如何看待目前房地產(chǎn)稅收政策

李　潼

【摘 要】 本文分析了我國目前對房地產(chǎn)的稅收政策現(xiàn)狀以及存在的問題,并有針對性的提出改進(jìn)建議:一是開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅;二是完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策,為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);完善稅收;稅收調(diào)控;稅制改革

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年,已初步建立房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,在完善稅制、發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段,房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方,嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí),目前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展極不平衡,存在很多問題,房價(jià)居高不下,各個(gè)城市住宅價(jià)格上漲過快,特別是中低檔住房價(jià)格上漲過快,房屋的空置率過高,存在大量炒房投機(jī)現(xiàn)象。如何合理利用房地產(chǎn)稅收政策,發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)控作用,促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展,是值得我們思考的問題。

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類和政策

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)方面稅收主要分以下幾類。

一是房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅類,主要包括兩種:房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,向擁有房產(chǎn)的單位和個(gè)人課征的稅賦。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城鎮(zhèn)土地使用稅是國家按使用土地的等級和數(shù)量,對范圍內(nèi)的土地使用單位和個(gè)人征收的一種稅賦。城鎮(zhèn)土地使用稅征稅對象為城鎮(zhèn)(城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū))范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人,包括生產(chǎn)和生活等各類用地的使用者。

二是房地產(chǎn)收益稅類,主要包括土地增值稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其所得的增值額計(jì)征的一種稅賦。企業(yè)所得稅是根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定,自1994年1月1日起征收企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅實(shí)行統(tǒng)一的比例稅率,不論企業(yè)性質(zhì)如何,稅率統(tǒng)一為33%。

三是房地產(chǎn)資源稅類,主要包括耕地占用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。耕地占用稅是對占用耕地建房或從事其他非公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人,依法征收的一種稅賦。耕地占用稅的征稅范圍包括國家所有和集體所有的耕地,含菜地、園地、魚塘和種植糧食和經(jīng)濟(jì)作物的農(nóng)田。城市維護(hù)建設(shè)稅是對繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人,就其實(shí)繳的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅賦。

四是房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅類,主要是營業(yè)稅。營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人,就其營業(yè)額按稅率計(jì)征的一種稅賦。營業(yè)稅按照行業(yè)、類別的不同分別采用不同的比例稅率,建筑業(yè)為3%,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)銷售營業(yè)稅的稅率為5%。

五是房地產(chǎn)行為目的稅類,主要包括契稅和房地產(chǎn)印花稅。契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓,房屋買賣、贈(zèng)予、交換等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。納稅人為房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的承受人,包括土地使用權(quán)受讓人、房屋買受人、受贈(zèng)人和交換人。房地產(chǎn)印花稅是指對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。納稅人是在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人以及在境外書立、受我國法律保護(hù)、在我國境內(nèi)適用的應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人。

二、房地產(chǎn)稅收政策存在的問題

我國的房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)發(fā)揮了一定的作用,但是,隨著近年來房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策仍然存在著一些問題。

一是稅收結(jié)構(gòu)不合理,存在一定的重復(fù)征稅現(xiàn)象。二是稅賦環(huán)節(jié)分布不合理,流通環(huán)節(jié)稅賦過高,保有環(huán)節(jié)稅賦過低。目前我國房地產(chǎn)稅收集中在建設(shè)的增量方面,即在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要的稅種,而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計(jì)的稅種非常少,房地產(chǎn)存量稅源沒有得到充分利用。由于目前房地產(chǎn)生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅賦較高,而保有環(huán)節(jié)完全免稅,這種典型的窄稅基模式造成了嚴(yán)重的稅賦不公,也阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。一方面,房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中,勢必增加新建商品房的開發(fā)成本和二手商品房的交易成本,最終這些成本將反映到住房價(jià)格上,從而帶動(dòng)整個(gè)市場價(jià)格的上揚(yáng),提高了居民購房的門檻,造成商品房的積壓和空置,制約了二手房的交易;另一方面,房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類過少,造成了房屋閑置現(xiàn)象,并且導(dǎo)致炒房投機(jī)成本過低。目前,房地產(chǎn)市場存在著一個(gè)尖銳的矛盾,一方面中低檔住房有效需求旺盛,另一方面城市中存在著相當(dāng)大量的閑置存量資源。造成一部分存量資源閑置狀況的原因在于我國對商品房保有稅賦偏低,空置商品房可以無償保有,而進(jìn)入市場交易的商品房反而要承擔(dān)稅賦,導(dǎo)致房屋開發(fā)商或業(yè)主將房屋大量空置、閑置或低效利用。保有環(huán)節(jié)稅賦對房子的持有者會(huì)起到施加壓力的作用,持有閑置的房子,就要白白地交一筆稅,這樣可以促使房子的持有人盡快將房子售出。

三是計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)。我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),實(shí)行從量課征方式。這種課征方式使稅額不能隨課稅對象價(jià)值的上升而上升,具有稅源不足且缺乏彈性的缺點(diǎn),不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用,也無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)。

三、對我國房地產(chǎn)稅收政策的一些建議

一是開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。我國物業(yè)稅的設(shè)置應(yīng)立足于國情。首先,物業(yè)稅稅率的設(shè)置應(yīng)該有所區(qū)別。我國城市中有高收入階層和下崗職工的區(qū)別;因此,為了更好的發(fā)揮物業(yè)稅的調(diào)節(jié)功能,根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)能力,我們應(yīng)該設(shè)置不同的稅率,甚至可以對一些低收入者實(shí)行稅收的減免。其次,物業(yè)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)該有一定的門檻。只有當(dāng)個(gè)人或集體擁有的房地產(chǎn)超過一定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí),才開征物業(yè)稅。其次,為了適應(yīng)我國的國情,我們在對物業(yè)稅進(jìn)行設(shè)置時(shí),要發(fā)展并規(guī)范好我國的房地產(chǎn)評估市場。開征物業(yè)稅后,在物業(yè)的整個(gè)保有階段都要課稅。房地產(chǎn)的評估價(jià)值在不斷變化,這又給我們的房地產(chǎn)評估市場提出了更高的要求。但是,目前我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的數(shù)量還難以適應(yīng)開征物業(yè)稅的需求,其資質(zhì)也參差不齊,尚沒有建立起在業(yè)主心目中的信用基礎(chǔ)。

二是取消城鎮(zhèn)土地使用稅。我國已建立國有土地有償使用制度,即國家保有土地所有權(quán),而將土地使用權(quán)有償出讓給土地使用人。從法學(xué)理論上講,土地使用權(quán)屬于地上權(quán)的一種,地上權(quán)人有償取得地上權(quán)時(shí),須向土地所有人按期支付約定地租(土地出讓金)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講,市場經(jīng)濟(jì)條件下,土地作為一種生產(chǎn)要素進(jìn)入市場,要求國家以所有者的身份或產(chǎn)權(quán)主體的身份進(jìn)入市場。土地出讓金是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn),是土地使用權(quán)的市場價(jià)格。既然以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者已經(jīng)交納了土地出讓金,故不應(yīng)再繳納地租性質(zhì)的城鎮(zhèn)土地使用稅。

三是完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策。首先強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。要清查土地,建立土地位置、權(quán)屬及面積臺(tái)帳;改變分塊管理的現(xiàn)狀,盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度,理清管理關(guān)系,避免房地產(chǎn)私下交易,增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴(yán)肅性。其次,完善房地產(chǎn)價(jià)格評估制度,建立房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)。一方面,要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格評估理論和方法的研究,逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系,為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù);另一方面,要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評稅機(jī)構(gòu)和專職評稅人員,加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。最后,理順城市土地和房屋管理體制,改變目前多頭管理的積弊,建立“精簡、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制,為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

【作者簡介】

李潼,遼寧稅務(wù)高等?？茖W(xué)校副教授.