金融危機(jī)下對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流的思考

呂繼紅

摘要：2008年席卷而來的金融風(fēng)暴，企業(yè)的現(xiàn)金管理再次成為萬眾矚目的焦點(diǎn)。不少企業(yè)由于現(xiàn)金流失衡、資金鏈緊繃而遭遇重創(chuàng)甚者面臨破產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)特殊，資金鏈的壓力大，本文選取某房產(chǎn)企業(yè)2008年報(bào)為研究對(duì)象，分析其基于現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并就緩解房地產(chǎn)行業(yè)目前的資金壓力提出對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)現(xiàn)金流資金鏈財(cái)務(wù)指標(biāo)

現(xiàn)金被認(rèn)為是企業(yè)的血液。自始至終貫穿于企業(yè)生存和發(fā)展中的每個(gè)環(huán)節(jié)。在眾多行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)的代表。房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大、營運(yùn)周期長(zhǎng)、資金回籠慢、高財(cái)務(wù)杠桿、負(fù)現(xiàn)金流量?jī)纛~、土地囤積。在金融危機(jī)下，經(jīng)濟(jì)下滑。市場(chǎng)供應(yīng)大于需求，消費(fèi)者回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)銷售低迷，一旦出現(xiàn)資金緊缺就有可能導(dǎo)致危機(jī)。

一、經(jīng)濟(jì)危機(jī)下我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況

2008年，世界性的金融危機(jī)中，中國宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，CPI的居高不下和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放慢成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特征，資金缺口大一直是行業(yè)內(nèi)存在的問題。2008年，宏觀市場(chǎng)處于下行，房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力進(jìn)一步加大，分析其中的原因。主要有以下四方面：

1、近年新增土地儲(chǔ)備過多，支付土地款的壓力過太；

2、為上市圈錢將主要精力花費(fèi)在擴(kuò)大土地儲(chǔ)備和推動(dòng)上市進(jìn)程方面，而忽視企業(yè)基本運(yùn)營能力的維護(hù)；

3、消費(fèi)者持幣觀望心態(tài)加重，房地產(chǎn)企業(yè)銷售狀況堪憂，銷售回款狀況極差導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流量差。

4、美國次貸危機(jī)造成中國房地產(chǎn)企業(yè)赴美上市融資受挫，2008年初有40家房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備到境外上市，擬融資200億美金，到現(xiàn)在為止美國上市的房地產(chǎn)公司只成了一家，融進(jìn)來的資金是1.8億(河南鑫苑)，國際金融危機(jī)直接影響了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、案例分析

在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大，關(guān)注其現(xiàn)金流就顯得尤為重要。本文選取1991年深市A股上市，1993年B股上市的某知名房地產(chǎn)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱“該公司”)的年報(bào)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)均來自公開途徑。如證交所網(wǎng)站及該企業(yè)網(wǎng)站。該公司的投資重點(diǎn)主要集中在上海、北京、天津、深圳等地，其以開發(fā)住宅為主。2008年，宏觀市場(chǎng)下行，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，該公司依然創(chuàng)造了478.7億元的銷售成績(jī)，其在全國住宅市場(chǎng)的份額從2007年的2.1％上升到2008年的2.34％，市場(chǎng)份額同比上升了50％，保持行業(yè)老大的地位。該公司是中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其市場(chǎng)占有率高，其具有代表性，因此選取該公司作為案例，并進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。以下基于該公司2008年的年報(bào)。分析其有關(guān)現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

(一)會(huì)計(jì)利潤與經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流分析

企業(yè)在關(guān)注會(huì)計(jì)利潤的同時(shí)，也要關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流，其中經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量能夠反映現(xiàn)金流的質(zhì)量，根據(jù)該公司2008年年報(bào)，通過分析該公司2008年的每股收益與每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的關(guān)系。

1、基本情況

2008年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入接近409億元，同比增長(zhǎng)15.38％，其中主營業(yè)務(wù)收入由銷售收入和物業(yè)管理收入構(gòu)成，銷售收入為404.89億元，同比增長(zhǎng)15.11％；物業(yè)管理收入為2.5億元。同比增長(zhǎng)20.36％，凈利潤40.3億元，同比下降16.7％。

2008年經(jīng)營現(xiàn)金余額為-3,415萬元，每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-0.003元。2008年每股收益達(dá)到0.37元，其遠(yuǎn)高于每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。

2、分析結(jié)論

企業(yè)的盈利并未換回較為理想的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入。導(dǎo)致這種情況的主要原因有：一是支付高價(jià)土地款仍然大量存在；二是很多開發(fā)產(chǎn)品未銷售，或者說存貨增長(zhǎng)超過了銷售。未出售的土地及地產(chǎn)還需要交納高額土地使用稅。這樣導(dǎo)致企業(yè)的流動(dòng)比率計(jì)算的參考價(jià)值降低，企業(yè)事實(shí)上的流動(dòng)性變差。

(二)經(jīng)營現(xiàn)金流與整體現(xiàn)金流分析

1、基本情況

企業(yè)的整體現(xiàn)金流量能更好地反映企業(yè)的資金狀況，該企業(yè)2008年現(xiàn)金流量表中經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~與籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~及它們的結(jié)構(gòu)見下表：

(1)2008年該公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~相比上年大幅上升，但是進(jìn)一步分析，2008年的銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為4,278,326萬元，而2007年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為4,471,280萬元，結(jié)構(gòu)比增長(zhǎng)百分比下降0.62％；2008年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為3,021,806.77萬元，而2007年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為4,617,106.88萬元，結(jié)構(gòu)比增長(zhǎng)百分比下降-13.64％。

(2)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為586,634萬元。其中，發(fā)行債券收到現(xiàn)金575,998萬元，借款收到現(xiàn)金1,432,598萬元，償還債務(wù)支付現(xiàn)金1，169,059萬元。

2、分析結(jié)論

(1)2008年，購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金的下降幅度大于銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金的下降幅度。因此。2008年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~的增加主要是由于購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金的大幅降低。減少了現(xiàn)金流出量，并不是因?yàn)殇N售增加引起現(xiàn)金流入量增加。

2008年，該公司對(duì)13個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元，它們大多為2007年的“地王”項(xiàng)目，可以推測(cè)，由于地價(jià)和房?jī)r(jià)的下跌，該公司在2009年的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流入量也會(huì)相應(yīng)減少。

(2)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量為2,055,890萬元，使得該公司報(bào)告期內(nèi)不僅現(xiàn)金流入量大于現(xiàn)金流出量，還使其在2008年年末手上持有199億元的貨幣資金，然而該公司在2009年即將到期的短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債合計(jì)178億元，其償付178億元到期債務(wù)后，還持有20億元的貨幣資金可以用于項(xiàng)目投入。因此，為保證2009年開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，該公司不得不進(jìn)一步融資，以滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要。由于籌資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量并不能作為企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的資金來源，因此必須考慮企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)，并應(yīng)該以穩(wěn)定的、可持續(xù)的經(jīng)營現(xiàn)金流入作為企業(yè)的資金來源，以提升企業(yè)現(xiàn)金流量的質(zhì)量。

(三)短期償債能力財(cái)務(wù)指標(biāo)

速動(dòng)比率、流動(dòng)比率均反映了企業(yè)的短期償債能力，是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)，企業(yè)必須考慮具有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)金流量來對(duì)應(yīng)短期償債能力。下表是該公司與其他三家行業(yè)巨頭的短期償債能力財(cái)務(wù)指標(biāo)

根據(jù)相關(guān)公司年報(bào)資料。該公司2008年期末流動(dòng)比率是1.76，接近企業(yè)設(shè)置的安全標(biāo)準(zhǔn)值2。但該公司2008年期末的速動(dòng)比率卻是0.4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于企業(yè)設(shè)置的安全標(biāo)注值1，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保守速動(dòng)比率0.8，這說明公司短期償債能力存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。該公司的速動(dòng)比率與流動(dòng)比率相差甚遠(yuǎn)，主要在于該公司高達(dá)858.9億元的存貨。其他三個(gè)行業(yè)巨頭金地、招商、保利的速動(dòng)比

率分別為0.38、0.67、0.61，除了金地集團(tuán)，招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)均高于該公司；流動(dòng)比率分別為2.19、2.73、2.29，均超過2并高于該公司的流動(dòng)比率，但是，它們的速動(dòng)比率與流動(dòng)比率差距也很大，主要原因均為存貨余額大。如果能順利地將存貨變現(xiàn)回籠資金，那么在很大程度上，緩解了資金壓力。

另一方面，該公司年報(bào)顯示，2009年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債132億，短期貸款46億，共計(jì)178億，較2007年期末多出93億。再看該公司2008年的應(yīng)付利息，金額為2億元，而2007年僅為1億元，同比翻一番，可見，應(yīng)付利息對(duì)于該公司又是一筆不小的開支。

報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，該公司當(dāng)前擁有貨幣資金199億，可以覆蓋2009年到期的債務(wù)。但一個(gè)顯然的事實(shí)是，除去應(yīng)付各項(xiàng)銀行債務(wù)，該公司手中能夠自由支配的現(xiàn)金僅為20億。而2009年的市場(chǎng)尚存在重大的不確定性。因此，2009年，對(duì)于該公司是新一輪的挑戰(zhàn)，其矛盾依然是其高額的償債壓力與銷售之間的矛盾，如果銷售不暢，且資本市場(chǎng)和銀行信貸未給予該公司支持的情況之下，該公司的財(cái)務(wù)壓力將被放大，而該公司多余的資金不足以支撐其2009年的開竣工計(jì)劃，因此進(jìn)一步融資已是必然。

三、結(jié)論與對(duì)策

(一)對(duì)庫存商品房做好促銷

面對(duì)一路下滑的銷售，做好各項(xiàng)促銷工作，如降價(jià)，是房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)的首選策略。居高不下的房?jī)r(jià)，令許多對(duì)住房有剛性需求的消費(fèi)者望而卻步，即使國家出臺(tái)救市政策，也只能產(chǎn)生“一窩蜂”的效應(yīng)，并不能為企業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流入。

(二)轉(zhuǎn)讓持有過多的土地

對(duì)于資金短缺又持有土地的房地產(chǎn)企業(yè)可以變賣土地，直接獲得大量現(xiàn)金流入。在土地跌價(jià)的形勢(shì)下，雖然變賣土地對(duì)企業(yè)造成一定損失，但是，至少能解決企業(yè)目前的資金壓力，幫助企業(yè)度過難關(guān)。

(三)加強(qiáng)銀企合作

銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間不再局限于簡(jiǎn)單的“借錢還錢”。應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)銀企之間有效合作和溝通聯(lián)系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，努力開創(chuàng)銀企合作新局面，在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展中互相配合、穩(wěn)抓機(jī)遇、共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏共榮。

(四)拓展融資渠道

增強(qiáng)開發(fā)商的融資能力也是開發(fā)商應(yīng)該苦練的內(nèi)功。在銀根緊縮的條件下，開發(fā)商必須拓寬融資渠道，才能提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能在任何情況下掌握主動(dòng)。融資的方法有很多：房地產(chǎn)上市公司可以通過出售股權(quán)、發(fā)行公司債等手段融資；非上市企業(yè)則可以通過民間借貸、信托、私募或是聯(lián)合開發(fā)等辦法去融資從而解決資金問題。