“地王”：花落誰家不重要　只需抬價(jià)

編者按:

在經(jīng)歷了2008年末到2009年初的疲軟之后,房地產(chǎn)業(yè)猶如一匹脫了韁繩的野馬,開始不受控制的暴漲:“地王”頻出、房?jī)r(jià)井噴。老百姓和投資客慌忙收起觀望之態(tài),忙不迭將手中的熱錢撒向自己相中的樓盤,唯恐一遲疑,轉(zhuǎn)眼間房?jī)r(jià)又是節(jié)節(jié)高升。繼拍下“廣渠門地王”的富力地產(chǎn)后,上半年按兵不動(dòng)的萬科、SOHO也在9月初頻頻出手,拿下多處土地。而在龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)大漲的同時(shí),中報(bào)成績(jī)單中出現(xiàn)虧損的房地產(chǎn)企業(yè)也在增加。其中,59家房企的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)從來就沒有撕下它的神秘面紗,讓人看個(gè)清清楚楚,不管是泡沫來襲還是順應(yīng)時(shí)代經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)是不會(huì)降溫的話題。

2009年上半年,“搶地王是因?yàn)橛绣X”,2009年下半年,“搶地王是因?yàn)樾枰弥@個(gè)地王,給投資者講一個(gè)好的故事,才能圈到錢”?！?007年,我在中部一個(gè)省會(huì)城市拍了一塊50多畝的地王,換算成樓板價(jià)是每平方米7800元,這已經(jīng)接近當(dāng)時(shí)保利在深圳金沙洲拿下的兩塊地王的樓板價(jià)了,從賬面上看,盈利簡(jiǎn)直就是不可能的。但事實(shí)是,這塊地拍下來,我就凈賺了幾千萬?！被貞浧鹌駷橹鼓玫降奈ㄒ灰粋€(gè)“地王”,上海一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)王城(化名)總是興致盎然。

在“地王”拍下來之前一年,王城還在同一區(qū)域拿到了300多畝地,當(dāng)時(shí)的樓板價(jià)只有每平方米4000元左右,“地王出來后,找評(píng)估公司重新評(píng)估,以新地王的價(jià)格為參照,你說我賺了多少?”談及此,他一臉驕傲。戴上“地王”帽子之后,這家在上海并不十分有名的企業(yè),在這個(gè)中部省份的房地產(chǎn)業(yè)界聲名大噪,“再到下面的二三線城市去拿地,當(dāng)?shù)卣哟臅r(shí)候,開場(chǎng)白都是歡迎地王?！蓖醭钦f,幾乎就是這個(gè)“地王”,幫他打開了一個(gè)省的局面。

2007年起,王城所在公司的業(yè)務(wù)重心向這個(gè)省份轉(zhuǎn)移。拿到地王的好處,還遠(yuǎn)不止于此。王城說,“地王”的產(chǎn)生,與其說是開發(fā)商間激烈競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果,倒不如說這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本身,就是一場(chǎng)開發(fā)商的集體狂歡。

一人得道,雞犬升天

“在房?jī)r(jià)的一輪輪上漲中,‘地王功不可沒,”美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉說。

2009年7月23日,金地集團(tuán)以每平方米14495元的樓板價(jià)拿下上海趙巷地王,隨后,7月最后一周,上海郊區(qū)房?jī)r(jià)全面上漲,漲幅遠(yuǎn)高于中心城區(qū)。其中,松江區(qū)、崇明縣成交均價(jià)分別上漲14.32%和33.76%;嘉定區(qū)首次突破萬元大關(guān);金山區(qū)的成交均價(jià)上漲了90.38%,成交量則大漲64.52%。

“和趙巷板塊情況類似的寶山羅店板塊,年初成交均價(jià)在每平方米7000元上下,在地王的刺激下,迅速漲到了每平方米14000元?！币拙又袊?guó)分析師薛建說,這樣“一人得道,雞犬升天”的情況,在2007年的那波“地王潮”中,也屢見不鮮。

所以,在“地王”的投標(biāo)中,“落到誰的手里并不重要,開發(fā)商所要做的是盡可能抬高其價(jià)格?！秉S耀華(化名)曾在上海一家國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)任數(shù)年高管,目前,他自己開了一家投資公司,為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資、咨詢服務(wù)?！霸谛麻_發(fā)區(qū)域的地王出現(xiàn)過程中,搭便車很普遍。”黃耀華說,“一般來說,之前已有幾家大的開發(fā)商拿下大片土地的板塊,地王最容易產(chǎn)生,因?yàn)榇箝_發(fā)商的進(jìn)入等于是板塊潛力的保證?！闭蛉绱?很多大開發(fā)商也會(huì)參加競(jìng)標(biāo),但他們只是制造一個(gè)火熱的氣氛,推動(dòng)價(jià)格向他們的期望值飆升而已。”

以金地拿下“地王”的趙巷板塊為例。該板塊的8號(hào)地塊,曾經(jīng)在2007被來自重慶的龍湖地產(chǎn)以15.5億元的高價(jià)拍得,當(dāng)時(shí)折合樓板價(jià)是每平方米10672元。除了龍湖,中海、綠地、中企、凱迪、恒聯(lián)、中祥等大型開發(fā)商,在趙巷也早有地塊。金地拿下“地王”后,趙巷雙拼洋房別墅均價(jià)已達(dá)25000元,相鄰徐涇的獨(dú)幢別墅價(jià)值上升至每平方米40000元,一舉改變了趙巷沒有豪宅的歷史。

拿到“地王”的企業(yè)一般分為幾類,一種就是王城這樣的企業(yè),剛剛進(jìn)入新市場(chǎng),想立威;另一種則是需要運(yùn)用“地王”題材的企業(yè)——上市公司需要以地王的概念融資,沒有上市的公司,如果想引入戰(zhàn)略投資,地王也是不可欠缺的;還有一種,是已經(jīng)在該板塊有大片土地的企業(yè),“有時(shí)候碰到同行,開玩笑說,這次沒誰要拿地王,這一塊就你地最多,你就拿著吧?！边€有一種情況,那就是幾家企業(yè)真的非常看好市場(chǎng),覺得拿下地王就等于捧到了聚寶盆,黃耀華說,這樣的情況,他看到過兩次,一次是在2007年,“那時(shí)樓市瘋漲,拿到地就是錢,大家真的是在搶”;第二次則是2009年上半年。

但同樣表象的背后,卻有完全不同的原因。

給投資者講個(gè)好故事

兩波“地王”潮最大的不同在于: 2007年,拿下地王的多為港資和內(nèi)地民企;而2009年的地王,卻大多落入國(guó)企手中。

國(guó)企在融資上的優(yōu)勢(shì),被普遍認(rèn)為是造成這種局面的重要原因。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),2009年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中,國(guó)內(nèi)貸款為5381億元,同比增長(zhǎng)32.6%;再加上個(gè)人按揭貸款2829億元,增長(zhǎng)63.1%,總量已經(jīng)超過8000億元。

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的一份報(bào)告則明言,國(guó)企不但自有資金雄厚,而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢(shì)。所以,國(guó)企不惜重金拿地,其實(shí)更多的是“當(dāng)前流動(dòng)性充裕、信貸規(guī)模擴(kuò)張的產(chǎn)物”。

但國(guó)企頻繁拿下“地王”,另一個(gè)不可忽視的原因是,在2007年拿地潮中活躍的港資企業(yè)和內(nèi)地民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的“退讓”。“從目前的地王價(jià)格來看,開發(fā)商利潤(rùn)有限。”新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河表示,與國(guó)企的高歌猛進(jìn)相反,港資和內(nèi)地民企依然“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。

因?yàn)樾膽B(tài)不同,張永河說,2009年上半年國(guó)企拿地王,就好像是“一個(gè)大百貨公司,開了一家奢侈品店,賺不賺錢其實(shí)不重要,關(guān)鍵在于提升這個(gè)百貨公司的檔次,對(duì)于那些房地產(chǎn)業(yè)并非主業(yè)的國(guó)企尤其如此”。但對(duì)于資金實(shí)力有限的港資和民企來說,“年頭不好的時(shí)候,我們可不敢隨便開店,因?yàn)槲覀兪强窟@個(gè)店吃飯的?！钡?009年下半年,蟄伏的港資企業(yè)和內(nèi)地民企,不會(huì)再甘于讓國(guó)企獨(dú)霸。因?yàn)樵诘赝跛鶐淼碾[性收入中,資本市場(chǎng)的收益才是最大的一塊。

2007年的那波拿地潮中,大批開發(fā)商一邊競(jìng)拍地王,一邊排著隊(duì)去香港上市,不僅造就了碧桂園市值千億的神話,更造就了拿地王——上市圈錢——增發(fā)新股——發(fā)債或者引入投行資金——再拿地王——刺激股價(jià)抬高股價(jià)——再圈錢的“地王圈錢模式”。

從2009年6月開始,歷史似乎又在重演。6月,金地的第四次定向增發(fā)獲得了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn),再次股權(quán)融資41億元。隨后,就有了上海趙巷新地王。7月1日,北京廣渠路15號(hào)的地王產(chǎn)生,就在這一周,A股房地產(chǎn)板塊的資金凈流入達(dá)32.52億元,房地產(chǎn)指數(shù)上漲14.06%,房地產(chǎn)股票周平均漲幅超過10%。按照天相投顧提供的數(shù)據(jù),2009年1~7月,房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)?？偭恳堰_(dá)313億元,為A股各行業(yè)之首,此外,還有5家個(gè)股在6月份公布了定向增發(fā)方案。

已經(jīng)上市的地產(chǎn)企業(yè)圈錢之后拼命拿地,準(zhǔn)備上市的企業(yè)也要拼命拿地,為上市后作準(zhǔn)備。張永河說,在這樣的背景下,“地王”對(duì)這兩種企業(yè)都是最好的題材?！皩?duì)資本市場(chǎng)來說,大家只是要一個(gè)地王的說法,很少有人關(guān)注其真實(shí)情況,因?yàn)?現(xiàn)在拿一個(gè)地王,等到最終結(jié)算,體現(xiàn)在資本市場(chǎng)的時(shí)候,最快也要5年之后,可是,你現(xiàn)在還記得,2004年有哪些地王嗎?”

就在不久前舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上,瑞銀集團(tuán)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平還透露,在之前的3周里,向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)的內(nèi)地房企已經(jīng)達(dá)到12家?！吧习肽暝谙愀圪Y本市場(chǎng)投資中國(guó)房地產(chǎn)的資金達(dá)到40億美元,市盈率由4倍左右提升至目前的15~20倍,甚至25倍?！蹦Ω笸ㄖ袊?guó)投資銀行副主席龔方雄也公開表示,2009年上半年,中國(guó)房地產(chǎn)在海外融資已經(jīng)有幾十億美元,下半年更多。整個(gè)加起來全年可能會(huì)超過100億美元。

業(yè)內(nèi)一個(gè)主流的說法是,在本次IPO重啟后,已經(jīng)有超過20家房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃在A股和H股上市,募集資金規(guī)模將超過1000億元。

“所謂開發(fā)商,其實(shí)就是賣房子的工廠,如果沒有地,那還叫什么開發(fā)商呢?如果沒有地王,那怎么才能吸引很多人來買你的股票呢?”張永河說,2009年上半年,“搶地王是因?yàn)橛绣X”,2009年下半年,“搶地王是因?yàn)樾枰弥@個(gè)地王,給投資者講一個(gè)好的故事,才能圈到錢?！?摘自:《瞭望東方周刊》2009年8月31日 編輯:王露)