ＳＷＯＴ分析法在三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

樊春陽(yáng)等

本文通過(guò)對(duì)SWOT分析法運(yùn)用于具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐情況進(jìn)行實(shí)證分析,確定其應(yīng)用可行性,并針對(duì)SWOT分

析結(jié)論提出相應(yīng)對(duì)策。

一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況

神龍花園項(xiàng)目位于南陽(yáng)市光武路東段北側(cè),溫涼河西畔。周邊配套城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全。供水、供電、燃?xì)?、排水均可直接接入市政?電)網(wǎng)。擬建小區(qū)錯(cuò)落有致,便于直接開(kāi)發(fā)。四周無(wú)任何污染源,無(wú)較大噪聲源,無(wú)間雜隔斷。根據(jù)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范,按七度抗震構(gòu)造設(shè)防。年均氣溫14.9℃,年平均相對(duì)濕度72%,絕對(duì)濕度14.0mp,年最大降雨量1,290.1mm,年最小降雨量526.7mm,年平均降水量805.8mm,常年主導(dǎo)風(fēng)向東北風(fēng)(冬季)、東偏南風(fēng)(夏季)。

項(xiàng)目實(shí)際占地約42畝(含開(kāi)放綠地)?？偨ㄖ娣e12.48萬(wàn)平方米(車庫(kù)、車位、儲(chǔ)藏室未記入)。商業(yè)0.6萬(wàn)平方米,高層住宅11.88萬(wàn)平方米。由商業(yè)用房、住宅和配套設(shè)施三部分構(gòu)成,其中商業(yè)用房0.6萬(wàn)平方米;住宅包括二室二廳、三室二廳、四室二廳、躍層等多種戶型,共1,000余套。大部分建筑坐北朝南,設(shè)有綠化廣場(chǎng)及雕塑小品,配套設(shè)施及區(qū)間道路。

二、項(xiàng)目SWOT分析

(一)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)

1、需求旺盛。大量數(shù)據(jù)表明,在未來(lái)的20年中,房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)是一個(gè)充滿發(fā)展前景的行業(yè)。從我國(guó)實(shí)行住房改革的以來(lái),商品房的銷售金額平均年增長(zhǎng)速度達(dá)到31%,銷售面積平均每年增長(zhǎng)26.5%。特別是人們對(duì)于住宅的穩(wěn)定持續(xù)大量的需求將會(huì)給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)不計(jì)其數(shù)的利潤(rùn),也將給國(guó)家財(cái)政帶來(lái)無(wú)數(shù)的稅收。南陽(yáng)住宅總量需求至少來(lái)源于四個(gè)方面:一是年輕一代工薪階層、新婚家庭住房需求明顯上升;二是有住房但居住面積偏小、向小康居住水平過(guò)渡的城鎮(zhèn)居民;三是老城區(qū)危舊房改造急需拆遷安置用房;四是南陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)輻射力日益增強(qiáng),來(lái)宛投資經(jīng)商辦企業(yè)的外來(lái)人口急劇增長(zhǎng)。

2、政策支持。國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的系列政策旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)而不是去打擊房地產(chǎn)市場(chǎng),政府會(huì)一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,因?yàn)榉康禺a(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的火車頭,不可能、也不敢讓房地產(chǎn)業(yè)停滯不前。與房地產(chǎn)相關(guān)的各種產(chǎn)業(yè)和與其有關(guān)的法律法規(guī)的建立和健全必將使房地產(chǎn)發(fā)展更健康、更迅速。如物業(yè)的發(fā)展壯大和有關(guān)物業(yè)法律的建立。

3、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。公司自成立以來(lái),累計(jì)完成開(kāi)發(fā)面積40余萬(wàn)平方米,先后建成了紫竹林、南陽(yáng)市房地產(chǎn)培訓(xùn)中心、河畔公寓、新城公寓、錦繡苑等三十余處住宅小區(qū)和商品住宅樓,積累了豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

(二)機(jī)會(huì)

1、隨著改革開(kāi)放的不斷深入,人們經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平也在不斷提高,尤其在城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下,住房市場(chǎng)出現(xiàn)了供求兩旺的好勢(shì)頭。建設(shè)部提出2000年城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到10～12平方米,但距人均35平方米的小康居住標(biāo)準(zhǔn)相差很大,房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。

2、國(guó)家“住房分配貨幣化”、“城鎮(zhèn)住宅商品化”大政方針的確立,也必然為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展前景。

3、南陽(yáng)市地處中原腹地,是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城和對(duì)外開(kāi)放城市之一,改革開(kāi)放以來(lái),南陽(yáng)的電力、交通、通訊等城市基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展迅速,尤其是南陽(yáng)機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建和航線的逐步增加、南水北調(diào)工程開(kāi)工建設(shè)、寧西鐵路、日照南陽(yáng)高速公路、二廣高速公路、滬陜高速公路建成通車,國(guó)家加速中西部開(kāi)發(fā)的推進(jìn)和中部支撐點(diǎn)的確立,強(qiáng)有力地吸引著中外投資客商,從而也促使南陽(yáng)市區(qū)外來(lái)商戶和城市人口的猛增。中共南陽(yáng)市委二屆七次全會(huì)通過(guò)了《關(guān)于建設(shè)“中國(guó)中部地區(qū)交通樞紐,全省新的經(jīng)濟(jì)隆起帶和區(qū)域性中心城市”規(guī)劃項(xiàng)目的決議》,以及市委市政府“四個(gè)南陽(yáng)”的定位,這些規(guī)劃無(wú)疑給我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指明了發(fā)展方向。

4、南陽(yáng)市于1994年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)升格為地級(jí)市后,城市規(guī)模迅速擴(kuò)大,人口經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛,城市輻射力增強(qiáng),住宅消費(fèi)量激增。

5、根據(jù)南陽(yáng)市發(fā)展規(guī)劃,城區(qū)人口將發(fā)展到100萬(wàn)左右,人口年增長(zhǎng)率達(dá)20%。隨著南陽(yáng)城區(qū)框架的不斷拉大,人口規(guī)模迅速膨脹,居住水平不斷提高,住房供需矛盾日益突出,特別是價(jià)位適中、品位較高的住宅供不應(yīng)求。

6、南陽(yáng)作為歷史文化名城和對(duì)外開(kāi)放城市,市民對(duì)各種商品房的要求日趨旺盛。南陽(yáng)市的開(kāi)發(fā)建設(shè)健康有序,房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸紅火,價(jià)格相對(duì)平穩(wěn),前景樂(lè)觀。根據(jù)南陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《南陽(yáng)市2005年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》,2005年南陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.97億元,比上年增長(zhǎng)17.1%。其中,商品房投資8.20億元,增長(zhǎng)7.1%。房屋竣工面積62.26萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)2.4%;商品房銷售面積63.09萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)20.1%。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)增幅較大,增加幅度明顯大于房地產(chǎn)供貨市場(chǎng),群眾購(gòu)買(mǎi)力顯著增強(qiáng),南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺狀況。

三、措施與對(duì)策

從以上分析可以看出,目前這個(gè)項(xiàng)目總體上來(lái)講還是基本可以的。但是,如果不抓緊對(duì)發(fā)展的研究、分析,則很快就會(huì)滑向劣勢(shì)。因?yàn)樗膬?yōu)勢(shì)是暫時(shí)的,隨著市場(chǎng)的發(fā)展和需求的變化,如果不迅速擴(kuò)大自己的市場(chǎng)范圍,提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)意識(shí),則勢(shì)必會(huì)遇到強(qiáng)勁的挑戰(zhàn);如果不能適應(yīng),還會(huì)被淘汰。而制約市場(chǎng)和產(chǎn)品的重要因素之一就是管理,這樣給這個(gè)項(xiàng)目的管理提出了一個(gè)刻不容緩的、需認(rèn)真考慮的問(wèn)題:怎樣針對(duì)主要問(wèn)題加強(qiáng)管理,改變觀念,適應(yīng)形勢(shì),完善發(fā)展。

從內(nèi)部講,首先公司應(yīng)充分利用自己目前的優(yōu)勢(shì),如聲譽(yù)好、層次高、有較高資質(zhì)等。其次,應(yīng)該抓緊時(shí)間,立即策劃自己的企業(yè)文化,盡快提高自身素質(zhì),改變觀念,使單位和員工適應(yīng)市場(chǎng)的變化和發(fā)展,用經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)和意識(shí)去考慮問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。同時(shí),它應(yīng)迅速建立一支高質(zhì)量的員工隊(duì)伍,開(kāi)始研究市場(chǎng)變化,并能適應(yīng)市場(chǎng)需求。第三,加緊同外單位的聯(lián)系,利用召開(kāi)反饋會(huì)、通氣會(huì)、研討會(huì)和其他手段,持續(xù)、穩(wěn)定地提高自己的知名度。單位的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該通過(guò)SWOT反映出來(lái)的情況,清楚地意識(shí)到本單位在發(fā)展道路上所處的環(huán)境和可能遇到的威脅與挑戰(zhàn);這些競(jìng)爭(zhēng)會(huì)威脅到單位的哪些領(lǐng)域,危及到自己的哪些顧客和市場(chǎng)。同時(shí),還要認(rèn)真分析、研究單位內(nèi)部的具體問(wèn)題,如為什么少部分人心不穩(wěn),是單位的福利差還是看不到單位的希望和前途,或是其他原因。人心問(wèn)題非常嚴(yán)峻,因?yàn)樗梢砸l(fā)許多意想不到的后果。

從外部情況來(lái)看,這個(gè)項(xiàng)目由于自己的優(yōu)勢(shì)較多,所以它生存的機(jī)會(huì)、發(fā)展的機(jī)遇比較多。這些可以轉(zhuǎn)化為發(fā)展的有利因素,有時(shí)也可以轉(zhuǎn)化為不利因素,關(guān)鍵就是怎樣看待、處理和把握這些優(yōu)勢(shì),使它們向有利因素方面發(fā)展。決不能止步于這些優(yōu)勢(shì)和以前的成績(jī)上,不再開(kāi)發(fā)新領(lǐng)域,不再拓展新市場(chǎng)。對(duì)于其他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,應(yīng)清楚地看到他們能在這里分得多少市場(chǎng)份額,形成什么威脅,能給本單位留下多少比例,并制定一個(gè)整體戰(zhàn)略決策。

(作者單位:1南陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;2.河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

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