關于溫州市物業(yè)維修資金增值保值的分析

李　彥

摘要：物業(yè)專項維修資金社會發(fā)展的產(chǎn)物。溫州市物業(yè)維修資金管理從2001年開始規(guī)范，至今不過短短的9年時間，隨著物業(yè)維修資金法規(guī)政策的規(guī)范和健全，如何管理好該項資金，特別是既要保障資金的正常運作，又要使資金能夠得到增值保值，是溫州物業(yè)維修資金管理機構面臨的重大任務。為此，筆者根據(jù)現(xiàn)有資金管理政策，深入開展對物業(yè)維修資金增值收益測算，尋求合適的資金理財方案，為物業(yè)維修資金增值保值和高效發(fā)展提出合理建議。

關鍵詞：溫州市物業(yè)維修資金；增值保值的分析

物業(yè)專項維修資金是一項新興的事物，它是社會發(fā)展的產(chǎn)物。溫州市物業(yè)維修資金管理從2001年開始規(guī)范，至今不過短短的9年時間，伴隨著管理工作的深入，資金歸集穩(wěn)步開展，收繳總量已經(jīng)達到一個比較可觀的數(shù)字，截止2009年6月底，中心累計歸集物業(yè)維修資金達7.94億元，為住宅物業(yè)提供了有力的資金保障。但隨著政策的規(guī)范和健全，如何管理好該項資金，特別是既要保障資金的正常運作，又要使資金能夠得到增值保值，是溫州物業(yè)維修資金管理機構當前工作的重大任務。為此，管理機構根據(jù)現(xiàn)有資金管理政策，深入開展對物業(yè)維修資金增值收益測算，尋求合適的資金理財方案，增強資金管理的高效和長期發(fā)展。

一、當前資金管理情況分析

1資金收繳情況

截止2008年底，中心累計收繳資金7.38億元。歷年收繳明細(表1)

2資金使用情況

截止2008年底，累計專戶使用支出4464.91萬元。

3增值收益情況

截止2008年底，累計利息收入到帳4824.99萬元。已到帳利息明細(表4)

4應付業(yè)生增值收益情況

根據(jù)歷年來資金收繳情況，暫以《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》第21條“專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息，其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。”規(guī)定進行測算(表5)

以上測算結算，2001－2008年僅以單利計算，就應支付業(yè)主增值收益6656.28萬元，按復利計算需支付6961.11萬元；如扣除維修費用支出后，增值收益支出也需6367.16萬元。

由于2007年度多次銀行利率調(diào)整提高，2008年需支付增值收益額度更高。

5收支情況對比

據(jù)上述資金增值情況反映：2001年至2008年，物業(yè)維修資金累計利息收入4824.99萬元。按照溫州市歷年來收支情況，測算三種情況下的利息收支，并評估相應的收支比：一是以單利計算(不計復利)，綜合評估利息收支比為95.77％；二是以復利計算，綜合評估利息收支比為92.76％三是增加維修費用支出，綜合評估利息收支比為99.55％。按照上述三種情況反映，增值收支情況為支出大于收入。

同時上述三種收益都未扣除管理經(jīng)費支出，從2003年開始累計經(jīng)費支出660.12萬元，如再加管理經(jīng)費支出，收支比相差接近20％。2007年之前有幾筆資金是按三年定期存儲，其產(chǎn)生的收益都是收不抵支，而之后都是按一年定期存儲，扣除部分預留維修支出資金外，其收益結果收不抵支將更加嚴重，經(jīng)測算2008年度增值收益差額346.06萬元，如再加上管理經(jīng)費支出，最少差額在500萬元以上。

二、未來幾年資金管理情況分析

1資金收繳情況

根據(jù)溫州市城市房地產(chǎn)開發(fā)中期發(fā)展規(guī)劃(數(shù)據(jù)來源溫州市城市住房建設規(guī)劃2008－2012年)，商品住房年均開發(fā)預測為240萬m²，加上拆遷安置等，預計市區(qū)2008－2012年住房總需求為1200－1500萬m²。按照需求分析，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期及近幾年房地產(chǎn)開發(fā)情況，據(jù)推測，溫州市區(qū)2008－2012年開發(fā)總量在1000萬m²左右，中心所轄范圍內(nèi)的鹿城區(qū)、龍灣區(qū)及經(jīng)濟技術開發(fā)預估開發(fā)總量大致約700－800萬m²。按照溫州市物業(yè)維修資金繳交標準，暫以小高層78元／m²估算，可歸集維修資金5.4-6.2億元，年均為1.08-1.24億元。

參照以上估算情況，結合中心近些年物業(yè)維修資金管理實際情況，中心保守估計每年資金歸集量在0.8－1億元左右。

2資金支出情況

按照項目建設情況及資金使用年限，并參照歷年來資金劃撥支出情況，2004-2007年期間，年均增加支出約為60-70萬元，增幅為15-20％。隨著市區(qū)物業(yè)共用設施設備使用日益陳舊，考慮可能出現(xiàn)突發(fā)性的維修費用，綜合各種因素，大致估算未來物業(yè)維修資金支出。

3資金增值收益返還情況

截止2009年6月，中心累計收繳資金已達7.94億元，預計年增量資金達1個億左右。按照增量資金情況，加上歷年收繳及支出情況，預計年增值返還給業(yè)主收益將需2600－2800萬元；如每年收繳量在0.8－1億元，在利率不變前提下，那么年增值收益支出需增加332－414萬元。

4管理費用支出情況。

按照歷來年管理費用支出情況分析，及未來幾年人員及硬件設施的投入，在現(xiàn)有基礎上，中心估計管理費用今后平均增幅10％左右。

2003年至2008年管理機構經(jīng)費支出820.12萬元。

三、資金調(diào)整結構配置，實現(xiàn)收益最佳化

根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)維修資金政策法規(guī)，在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將維修資金用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。因此，目前對資金增值主要手段只有購買國債或轉(zhuǎn)定期存款。

由于國債購買有一定的時間性限制，暫不以國債作為主要投資目標，目前主要通過分析不同年限的轉(zhuǎn)定期存款作為資金增值的手段。

1投資收益率分析

目前人行公布的最新存款利率分別為：一年定期2.25％、二年定期2.79％、三年定期3.33％、五年定期3.6％。

從利率水平看，五年定期收益最高，一年定期最低。以一年定期為基準，各定期比分別為，1:1.24、1:1.48、1:1.6。

2從資金流通性分析

根據(jù)現(xiàn)行我國銀行有關規(guī)定，在存款期需要提前提取存款，均按活期利率計息，因此一年期相對五年期存款流通性好，不管是提前提取或存款期間出現(xiàn)不同利率變化，都能更好的調(diào)整存款年限，減少收益損失。

3選擇最佳年限

上述兩點能夠看出，低年限定期存款收益水平低，但靈活性強，短期能對資金結構實行調(diào)整，而高年限定期收益水平相對較高，但靈活性差，會面臨存款期間出現(xiàn)的利率變化，影響收益水平。因此，在相應的資金結構配置時不以一年期或五年期為主要配置對象。

從剩下的二年期及三年期兩種存款水平相比較，一在利率方面：以一年期為基準，二年期比一年期增加0.54％，而三年期去比二年期也是0.54％，兩者相比，二年，三年期增幅無明顯區(qū)別；二是近年利率調(diào)整幅度，基本上是以0.27％為基準，因此，資金結構配置選擇以二年，三年期為主要對象。

4選擇配置組合

根據(jù)以上幾點情況，同時根據(jù)中心實際工作的需要，按照正常的業(yè)務要求及發(fā)展需要，專戶預留2000萬元作為活期存款外，其余全部轉(zhuǎn)為定期存儲。存儲年限以三年為主，一年或五年為輔。根據(jù)此標準，以現(xiàn)有存款7億元計算，帶訂幾項組合計劃：

(1)短中長保守型計劃

該計劃包括短中長各期組合，其中以中長期為主配置，一年定期20％，三年期50％，五年期30％，該組合特點是收益較高，預計年收益率3.195％，其長中短期搭配組合也較合理，一旦業(yè)主有資金需求，可根據(jù)需求量選擇性進行調(diào)整，而所造成的損失相對較輕；不過從收益角度看，一年期略多，考慮到預留活期資金已足夠，相對可以略少配比一年期，另外如出現(xiàn)利率上調(diào)，其方案中五年期也略多，有一定的可變風險。

(2)中長期投資激進型計劃

該計劃偏重于中長期投資，三年期30％，五年期70％，該組合特點是以中長期收益為目的，基本上不考慮各種利率變化因素，收益水平是以當前利率水平為參考，相對當前收益是十分高，預計年收益3.519％，大于三年期存款。但同樣其缺點也十分明顯，如預期利率水平發(fā)生變化，特別是出現(xiàn)2008年多次利率下調(diào)情況，可能出現(xiàn)負收益情況，高收益伴隨著高風險。

(2)短中期穩(wěn)定成長型計劃

計劃側(cè)重長短期互補存儲方式，一年期10％，三年期90％。該組合特點是收益比較穩(wěn)定，其收益不僅能滿足正常工作需要，而且相對利率調(diào)整風險很低，其年收益率預計為3.57％，由于主要以三年期為主，該將三年期的存儲為不同時間段分開存儲，這樣可以在不同時間段形成“階梯”，方便支取轉(zhuǎn)存。

以上幾個配置是從不同的組合中選擇出的，是以比較理想的狀態(tài)下得出的結果，可能與實際情況還有些許的不一致，但從管理角度出現(xiàn)，相對的穩(wěn)定或采取比較保守的收益要求比較切合實際需要，只要能夠滿足正常的增值保值，減少高風險帶來的不確定因素，就是實現(xiàn)資金管理的最大保障。