淺議房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度

衡　蓓

摘要：本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度現(xiàn)狀，針對(duì)存在的問題提出構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)制度+以此改善財(cái)務(wù)制度的系統(tǒng)性，可執(zhí)行性，預(yù)見性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)制度；財(cái)務(wù)制度體系

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的現(xiàn)狀

1在財(cái)務(wù)制度設(shè)計(jì)方面，缺乏創(chuàng)新和實(shí)際可操作性，往往財(cái)務(wù)制度根本不基于企業(yè)自身狀況，甚至是借用其他同行的財(cái)務(wù)制度。

2在財(cái)務(wù)制度的形式上，采用條款式規(guī)定來代替細(xì)則與程序，不容易執(zhí)行者理解執(zhí)行。

3財(cái)務(wù)制度“被動(dòng)反應(yīng)型”的現(xiàn)象較突出，一但遇到臨時(shí)變動(dòng)，基本沒有一套臨時(shí)的機(jī)變預(yù)案，嚴(yán)重缺乏靈活性。

4財(cái)務(wù)制度缺乏系統(tǒng)性。制度與制度之間既缺乏層次，又沒有關(guān)聯(lián)。孤立單一的制度大大削弱了制度的管理能力。

5由于長(zhǎng)期在授權(quán)機(jī)制上的集權(quán)意識(shí)，習(xí)慣于用人治代替制度管理，制度往往只是一紙空文，違反制度的情況比比皆是。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度及其意義

1構(gòu)建財(cái)務(wù)制度，應(yīng)先了解本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式，行業(yè)情況，人員配備，組織架構(gòu)等方面，從各個(gè)因素出發(fā)思考財(cái)務(wù)工作基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程，用標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的格式填制各個(gè)因素的現(xiàn)狀為制度設(shè)計(jì)提供依據(jù)和基礎(chǔ)。

2制度的內(nèi)容以總則，細(xì)則，程序，緊急預(yù)案組成。代替條款式規(guī)定。細(xì)則的制訂一定要服從總則的原則，程序的設(shè)計(jì)上要簡(jiǎn)單明了，要圖文并貌，讓人便于理解和執(zhí)行。有些操作程序還要引入時(shí)間概念加強(qiáng)員工操作的效率。

3對(duì)于臨時(shí)變故，制度要另設(shè)緊急預(yù)案。緊急預(yù)案要以反應(yīng)快速，程序簡(jiǎn)便為原則。突出及時(shí)解決的功能。

4建立有系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)制度。將總則與細(xì)則區(qū)分，總則指導(dǎo)細(xì)則，細(xì)則指導(dǎo)執(zhí)行者行為。細(xì)則與細(xì)則之間相互關(guān)聯(lián)。一般將有關(guān)聯(lián)的細(xì)則名稱放在每個(gè)細(xì)則附錄部分，便于查看。財(cái)務(wù)制度還有與外部其他公司制度在格式上要一致，在內(nèi)容上要銜接，促進(jìn)財(cái)務(wù)制度脫離單一系統(tǒng)，與整個(gè)公司的制度吻合，成為行之有效的制度體系。

5改變管理集權(quán)思想，制定分層授權(quán)原則，平衡各層管理的權(quán)力與責(zé)任，明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序，提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性，保障財(cái)務(wù)管理的安全與有效。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的具體內(nèi)容

1建立和完善總則管理規(guī)范制度

2建立項(xiàng)目管理財(cái)務(wù)制度

(1)項(xiàng)目管理財(cái)務(wù)制度。項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度不能照搬公司細(xì)則。必須另外制定。應(yīng)與項(xiàng)目實(shí)際情況結(jié)合，確立管理目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目的權(quán)限與職能制定。將其分別看做成本中心和利潤(rùn)中心進(jìn)行考量。

(2)設(shè)立項(xiàng)目財(cái)務(wù)上報(bào)制度。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理，需要向管理層及時(shí)反饋銷售／預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。項(xiàng)目財(cái)務(wù)上報(bào)制度應(yīng)與總部所需報(bào)表格式統(tǒng)一，數(shù)據(jù)可用，傳送方便。在管理層次上必然要低于總部制度，接受總部制度的指導(dǎo)。建立電子數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)，提高財(cái)務(wù)上報(bào)的效率。

3建立全面預(yù)算管理制度

(1)全面預(yù)算模式。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的總部在對(duì)各項(xiàng)目中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次項(xiàng)目中心的基礎(chǔ)上，將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各項(xiàng)目中心。各項(xiàng)目中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本項(xiàng)目中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算，從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)項(xiàng)目中心通過建立項(xiàng)目中心預(yù)算報(bào)表體系，及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)項(xiàng)目中心反饋，以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

(2)預(yù)算的編制程序與執(zhí)行制度。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程，牽涉企業(yè)的所有部門與員工。所以必須首先建立財(cái)務(wù)預(yù)算管理委員會(huì)。以財(cái)務(wù)部門為主，制作預(yù)算相關(guān)表格，分發(fā)到各個(gè)項(xiàng)目中心。并清楚解釋預(yù)算填制的方法。并規(guī)定回饋時(shí)間。并檢查預(yù)算原始表格的正確性。財(cái)務(wù)部門依據(jù)上報(bào)的預(yù)算表格制作預(yù)算底稿，再在高層管理會(huì)議上討論通過。最后制定出預(yù)算。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)項(xiàng)目中心的負(fù)責(zé)人，他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來，如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，則可按照正常的審批程序進(jìn)行；如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù)，則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預(yù)算外支出，增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

(3)預(yù)算的考核與分析制度。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng)，這是指：每個(gè)月各項(xiàng)目中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)總部進(jìn)行匯總和分析總結(jié)，召開月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各項(xiàng)目中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況，根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核，再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析，總結(jié)主要的問題，并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和項(xiàng)目中心預(yù)算目標(biāo)的分解。