樓市狂奔一年后

姜智鵬

10月份成交量的放大，與其說是“搶房”，不如說足“搶貸”

10月份樓市的突然火爆，讓龍輝覺得很沒面子。不久前，這個(gè)在上海擁有5家房產(chǎn)中介門店的小老板，才向本刊記者表達(dá)過成交慘淡讓中介行業(yè)面臨生存危機(jī)的憂慮。

預(yù)測(cè)落空的還大有人在。在美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究組的統(tǒng)計(jì)報(bào)告中，也出現(xiàn)了這樣的字眼——“上海樓市成交猛然回升”。

2009年10月12日到18日，上海共成交5996套商品住宅，環(huán)比前一周上升了56盤％。之后一周，上海商品住宅成交量又上漲了51.44％，達(dá)51.37萬平方米，逼近2009年6月樓市最高點(diǎn)，創(chuàng)下了17周以來的最高水平。

成交量猛然回升已成全國大勢(shì)。

10月12日到18日，在中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，28個(gè)城市的樓市成交面積環(huán)比上升，其中，北京成交面積環(huán)比上漲44.47％，成交均價(jià)環(huán)比上漲17.39％。

廣州一手房簽約量較前一周上漲167.8％；深圳一手房和二手房成交量環(huán)比分別上漲43.5％和276.9％；二線城市漲幅更大，重慶、天津、成都的成交量分別環(huán)比增長(zhǎng)252.32％、185.12％和102.39％。

放大的成交量，終于給已經(jīng)被稱為“銀九鐵石”的“金九銀十”挽回了一些面子。導(dǎo)致成交量放大的兩個(gè)主要因素，“是救命仙丹還是興奮劑，還真不好說?！饼堓x認(rèn)為。

第一個(gè)因素，是上海新推房源的大量增加。例如，10月12日到18日，上海有25個(gè)商品住宅樓盤推新房源，新增供應(yīng)量達(dá)41.15萬平方米，比近20周以來的平均水平高34.65％。

另一個(gè)因素，則是上海樓市中如今充滿著來自銀行、中介等多個(gè)途徑的“小道消息”：從2008年開始試行的部分優(yōu)惠政策，在年底到期后將不再延續(xù)。

所以，10月份成交量的放大，與其說是“搶房”，不如說是“搶貸”——中國房地產(chǎn)經(jīng)理聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰這樣告訴《瞭望東方周刊》。

搶搭政策優(yōu)惠“末班車”

“我現(xiàn)在最主要的工作就是催，催客戶，催銀行，因?yàn)槭Ｏ聸]幾天了。”龍輝說，業(yè)內(nèi)盛傳的“小道消息”中，從2010年開始，“二套房貸利率一律上調(diào)10％，首套房貸7折利率年底取消”已經(jīng)沒多少懸念，而上?！笆臈l”中涉及的稅費(fèi)減免政策也將于年底到期，但政府卻一直沒有表態(tài)會(huì)否延續(xù)，這也讓龍輝隱隱覺得不妙，“現(xiàn)在二手房東是恐慌性拋盤，買主是恐慌性購買?！?/p>

以在上海購買一套總價(jià)100萬元、80平方米，購買滿3～4年的普通住宅為例，如果現(xiàn)行的優(yōu)惠政策取消，單賣方所繳的稅費(fèi)，將比現(xiàn)在多出近6萬元。如果再算上二銀行利率優(yōu)惠取消，100萬房貸，貸30年的話，月供也要增加500多元。

這些優(yōu)惠主要來自兩項(xiàng)政策，一是2008年12月的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，該政策明確了“對(duì)已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照首次貸款政策”，以及免征營業(yè)稅時(shí)，普通住房免征時(shí)限由5年降為2年，不足2年轉(zhuǎn)讓的，按差額征收。非普通住房差額征收的時(shí)限由5年降為2年。

隨后上海公布的“十四條”，又規(guī)定“個(gè)人將購買超過2年的普通住房對(duì)外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅”；“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅”；“購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20％”等優(yōu)惠措施。

這些優(yōu)惠政策，都將在2009年12月31日到期。“銀行方面的二手房貸款申請(qǐng)批復(fù)周期，都大大延長(zhǎng)了，稍微拖一拖，就可能拖到明年，所以中介和客戶都在拼命地趕時(shí)間?！饼堓x說，在他接觸到的客戶中，幾乎超過90％是沖著優(yōu)惠“末班車”來的。

“開發(fā)商和投資者都在擔(dān)心，政策紅利還能持續(xù)多久?！鄙虾|方物產(chǎn)集團(tuán)總裁王耀華告訴《瞭望東方周刊》，這樣的情況，全國很多城市都在上演。

“面粉”依然脫銷

但陳云峰覺得，即使現(xiàn)在政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但中國樓市整體上行的趨勢(shì)卻沒有改變。最重要的一點(diǎn)是，雖然有些企業(yè)出于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和年底回籠資金的考慮，已經(jīng)圳大了推出新盤的力度，但整體供不應(yīng)求的局面依然如故。

首先是土地供應(yīng)量不足。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，截至2009年9月，北京通過招拍掛方式完成住宅用地供應(yīng)469公頃，僅完成全年1100公頃的供地計(jì)劃的43％；上海僅完成全年供應(yīng)計(jì)劃的60％，為523公頃；而廣州、深圳的住宅用地供應(yīng)還不到200公頃，只完成全年計(jì)劃的35％和23％。

而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2009年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置而積21451萬平方米，同比下降22.1％；完成土地開發(fā)面積16706萬平方米，同比下降6.6％。

投資方面，前三季度全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7％，增幅比1～8月提高3％，但比去年同期同落8.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資17582億元，雖然同比增長(zhǎng)13.4％，比1～8月提高2.5％，但也比去年同期回落15.3％。

“2008年是沒錢開發(fā)，2009年開發(fā)商不缺錢，但卻沒有地。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說，土地資源的日益稀缺，正使一線城市普遍面臨無地可供的狀態(tài)。

土地稀缺導(dǎo)致的一個(gè)極端情況，就是“地王”層出不窮。而“地王”不斷出現(xiàn)，又等于在不斷抬高“面粉”的價(jià)格。美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉告訴《瞭望東方周刊》，在地塊的價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈中，地王的價(jià)格很快會(huì)成為重要參照，“人們只會(huì)說，半年前這里的地價(jià)水平是多少，而沒有多少人在意，那是‘地王的價(jià)格，當(dāng)時(shí)比周邊的均價(jià)高出了多少?！?/p>

實(shí)際上，“地王”產(chǎn)生后，所在區(qū)域的均價(jià)會(huì)迅速上漲，來填補(bǔ)“地王”和當(dāng)時(shí)均價(jià)的“價(jià)值洼地”。

2009年7月23日，金地集團(tuán)以每平方米14495元的樓板價(jià)拿下上海趙巷地王。同屬趙巷板塊的嘉城，2009年初的售價(jià)不到每平方米8000元，但在地王出現(xiàn)后，8月新一期樓盤的價(jià)格就達(dá)到每平方米13000元。

和趙巷板塊情況類似的上海寶山羅店板塊，年初成交均價(jià)在每平方米7C00元上下，也在地王的刺激下，迅速漲到了每平方米14000元。

“地王”的出現(xiàn)，“讓郊區(qū)很多樓盤價(jià)格翻了一番，這些樓盤，要么和地王是同一個(gè)區(qū)域，要么就是地理環(huán)境類似?！倍フf，而這樣的價(jià)格，在不久之后，就會(huì)成為新的“基準(zhǔn)價(jià)”。

“面粉”價(jià)格的不斷攀升，自然會(huì)分?jǐn)偟健懊姘鄙稀Ｋ?，地王的出現(xiàn)，本身就是對(duì)房?jī)r(jià)最大的支撐。

就算是開發(fā)商群體，也感受到了“地王”的壓力?！艾F(xiàn)在出現(xiàn)地王的區(qū)域甚至是城市，我們都不打算投資了。”上海東方物產(chǎn)集團(tuán)總裁王耀華說，“現(xiàn)在拿‘地王的要么是央企，要么是上市公司，央企玩的是國家的錢，上市公司玩的是資本游戲，一般的企業(yè)，玩不起。”

王耀華說，地王和地價(jià)間已經(jīng)形成了相互推高的循環(huán)，“其實(shí)你去看看二三線城市，沒有地王的地方，房?jī)r(jià)就比較平穩(wěn)?！?/p>

2007年在社會(huì)資金緊縮的情況下，縮量必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，但目前的縮量，充其量卻只能降低房?jī)r(jià)上漲的速度，而不會(huì)改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。招商證券分析師賈祖國和孟群在一份行業(yè)報(bào)告中分析，一直到2010年6月之前，各大城市的可售新房都將處于偏緊狀態(tài)。在這個(gè)期間，地王還將繼續(xù)涌現(xiàn)。

開發(fā)商“不差錢”

另一個(gè)支撐房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的重要因素，是資金的充裕。2008年的樓市危機(jī)，其實(shí)是由流動(dòng)性和二套房政策的雙緊縮引起的，2009年以來樓市回暖，則是貨幣政策和購房?jī)?yōu)惠政策雙放松的結(jié)果。

也就是說，2007年導(dǎo)致樓市危機(jī)的主要因素已經(jīng)不存在了，相反，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”。

從資本市場(chǎng)上看，2009年第三季度，中國的房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)搶眼。

10月12日之后的一周，7家地產(chǎn)上市公司發(fā)布第三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，有5家預(yù)增并且增幅巨大，其中，大龍地產(chǎn)、陽光城、華業(yè)地產(chǎn)、中天城投、招商地產(chǎn)、陽光股份的凈利潤(rùn)分別預(yù)增7000％以上、750％、450％～480％、300～350％、145％～155％和130％～140％。

公開資料顯示，同一周，北京、上海和深圳的銷售額也分別增長(zhǎng)了30.4％、56.2％和45.8％，三個(gè)城市的去庫存化周期分別只有7.48、2.18和6.96個(gè)月。二線城市中，銷量也大幅增加，增幅最高的城市是昆明、重慶和溫州，增幅達(dá)276％、252％和208％。

截至10月20日，51家發(fā)布三季報(bào)預(yù)告的企業(yè)中，18家預(yù)增，38家實(shí)現(xiàn)盈利。在前三季度預(yù)期凈利潤(rùn)增幅排名中，3家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入前十，分別是萬方地產(chǎn)預(yù)增24606.43％、ST中潤(rùn)預(yù)增10177.88％、大龍地產(chǎn)預(yù)增7000％。

而公開資料顯示，隨著6月份A股IPO大門重啟，截至10月末，已經(jīng)有30多家房地產(chǎn)企業(yè)籌劃在A股和H股上市，募集資金規(guī)模將超過1000億元?！霸诖似陂g，企業(yè)想獲得更好的IPO效果，拿到一個(gè)‘地王就是最好的宣傳。”新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河說。

銀行方面，萬科、金地、綠地等10多家大型房地產(chǎn)企業(yè)，陸續(xù)從銀行獲得了2600多億元的授信。而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì).局公布的數(shù)據(jù)，2009年1～8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源近3.4萬億元，同比增長(zhǎng)34％，其中國內(nèi)貸款7384億元，增長(zhǎng)46％。

從2009年二季度起，熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的速度也在加快。按照一些媒體的報(bào)道，二季度流入中國的熱錢規(guī)模高達(dá)1220億美元，三季度流人的熱錢大約有500多億美元。

“這個(gè)規(guī)模的預(yù)測(cè)還是比較保守的，但可以肯定的是，這些錢大部分都流入了樓市?！盋lark Lu是上海一家私募基金的總經(jīng)理，主要業(yè)務(wù)就是募集海外資金投資上海樓市，“現(xiàn)在流入的熱錢，主要目的是趁目前政策較松，先進(jìn)人中國埋伏起來，等待人民幣升值，而相對(duì)于股市和實(shí)業(yè)來說，樓市是保值、增值功能最強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)最低的?！?/p>

從全球資本市場(chǎng)上來看，10月20日，美元指數(shù)創(chuàng)下14個(gè)月以來的新低，為75.1；第二天，就又刷新了這個(gè)紀(jì)錄，創(chuàng)下74.94的年內(nèi)新低，比年內(nèi)最高點(diǎn)下跌16.38％。到了10月23日，人民幣對(duì)美元的匯率中間報(bào)價(jià)達(dá)1:6.8275，比8月份的高點(diǎn)下降了77個(gè)基點(diǎn)。

美元走弱加深了市場(chǎng)通脹預(yù)期和人民幣升值預(yù)期，“資金繼續(xù)流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是顯而易見的，外資等人民幣升值，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)資金，包括江浙的產(chǎn)業(yè)資金和山西的煤老板，也看中了樓市抵御通脹、保值增值的作用?！盋larkLu說。

會(huì)否有新一輪調(diào)控?

但也正是過分充裕的流動(dòng)性，埋下了房地產(chǎn)業(yè)新一輪調(diào)控的隱患。

在通貨膨脹和美元持續(xù)貶值逼迫人民幣升值的壓力下，國家的財(cái)政政策需要考慮在保持刺激政策穩(wěn)定性和連續(xù)性的同時(shí)，如何帶動(dòng)投資和充實(shí)財(cái)政。

國海證券分析師研究員趙鐸認(rèn)為，當(dāng)前貨幣政策的松緊兩種方向?qū)嶋H已經(jīng)面臨產(chǎn)值增長(zhǎng)與資產(chǎn)價(jià)值泡沫的兩難選擇。要想防通脹，就必須抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲。

“所謂資產(chǎn)價(jià)值泡沫，主要就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)?！盋lark Lu說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了國外和國內(nèi)熱錢最主要的“埋伏”場(chǎng)所，“4萬億”中究竟有多少是流入股市和樓市的爭(zhēng)論還沒有停息，海外熱錢又在第二、三季度形成了一個(gè)小高潮，這些都在推動(dòng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行新一輪的調(diào)控。

8月份，銀監(jiān)會(huì)就開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)查，指出開發(fā)商騙貸、銀行違規(guī)放貸等現(xiàn)象正在重演。隨后，證監(jiān)會(huì)又醞釀將房地產(chǎn)融資的相關(guān)土地核查文件征求國土資源部意見，如不合規(guī)格，證監(jiān)會(huì)將要求房地產(chǎn)企業(yè)整改。

銀行開始嚴(yán)格二套房貸政策則說明，政府已經(jīng)注意到看緊“投資客”搭順風(fēng)車、分享政策紅利的大門。

政策的威力，不僅在于能改變?nèi)谫Y狀況和優(yōu)惠政策本身，更重要的是，能影響市場(chǎng)的信心?！熬拖胥y行雖然給予開發(fā)企業(yè)大量授信，但只是說你可以貸這么多錢，銀行給不給你，又是另一回事了。”陳云峰說。

在不久前清科集團(tuán)研究中心發(fā)布的一份調(diào)查中，2009年前三季度，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源來源中，國內(nèi)貸款占21％，個(gè)人按揭貸款占13.7％，定金和預(yù)收款占26.3％?！肮忏y行就控制了3成以上的資金，而定金和預(yù)收款，就是受信心的影響?！标愒品逭f。按照目前的狀況，2010年中期，中國樓市就能達(dá)到供求平衡，而資金的充裕在政策的威力下其實(shí)不堪一擊，“現(xiàn)在那么多熱錢蜂擁而至，可一旦政策調(diào)整，他們跑得更快?！?/p>

楊紅旭認(rèn)為，由于中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中，房地產(chǎn)業(yè)的重要性沒有發(fā)生本質(zhì)變化，所以，大的政策轉(zhuǎn)向在2010年并不會(huì)發(fā)生，但抑制投資，例如二套房政策收緊等措施卻非常有可能在2010年后出現(xiàn)。

陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖告訴《瞭望東方周刊》，雖然有供不應(yīng)求和資金充裕的優(yōu)勢(shì)，但如果2010年國家在優(yōu)惠政策上無法維持2009年這樣的力度，再加上現(xiàn)在的“搶貸潮”對(duì)2010年消費(fèi)力的透支，2010年第一季度中國樓市就有可能迎來一波回調(diào)。但這個(gè)幅度不會(huì)太大，“最極端的情況，也就是某些樓盤下跌20％左右?！?/p>