù)期收入。實現(xiàn)時間、空間的價值轉(zhuǎn)移,當鋪變銀行。

(二)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了資金保障

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營四個主要階段。資金成為銜接各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長,資金需求密集,資金供需間存在時間差。解決這個時間差,就需要金融支持。購房抵押貸款使消費者的潛在購房需求得以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)需求,我國每年二十億平方米左右的建筑總量,相當于全球年建筑總量一半,得益于按揭貸款,與開發(fā)商沒有必然聯(lián)系。

(三)房地產(chǎn)業(yè)為金融提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

房地產(chǎn)信貸增長空間大,持續(xù)時間長。商業(yè)銀行信貸仍將是融資的主要工具。對房地產(chǎn)商 “四證”齊全之后,爭相給房地產(chǎn)商貸款。這實際上反映了當前中國房地產(chǎn)融資領(lǐng)域相對于其他企業(yè)的優(yōu)勢。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的行業(yè),和金融緊密相連。市場、資金、土地是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的三要素,在宏觀調(diào)控的背景下,資金自然成為核心的要素。同時,房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的巨大需求,以及其資金需求與供給的時間差,客觀上提出了巨大的金融服務(wù)的需求。因此,協(xié)調(diào)好金融與房地產(chǎn)之間的互動關(guān)系,二者相輔相成,必然會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生巨大的推動力量。長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)是實現(xiàn)人民住有所居、發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)有力保證。

個人住房貸款是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),經(jīng)濟的高速增長不僅提高了當期的支出,更增加了居民未來收人增長的預(yù)期,這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長。居民的住宅消費需求和建設(shè)小康社會的目標必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資,構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ),商業(yè)銀行間的業(yè)務(wù)競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額,部分基層行行采取變通、變相或違規(guī)做法,降低貸款標準,減少審查步驟,放松真實性審核、返給中介服務(wù)費等,說明了資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)程度。

三、基本住房價格大幅波動帶來金融風(fēng)險

貸款作為房地產(chǎn)融資最主要的途徑之一,其波動成為影響房地產(chǎn)融資總體狀況的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險,房地產(chǎn)開發(fā)周期長,風(fēng)險高,占用資金量大,開發(fā)的各環(huán)節(jié)過分的依賴銀行貸款,增大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險,而銀行獲得的收益只是利息,從另外的角度看,國內(nèi)的銀行實際上承擔(dān)著風(fēng)險投資的風(fēng)險。而我國的房地產(chǎn)業(yè)一直處于上升階段,還沒有經(jīng)歷完整的產(chǎn)業(yè)周期,所以目前的違約率實際上并不一定完整反映了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險狀況,特別是經(jīng)濟下滑時期的風(fēng)險狀況。

在新的融資限制條件下,當前的多數(shù)企業(yè)難以繼續(xù)依賴貸款融資。因此資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更高的融資成本,中小公司更難以取得貸款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險。據(jù)普查,我國房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)負債率為72%以上,資金已成為制約房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的核心因素,企業(yè)面臨新一輪洗牌。

㈡?zhèn)€人住房貸款的風(fēng)險

個人住房受央行的利率調(diào)整走向、以及取消個人購房貸款優(yōu)惠利率等一系列利率政策影響,包括在未來房屋稅收政策的逐步到位、宏觀經(jīng)濟波動和收入增長出現(xiàn)變化的情況下,購房者的還款能力影響,按揭貸款信用風(fēng)險增大,房價超過了居民實際購買力,樓盤高空置率具高不下。

房屋價格大幅下跌,實際價值遠低于借款人所需支付的房屋的合同價值,借款人最理想的選擇就是違約,等待銀行收回房屋。

支撐房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的是需求,而非供給。銀行風(fēng)險同房價上漲成正比例增加,一旦房價較大幅度下降,作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失,危機不可避免。

四、開發(fā)商主導(dǎo)的房價模式及反向競爭定律

國家深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來,建立了開發(fā)商為主導(dǎo)的房價形成機制——開發(fā)商決定房價。

(一)商品房價格形成模式

商品房建設(shè)具體流程:政府規(guī)劃后—招標開發(fā)商—建筑商—銷售公司—物業(yè)公司。

資金運行軌跡(房價構(gòu)成):開發(fā)商低價運行費用+土地熟地成本+招標建筑商的建筑成本+規(guī)費+銷售費用=開發(fā)商自行定價

上述流程及資金運用看,開發(fā)商控制了定價權(quán),其運行軌跡是沿著直線上漲一路狂奔而去,導(dǎo)致住房價格失控。

暴利,國土部2009年5月調(diào)查全國地價動態(tài)監(jiān)測城市,有效案例620個。北京某樓盤樓面地價253元房價兩萬元。

囤地,為了抑制房價,各級政府增加土地供應(yīng),開發(fā)商囤地,某國有企業(yè)“地王”抬高的地價比周圍的房價還高,抬高周遍房價,曲線圈錢。

各級政府通過政策引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。2008年底,為了抵御國際金融危機影響,刺激內(nèi)需,首先是百日內(nèi)五次降息,然后是減免稅費、放寬二套房限制,以及下調(diào)房貸首付比例及利率。各級政府能出臺的政策全都出臺了,而且好多出臺政策出乎意料,一些地方政府出臺政策,出讓費可以晚半年交等。剛性需求及投資者、投機者的帶動房價上漲。

由于漲價過猛,2009年4月緊急出臺了控制政策,提高二手房首付,增加土地投放,對40個重點城市商品住宅開發(fā)費用進行專項調(diào)查,揭開房價的成本構(gòu)成。

各級政府不斷出臺足夠多的又鼓勵、又壓制政策,防止房價過山車波動軟著陸。試圖讓房產(chǎn)商良心發(fā)現(xiàn),回歸理性。無奈不可救藥,上有政策,開發(fā)商有對策,購房者束手無策。

(二)反向競爭定律,決定開發(fā)商追求高房價

城市中心某地段,房價長期高于郊區(qū),不斷增值,20萬買的房子,住了10年,能賣30萬,白住不算,折舊不提,通貨膨脹不計,為什么呢?

在衣、食、行商品的市場競爭中,生產(chǎn)要素和產(chǎn)品都要通過市場來分配,千千萬萬的廠商在市場上圍繞有限的市場資源展開了廣泛而激烈的競爭,商品價格戰(zhàn)讓產(chǎn)品價格越來越低,我們視為正向競爭。

住房市場既有商品屬性,也是生活必需品。作為一種不動產(chǎn),能夠保值和增值,有很強的金融屬性;滿足投資、投機性需求,有投資品屬性;供給所限、沒有替代品、沒有選擇權(quán),具有稀缺性;土地制約、獨占資源、具有壟斷性;價高者得之、成本越來越高,具有必然性;這種獨有的特質(zhì),決定市場競爭中,價格不斷走高趨勢,我們叫反向競爭。

本文獨家原創(chuàng),提出的反向競爭定律,深刻揭示住房市場規(guī)律,具有重大意義。

反向競爭不斷的產(chǎn)生高房價泡沫,曾經(jīng)使日本的經(jīng)濟衰退數(shù)十年,也引發(fā)美國次貸危機。

房地產(chǎn)開發(fā)與其說是市場開發(fā)與競爭,還不如說是一場對資源的爭奪,占有了土地,就等于占有了一處唯一的不可再生的資源,土地價值對房產(chǎn)價值起著決定性影響,生產(chǎn)成本在城市間差別不大,地價越來越貴,房子越建越高,成本越來越大,是不可避免的,反向競爭的結(jié)果。這是與其他產(chǎn)品完全不同的產(chǎn)品屬性,也注定了房地產(chǎn)的生產(chǎn)不會象其他產(chǎn)品一樣,產(chǎn)量越高,單位成本越低,汽車天天降價而房產(chǎn)天天漲價。城市自來水,如果把他全部交給商人,我們可能會用到100元/噸的自來水,甚至天價的自來水。房子、土地、地段開發(fā)權(quán)都具有壟斷性,開發(fā)商追求利益最大化,造成房價快速上漲就有了體制基礎(chǔ)。

五、完善房地產(chǎn)管理體制取銷開發(fā)商定價權(quán)

我們需要的是一個長期健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場,而不是一個充滿泡沫、隨時可能崩潰的房地產(chǎn)市場。讓房價得到理性回歸。依靠開發(fā)商是不可能的,不可救藥,與虎謀皮。反向競爭定律高屋建瓴,抓住了事物的本質(zhì)。要求政府必須站出來,用市場管理手段進行有針對性的干預(yù)、控制,取消開發(fā)商定價權(quán)。

(一)基本住房價格形成模式

本文獨家原創(chuàng),根據(jù)反向競爭定律,提出對癥下藥、立竿見影辦法,使房價大降,又保證市場健康發(fā)展。即政府引導(dǎo)下的市場決定合理房價,取消開發(fā)商定價權(quán)(砍掉高房價的暴利及不合理費用部分)。對開發(fā)運行費用評估打包,由開發(fā)商競爭打包的費用,費用低者中標。實行招標建房(招標房)。

基本住房建設(shè)具體流程:政府選地塊詳細規(guī)劃—招標開發(fā)商(費用打包)—招標建筑商—招標銷售公司;資金運行軌跡(房價構(gòu)成):低價招標的開發(fā)運行費用+低價招標建筑成本+政府自定土地成本+銷售等費用=非開發(fā)商掌控的低房價。

政府對安居工程引入招標辦法,取削開發(fā)商的定價權(quán),取得了少花錢價格低的效果。證明了上述辦法是可行的。

上述流程及資金運用看,與開發(fā)商控制定價權(quán)差別大。

基本住房建設(shè)具體流程與商品房建設(shè)具體流程比較,政府、開發(fā)商、建筑商、銷售公司等單位都存在。房價構(gòu)成比較,商品房建設(shè)中開發(fā)商的暴利部分被政府砍了下來,由政府掌控了房價。取消了開發(fā)商話語權(quán)。政府不是物價局一紙行政命令,不是回到計劃經(jīng)濟的老路,而是用市場手段決定市場房價。一語中的,令人叫絕,符合憲法、法律、規(guī)章制度,符合中國特色社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律。

(二)闡述一下上述流程的具體實施內(nèi)容

政府要主導(dǎo)對開發(fā)商招標,同時和開發(fā)商共同主持對建筑商、銷售商等單位的招標。政府主導(dǎo)對選地塊按容積率詳細規(guī)劃設(shè)計;價格,政府參照周遍(過去已經(jīng)拍賣)的價格評估自定,攤?cè)敕课莩杀?把運行費用分割為若干單位,分別將費用打包,與相對應(yīng)的單位實行政府招標。政府對某地塊規(guī)劃后,對開發(fā)商運行費用評估一個總數(shù),實行招標,低價中標;對建筑商的建筑造價,低價中標;對銷售商核定代理費用低價中標;最終累計出市場房價;開發(fā)商仍然保留組織資金、協(xié)調(diào)開工建設(shè)的功能。過去是開發(fā)商畫圖,建筑商施工,現(xiàn)在是政府畫圖,開發(fā)商、建筑商集體協(xié)作,開發(fā)商作用不可替代。

(三)政府掌控招標房價格意義重大

政府掌控基本住房(招標房)的價格,低價中標,大大降低住房價格。對解決億萬普通家庭的住房問題,落實住有所屋的目標是決定性的。

確保有一個好的未來預(yù)期,穩(wěn)定市場信心,推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展,防止房價大起大落。

開發(fā)商找到一條穩(wěn)定、健康的發(fā)展道路。過去,開發(fā)商攤銷成本無序,不合理隱性費用攤?cè)敕績r,上不封頂,價格失控。在開張吃三年謀取暴利的同時,也隱藏巨大風(fēng)險,住房市場的價升量跌,預(yù)示著重新洗牌,向大型壟斷化發(fā)展,中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨破產(chǎn)、停建,爛尾樓。支撐房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的是需求,而非供給,招標房制度挽救了開發(fā)商。

土地出讓金等由銷售公司實現(xiàn),緩解了開發(fā)商籌資壓力,減少了資金(高利貸)成本及潛規(guī)則費用,大大降低成本。

現(xiàn)行的安居工程和住房制度改革以前的住房建設(shè),注重的是建筑商,即直接從事房屋建筑的包工頭,政府對其建筑成本實行協(xié)議控制,房屋價格形成機制是低成本競爭,房屋價格低廉。居民無法買住房,是無法貸款買房,現(xiàn)在通過按揭貸款業(yè)務(wù),普通居民用未來的預(yù)期收入,實現(xiàn)了居者有其屋,與開發(fā)商主導(dǎo)住房建設(shè)無必然聯(lián)系。

政府主導(dǎo)的招標房,敞開供應(yīng),歡迎投資,不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場萎縮,影響拉動內(nèi)需現(xiàn)象。重要意義還在于顛覆一個行業(yè)運行狀態(tài),由反向競爭扭轉(zhuǎn)為正向市場競爭,讓價格得到理性回歸,高昂房價軟著陸。

(作者單位:遼寧大學(xué)國際經(jīng)濟與貿(mào)易MONASH UNIVERSITY遼寧省瓦房店市財政局)