潘石屹：土地政策遭遇執(zhí)行難

張　靜

在房地產(chǎn)行業(yè)中,越是大量囤地越是受資本市場的追捧,少圈地的反而成了不被理解的另類。

《新民周刊》:9月26日一則“國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于集約用地的通知》,針對開發(fā)商首次明確規(guī)定了相對嚴(yán)格的“閑置費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)”的消息在各大網(wǎng)站上轉(zhuǎn)載。政策規(guī)定,對于土地閑置滿兩年的,將依法無償收回、堅(jiān)決無償收回或者重新安排使用;對于土地閑置滿一年不滿兩年的,開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%交納土地閑置費(fèi)。另外,國土資源部還將對閑置土地征收增值地價(jià)。您認(rèn)為這一政策將會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生什么影響?

潘石屹:盡管媒體已有大量報(bào)道,但2009年9月26日國務(wù)院是否確實(shí)下發(fā)了這一文件,還需要核實(shí)。我在政府網(wǎng)站上并沒有查到這份傳說中的新文件,目前可以看到的文件是2008年1月3日國務(wù)院下發(fā)的。

有媒體報(bào)道說是國務(wù)院首次明確這一政策,這一說法也不符合實(shí)際。閑置兩年的土地要無償收回,閑置一年不滿兩年的土地要收20%的閑置費(fèi)這兩項(xiàng)內(nèi)容,在過去的十年間,政府已發(fā)了好幾次文。

《新民周刊》:在過去三五年,囤地現(xiàn)象愈演愈烈。根據(jù)日前國土資源部的嚴(yán)查,大量閑置土地未被開發(fā),全國城鎮(zhèn)閑置土地相當(dāng)于全國一年新增用地。您認(rèn)為主要是什么原因造成的?

潘石屹:無論國務(wù)院是否頒發(fā)了這個(gè)文件,大量的囤地問題都應(yīng)引起大家的重視。

在我的老家甘肅農(nóng)村流傳著這樣一句話:養(yǎng)雞的不如倒蛋的。現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)行業(yè),是建房的不如倒地的。在北京,有兩家開發(fā)商在同一地段各拿了一塊土地。一個(gè)開發(fā)商建了房子銷售,沒有賺多少錢,而另一家開發(fā)商什么也不干只囤地,過了幾年把土地轉(zhuǎn)讓給了別人,賺的錢反而是第一個(gè)開發(fā)商的好幾倍。這樣的故事在房地產(chǎn)界太多了。

而目前囤地現(xiàn)象最嚴(yán)重的不是資金有限、量入為出的非上市企業(yè),而是上市公司。我們根據(jù)一些上市公司的公開年報(bào)做了一些簡單分析,發(fā)現(xiàn)囤地現(xiàn)象非常驚人。按2008年這些公司“開發(fā)”的建筑面積計(jì)算,它們的囤地規(guī)模,最少的也在20年以上,最多的超過100年。有些囤地是根本無法開發(fā)的土地,遠(yuǎn)離城市,沒有基本的市政條件和基礎(chǔ)設(shè)施,成了報(bào)表上有多少千萬平方米土地的數(shù)字游戲,造成了社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)。

正因?yàn)橘Y本市場對土地儲(chǔ)備的追逐和激勵(lì),上市公司就會(huì)拼命地囤積土地,以滿足資本市場對土地儲(chǔ)備的要求。在土地上投入更多的精力、時(shí)間和金錢,投入在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)上的精力越來越少。還有一些準(zhǔn)備上市的公司,也先要囤夠大量土地,才能上市。

SOHO中國土地儲(chǔ)備一直以來堅(jiān)持兩條基本原則;第一,在合法范圍之內(nèi);第二,保證SOHO中國持續(xù)的發(fā)展。今天SOHO中國這兩條都做到了。但在房地產(chǎn)行業(yè)中,越是大量囤地越是受資本市場的追捧,少圈地的反而成了不被理解的另類。在這些行業(yè)的潛規(guī)則面前,我常常在想,在2008年8月份“毒奶粉”事件被公眾揭露出來之前,如果一名奶制品行業(yè)的企業(yè)家有勇氣站出來,揭露當(dāng)時(shí)奶制品行業(yè)的潛規(guī)則,向社會(huì)說明在奶源上有人加了“三聚氰氨”的毒品,他才是真正值得尊重的企業(yè)家。

《新民周刊》:您覺得減少囤地的關(guān)鍵是什么?政策的執(zhí)行難點(diǎn)有哪些?

潘石屹:我認(rèn)為在于讓資本市場對上市房地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備的期望和標(biāo)準(zhǔn),回歸到中國法律的框架里來,回歸到國務(wù)院頒發(fā)的政策范圍里來。

房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模囤地的現(xiàn)象的確是越來越嚴(yán)重,現(xiàn)在重要的不是政策本身,而是政策能不能嚴(yán)格執(zhí)行。如果這項(xiàng)政策能真正執(zhí)行,會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)真正把精力放在建房子上,而不是浪費(fèi)土地,在土地儲(chǔ)備上做游戲,對行業(yè)健康發(fā)展有很大好處。

房價(jià)主要取決于供求關(guān)系。這項(xiàng)政策如果真正實(shí)施,會(huì)促進(jìn)一大批房地產(chǎn)商加大土地的開發(fā),從而增加市場上房子的供應(yīng)量,對降低房價(jià)有好處。

但這份傳說中的新文件有兩個(gè)執(zhí)行難點(diǎn)。其一,細(xì)節(jié)和標(biāo)準(zhǔn)還需要進(jìn)一步明確。比如如果由地方政府執(zhí)行,標(biāo)準(zhǔn)如何確定?從什么時(shí)間開始計(jì)算,是頒布土地證的時(shí)間開始還是其他時(shí)間?如果1000畝土地,只開發(fā)了10畝,其余的990畝算不算閑置等等。

其二,標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格,可能會(huì)遭遇執(zhí)行難。原來的政策是閑置兩年的土地要無償收回,在“國六條”中加入了一條:“閑置一年不滿兩年的土地要收20%的閑置費(fèi)”,這次國務(wù)院文件又加了一條:“對閑置的土地要征收增值地價(jià)”。政策看起來一次比一次嚴(yán)格。作為正直的企業(yè)家應(yīng)該支持國務(wù)院對“囤地”處理的政策,但我擔(dān)心的是過于嚴(yán)格的政策反而加大了執(zhí)行難度,讓這項(xiàng)政策再次不了了之。現(xiàn)實(shí)情況是,連第一條基本政策都執(zhí)行不了,有的開發(fā)商囤積的土地足夠開發(fā)20年以上。

囤地在繼續(xù),土地的浪費(fèi)在繼續(xù)。能不能先處理囤地10年以上的,再處理囤地5年以上的……,依次逐步解決,讓政策得以執(zhí)行下去并真正發(fā)揮效力。