風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇：金融視角下的中小城市房地產(chǎn)行業(yè)

張志榮

近年來，伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速；次貸危機(jī)發(fā)生后，隱藏在房地產(chǎn)行業(yè)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)隱患逐漸暴露。為加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的管理，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，中國銀監(jiān)會(huì)制定了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》等文件，并一再重申對首次購房、二手房貸、首付款比例等的規(guī)定不變。為深入了解濰坊市房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀，筆者選取了轄區(qū)代表性強(qiáng)、有貸款余額的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)39家，貸款余額13.07億元，其中貸款正常的35家，貸款余額10.6億元，出現(xiàn)不良的4家，貸款余額2.47億元；資產(chǎn)在2億元以上的10家，占比29％；資產(chǎn)在1億元到2億元之間的6家，占比17％；資產(chǎn)在1億元以下19家，占比54％。

濰坊市房地產(chǎn)行業(yè)貸款的特點(diǎn)

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展。順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，濰坊市銀行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)貸款上表現(xiàn)出先積極介入、再大力推廣到日益理性、審慎經(jīng)營的發(fā)展趨勢，至2009年3月末，轄內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達(dá)220.77億元，占各項(xiàng)貸款總余額的12.36％，比年初增加21.11億元，占全部貸款增量的7.74％。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額89.13億元，個(gè)人住房貸款余額131.64億元，分別占全部貸款余額的5％和7.4％。

貸款平穩(wěn)增長，增速呈U字型。2007年6月至2008年6月，轄內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)季均貸款增長12.61％；2008年6月至2008年12月，季均貸款增長僅1.6％；而2009年一季度貸款增長10.57％。增長表現(xiàn)出兩頭快中間慢的態(tài)勢。自2008年下半年開始房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)出持續(xù)下降的趨勢，第三四季度減少9400萬元；受寬松貨幣政策和樓市回暖的雙重影響，2009年一季度開發(fā)貸款凈增11.39億元。從個(gè)人住房按揭貸款情況看，為穩(wěn)定樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，濰坊市政府制定出臺(tái)了《關(guān)于支持和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》、《濰坊市人民政府關(guān)于加強(qiáng)城市住房保障工作的意見》等系列優(yōu)惠政策，以拉動(dòng)居民住房消費(fèi)貸款，其中一些地方政府為鼓勵(lì)居民購房，明確規(guī)定對購房者將給予1萬元政府現(xiàn)金補(bǔ)貼，在政府優(yōu)惠政策和利率下降的雙重拉動(dòng)下，個(gè)人住房消費(fèi)貸款始終保持了穩(wěn)定增長的發(fā)展態(tài)勢，2008年實(shí)現(xiàn)增幅30％，2009年一季度增幅8％(見圖1、圖2)。

貸款質(zhì)量總體較好，但波動(dòng)較大。濰坊地區(qū)房地產(chǎn)貸款總體不良率較低，2009年3月末，房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率僅1.58％，低于全市2.94％的不良水平。從趨勢上來看，個(gè)人住房消費(fèi)貸款不良率比較平穩(wěn)，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款由于四家房地產(chǎn)企業(yè)不良貸款的集中暴露，波動(dòng)相對較大。

濰坊市房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題

房地產(chǎn)銷售疲軟，成交量較小，導(dǎo)致資金回籠較慢。受當(dāng)前國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)金融形勢影響，房地產(chǎn)市場回歸理性，部分大中城市房價(jià)出現(xiàn)較大幅度下降，影響了濰坊地區(qū)購房者的消費(fèi)預(yù)期，觀望氣氛濃厚，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)景氣度迅速下降有價(jià)無市現(xiàn)象明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，濰坊地區(qū)2008年下半年開盤的樓房銷售下滑跡象明顯，銷售率在20％～30％之間，與以往的一開盤就銷售50％以上相比，銷售率大幅回落，9月份濰坊城區(qū)的房屋銷售僅成交40余套。從各縣市區(qū)情況看，受舊城改造的影響，城中村建設(shè)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)面積快速增長，房地產(chǎn)市場局部出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。如壽光市2007年建成開盤銷售的住房2292套，實(shí)際銷售1120套，閑置率為51％；2008年建成開盤銷售的住房1622套，實(shí)際銷售481套，閑置率為70％。青州市2007年建成開盤銷售的住房2961套，實(shí)際銷售2820套，閑置率為5％；2008年建成開盤銷售的住房3222套，實(shí)際銷售2739套，閑置率為15％。

房地產(chǎn)開發(fā)成本較高、銷售價(jià)格回落，導(dǎo)致利潤空間收窄，還款壓力增大。目前，房地產(chǎn)建造成本大致包括三個(gè)方面：一是建安費(fèi)用，占總成本的三分之一。一般建安成本大都在每平方米800元～900元左右，自年初以來建筑類原材料價(jià)格出現(xiàn)先持續(xù)上漲后持續(xù)回落的狀況，但由于房地產(chǎn)建造周期長，在行業(yè)景氣時(shí)期建成的在售樓盤成本早已確認(rèn)，但受新建樓盤封頂出售等因素影響，濰坊市房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)小幅回落，但降價(jià)幅度不大，在中心城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格始終保持在3000元以上。二是地價(jià)，占總成本的一半。近年來，全國各地房價(jià)的攀升主要的原因是地價(jià)的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開發(fā)商對房價(jià)心理預(yù)期的提高，導(dǎo)致地價(jià)一路暴漲。濰坊近兩、三年來地價(jià)翻了一番，2009年推出的樓盤，大部分是近兩、三年購買的土地，一畝地少則50萬～60萬，多則100多萬。三是稅費(fèi)及管理費(fèi)用，占總成本的15％左右。在房屋銷售量萎縮及成本上升雙重壓力的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤出現(xiàn)縮水，從與被調(diào)查企業(yè)的座談中了解到，房地產(chǎn)毛利潤率由年初的28.95％下降到當(dāng)前的22.91％，下降了6個(gè)百分點(diǎn)；2008年底凈利潤僅為20588萬元，比2007年減少7300萬元，降幅達(dá)到21％，資產(chǎn)利潤率僅為4.06％，較2007年下降3.52個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，資金鏈趨緊，導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)增加。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢波動(dòng)、銷售市場疲軟、生產(chǎn)成本上升等綜合因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈趨緊。被調(diào)查的貸款正常的35家企業(yè)2008年末銀行借款10.6億元，較2007年增加2.5億元，占企業(yè)總負(fù)債的45％，較2007年增加6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)2009年84％的新增資金來源于銀行借款。目前，各房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金缺口，僅被調(diào)查的貸款正常的35家企業(yè)，就有2億元的資金缺口。部分建設(shè)項(xiàng)目由于前期搬遷清理過程中遇到障礙和困難，影響施工進(jìn)度，致使工期延長，在賠償業(yè)主違約損失的同時(shí)，也出現(xiàn)了資金鏈緊張的狀況。

部分項(xiàng)目貸款存在管理不嚴(yán)等問題，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。從四家發(fā)生不良的企業(yè)貸款情況看，存在以下幾個(gè)問題：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，對資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。二是抵押物管理不規(guī)范，過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個(gè)別銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸后管理較混亂，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。根據(jù)對四家不良貸款企業(yè)的核查發(fā)現(xiàn)，均存在部分住房銷售資金被挪用的問題。如農(nóng)行青州支行…家企業(yè)開發(fā)的樓盤，銷售收入的40％，未納入項(xiàng)目資金專戶實(shí)行專戶管理，而是被借款人用于其他建設(shè)項(xiàng)目。

相關(guān)措施與建議

合力加大對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度。其一，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的引導(dǎo)。建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)制度，完善市場監(jiān)測分析機(jī)制，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場運(yùn)行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性。保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售；通過產(chǎn)業(yè)政策推

動(dòng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新產(chǎn)品、提升品質(zhì)、強(qiáng)化物業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)企業(yè)依法運(yùn)作、誠信經(jīng)營。其二，制定實(shí)施有針對性的支持措施。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了減免稅費(fèi)、融資支持、加大“保障”三大措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國務(wù)院辦公廳又出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，地方政府應(yīng)制定切實(shí)可行的政策，從提高行政審批效率、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序、加大行政性收費(fèi)優(yōu)惠及財(cái)稅、金融支持力度、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和行業(yè)自律等方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)。應(yīng)根據(jù)宏觀形勢的變化進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)政策的先導(dǎo)性研究，以增強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度。

切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融服務(wù)。首先，加大對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和企業(yè)的支持力度。目前建設(shè)部公布將在三年內(nèi)投入9000億元用于保障性住房建設(shè)，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)公布聯(lián)合制定的《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)采取積極有效措施加大對保障性住房建設(shè)的支持力度。要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度；對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道。其次，統(tǒng)一對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前轄內(nèi)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對二套房是按照銀監(jiān)會(huì)和人民銀行“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)”來認(rèn)定，但通過日常監(jiān)管發(fā)現(xiàn)，仍存在口徑不一致等問題，如對結(jié)婚后購買第一套住房離婚后房屋判給對方所有的購房者是否享受利率優(yōu)惠，對首套購房未申請貸款而二套房申請貸款的是否享受利率優(yōu)惠等?？趶降牟唤y(tǒng)一，容易引起銀行與房貸者的法律糾紛，引起聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)細(xì)化對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，防止出現(xiàn)因標(biāo)準(zhǔn)界定不清而引致的銀行聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸管理,嚴(yán)防各類風(fēng)險(xiǎn)。督促各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸管理工作，加強(qiáng)對售房資金的跟蹤監(jiān)測，做到售房資金專戶管理，防止售房資金被擠占挪用，保證貸款按時(shí)收回。一是完善房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人房貸業(yè)務(wù)流程管理，引入營銷、審批、貸后管理分離制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和有效遏制內(nèi)外勾結(jié)、虛假按揭套取信貸資金行為。二是要堅(jiān)決遏制為爭奪客戶資源而采取的降低貸款準(zhǔn)入門檻等不良經(jīng)營行為，時(shí)常掌握房地產(chǎn)商現(xiàn)金流及貸款個(gè)人償貸能力的變化情況。三是應(yīng)安排足夠時(shí)間和人力對房地產(chǎn)商貸款及個(gè)人房貸進(jìn)行貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查全面稽核，發(fā)現(xiàn)問題一查到底，并建立和完善內(nèi)審人員履職問責(zé)制。四是應(yīng)嚴(yán)格責(zé)任追究，對因管理不規(guī)范出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的，及時(shí)采取有效補(bǔ)救措施，并厘清有關(guān)人員責(zé)任嚴(yán)肅追究。

(作者單位：濰坊銀監(jiān)分局)