易憲容　診脈２００９房地產(chǎn)市場

王許松

今年上半年,在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下,中國的房地產(chǎn)市場卻逆勢上揚,上演了3—6月持續(xù)量價齊升的好戲,真是幾家歡喜幾家憂!而時至 7月,房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了“價升量跌”的局面。這是短暫的“量跌”,還是新一輪觀望期的開始?上半年國內(nèi)樓市實現(xiàn)較快回暖,對國家“保增長、保民生、保穩(wěn)定”大政起到了重要的推動作用,但以后的發(fā)展趨勢如何?日前,本刊記者帶著這些問題專訪我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社科院金融研究所研究員易憲容,他充分利用數(shù)據(jù),對2009年以來我國的房地產(chǎn)形勢作出了深入的分析與判斷。力圖層層撥開“房地產(chǎn)”這個燙手的山芋,更多地露出其真實的面容。

■ 從量價齊升到價升量跌

《數(shù)據(jù)》:能否結(jié)合最新公布的7月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)談?wù)劗?dāng)前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢如何?

易憲容:上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的變化,應(yīng)該是絕大多數(shù)人沒有預(yù)料到的。先是前3個月房地產(chǎn)市場銷售開始回升,再到4月份,北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價快速上漲,而且這種價格上漲伴隨著銷售量的增加,一直延續(xù)了到6月底。但是,隨著全國不少地方的房價快速上升,7月份這些一線城市的住房銷售又開始回落了。

根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),房價具體的上漲的情況是,7月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%,漲幅比上月擴(kuò)大0.8個百分點;環(huán)比上漲0.9%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點。也就是說,從上半年的全國房價水平來看,同比上漲是從6月份才開始而且其上漲幅度十分有限。環(huán)比上漲則持續(xù)了5個月,但上漲的幅度都小于1%。如全國的房價3—7月份環(huán)比分別上漲為0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。按照這些數(shù)據(jù)估算,房價年上漲率也不到7%。

從不同地區(qū)的情況來看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有43個,主要有寧波6.4%、銀川5.4%等;同比價格下降的城市有26個,主要有石家莊-5.5%、徐州-5.2%等。環(huán)比價格上漲的城市有63個,主要包括金華3.5%、廣州2.7%等;環(huán)比價格下降的城市有3個,包括蘭州-0.4%,沈陽和泉州-0.1%。從上述數(shù)據(jù)來看,國內(nèi)房價上漲幅度不大,而且沒有區(qū)域性。不過,一些一線城市的房價上漲幅度仍然是大大超過居民的實際承受能力。

《數(shù)據(jù)》:為什么一線城市會出現(xiàn)“房價過高”的現(xiàn)象?

易憲容:由于住房既是投資品也是消費品,作為投資品和消費品的住房,其定價機(jī)制、價格決定因素、供求關(guān)系等方面差距很大,因此以投資為主導(dǎo)的市場的住房價格與以消費為主導(dǎo)的市場的住房價格會有很大差距。一般來說,前者往往會高于后者,因此,當(dāng)前一線城市的房價過高與以投資主導(dǎo)有關(guān)。

《數(shù)據(jù)》:您認(rèn)為是什么原因?qū)е路康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)價升量跌的現(xiàn)象呢?

易憲容:上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格突然暴漲,這種暴漲基本上是銀行信貸涌入的結(jié)果。國內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場也由消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y為主導(dǎo)的市場。這種市場的轉(zhuǎn)變,立即把國內(nèi)不少城市房地產(chǎn)市場價格炒高,房價暴漲。房價過高時,不僅消費性住房需求早就被擠出,而且已經(jīng)進(jìn)入市場的住房投資者及準(zhǔn)備進(jìn)入的住房投資者其對市場的預(yù)期也會發(fā)生巨大的變化。他們或開始退出高房價市場,或是不進(jìn)入高房價市場。在這種情況下,快速增長的住房銷售一定會迅速下跌。

■ 銷售快速增長以住宅為主導(dǎo)

《數(shù)據(jù)》:當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場最顯著的特點是什么?其中有哪些深層次的原因?

易憲容:從住房銷售面積與住房銷售金額來看,表現(xiàn)出兩個顯著的特征。

一是其中的住宅銷售面積與銷售金額所占比重較大。比如,1—7月份全國商品房銷售面積41755萬平方米,同比增長37.1%。其中,商品住宅銷售面積增長38.8%,而2008年同期是負(fù)增長10.8%,兩者相差近50個百分點。住宅銷售面積占整個商品房銷售面積的92.2%。1—7月,商品房銷售額19600億元,同比增長60.4%。其中,商品住宅銷售額17373億元,增長65.3%,而住宅銷售額占整個商品房銷售額的88.6%。

也就是說,這次中國房地產(chǎn)市場銷售快速增長主要是以住宅為主導(dǎo)。在這種情況下,不僅不少地方的商用住房銷售增長慢,而且有些地方商用住房的價格還在下跌。在不少城市的同一區(qū)域,出現(xiàn)了商用住房銷售價格低于住宅銷售價格的怪現(xiàn)象。其原因何在?最為核心的原因是信貸政策的差異性。因為,當(dāng)前的住宅按揭貸款的首付款為總房款的20%,利率是在基準(zhǔn)利率上下浮30%,貸款年限最長可達(dá)30年。商用住房的按揭貸款首付款為不低于40%,貸款年限不得超過10年,利息不優(yōu)惠。也就是說,如果進(jìn)行商用住宅投資,其銀行杠桿率不及住宅投資的銀行杠桿率一半,利率高或投資成本高、貸款年限短。這些也說明,當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場火爆,價格快速上漲及住宅銷售快,很大程度上與住宅投資的比重較高有關(guān),與不少投資者利用銀行的信貸易獲得性及高杠桿率涌入房地產(chǎn)市場有關(guān)。

二是期房銷售面積與銷售金額所占比重較大。比如,前7個月期房銷售面積占整個住宅銷售面積近80%,期房銷售額占住宅銷售額的87%。根據(jù)房地產(chǎn)市場的住房預(yù)售制度,房地產(chǎn)銷售過程與環(huán)節(jié)與其他商品有很大區(qū)別,它是先有銷售再有生產(chǎn)與開發(fā)。因此,當(dāng)房地產(chǎn)期房銷售突然增長時,那么在房地產(chǎn)未來一個周期內(nèi),會出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。從目前的數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資在7月份有所回升,但回升幅度不大,那只是表明2008年住房的銷售情況不佳。隨著上半年住房期房銷售的快速增長,下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長會越來越快。這種增長大致會持續(xù)一兩年?？梢灶A(yù)計,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長會真正成為帶動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)其他相關(guān)行業(yè)增長的動力。

曾有人說,當(dāng)住宅銷售快速增長時,會造成住宅供不應(yīng)求而推高房價,因此,要解決這個問題就得增加土地供給、增加住宅的供給。但是,實際上,在住房預(yù)售制度下,是先有住宅的銷售,才有住宅生產(chǎn)與開發(fā)的,只要土地安排得當(dāng)并提高土地使用的效率,住宅供給并不是問題。

■ 開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化

《數(shù)據(jù)》:今年以來進(jìn)入房地產(chǎn)市場的企業(yè)開發(fā)資金快速增長,與2008年相比,2009年房地產(chǎn)市場在開發(fā)資金的來源結(jié)構(gòu)上顯示出什么新特點?

易憲容:今年1—7月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源28639億元,同比增長28.7%?？梢钥闯?今年以來進(jìn)入房地產(chǎn)市場的開發(fā)資金快速增長。其中,國內(nèi)貸款6524億元,增長42.7%;利用外資273億元,下降33.1%;企業(yè)自籌資金9557億元,增長9.9%;其他資金12285億元,增長43.2%。在其他資金中,定金及預(yù)收款7179億元,增長35.7%;個人按揭貸款3628億元,增長78.9%。

2008年房地產(chǎn)資金來源增長最快的是外資直接投資及自籌資金,增長幅度都在30%以上。而銀行貸款及個人按揭貸款增長都比較慢,甚至于是負(fù)增長。但是2009年,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化。今年增長最快的是銀行貸款、個人住房按揭貸款。

《數(shù)據(jù)》:為什么房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源結(jié)構(gòu)會出現(xiàn)以上的變化?

易憲容:房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)出現(xiàn)以上變化是由多種因素造成的。個人住房按揭貸款快速增長是因為大量的住房投資者利用銀行金融杠桿涌入房地產(chǎn)市場,根本原因就在于按揭貸款利率過低。另外,在住房購買方面有大量的銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場的同時,在房地產(chǎn)開發(fā)方面也有大量的銀行信貸資金涌入房地產(chǎn)市場。這種信貸資金涌入主要表現(xiàn)為銀行貸款、住宅定金和預(yù)收款的增長過快?？梢哉f,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商也能夠便利地從銀行獲得信貸資金時,房地產(chǎn)開發(fā)商資金難題得以解決。在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商不僅可以借助其條件大量囤積土地,而且也會利用其住房的壟斷性定價,捂盤惜售,推高房價。

在資金來源出現(xiàn)以上變化的情況下,我們需特別注意的是,由于大量的銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,不僅會推高房地產(chǎn)市場價格,吹大房地產(chǎn)泡沫,而且也在給國內(nèi)銀行體系積聚風(fēng)險。

■ 房地產(chǎn)市場“金九銀十”恐難續(xù)

《數(shù)據(jù)》:轉(zhuǎn)眼間,又快到了“金九銀十”的月份,從目前的形勢來看,房地產(chǎn)開發(fā)商期待的樓市銷售旺季今年會如約而至嗎?

易憲容:整體來看今年前7月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù),房地產(chǎn)市場上半年那種快速飚升的態(tài)勢已開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況,“金九銀十”可能成為歷史。已發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,8月份京、滬、深等一線城市樓市成交量環(huán)比均下跌。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,8月北京期房簽約12117套,成交量繼續(xù)下滑,環(huán)比7月下降5.63%。其中,商品住宅期房簽約11043套,微漲0.41%,現(xiàn)房成交2288套,自7月創(chuàng)新高后一路下挫,暴跌45.73%,而期房的簽約套數(shù)環(huán)比也回落5.6%。受成交量下降的影響,9月份52個入市的項目中,可能會出現(xiàn)“明折暗扣”情況。比如,通州某住宅一度對外宣稱售價為13000元/平米,但實際報價為12000元/平米,若購房者真的想購買,該項目還有多種折扣和贈送面積,折合后僅約11000元/平米。

在上海,房地產(chǎn)市場同樣出現(xiàn)了成交量下跌現(xiàn)象。根據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,8月上海市商品住宅成交面積為166萬平方米,相比7月大幅減少了14.43%,其成交接近此輪行情起步時數(shù)量,但同時商品住宅成交均價為每平方米18502元,相比7月上漲17.32%。此外,商品住宅供應(yīng)面積為158萬平方米,相比7月大幅增加24.41%,初步統(tǒng)計9月新盤供應(yīng)量還將新增150萬平方米,9月大量新房的入市還將給市場帶來不小的壓力。

在深圳,情況與上海、北京有點不同。8月首度出現(xiàn)量價齊跌現(xiàn)象。8月下半月成交量急速下挫,特別是8月最后一周商品住宅成交682套,環(huán)比上周下降38.74%,成交均價17957元/平米,環(huán)比上周下跌8.22%,個別地區(qū)甚至出現(xiàn)零成交狀況。

據(jù)中國指數(shù)研究院的最新監(jiān)測顯示,8月23日至30日,在監(jiān)測的32個大中小城市中,樓市成交面積環(huán)比上升的有14個,接近城市總數(shù)量的一半,面積環(huán)比上升的城市中,中小城市占大半江山。在樓市成交面積環(huán)比下跌的18個城市中,其環(huán)比跌幅超過10%的有9個,與上周持平。

《數(shù)據(jù)》:針對上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的特征與變化,政府應(yīng)如何調(diào)節(jié)下半年的房地產(chǎn)市場,使其健康發(fā)展?

易憲容:一方面政府希望保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定的態(tài)勢,但另一方面也需密切關(guān)注房地產(chǎn)價格飚升所帶來的房地產(chǎn)泡沫。對此,政府已在采取措施,希望通過一些政策特別是信貸政策使其軟著陸。只要嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房政策,讓投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)化為以消費為主導(dǎo)的市場,那么這個市場就有可能健康持續(xù)地發(fā)展。盡管下半年房地產(chǎn)市場的銷售量會繼續(xù)下調(diào),但是房地產(chǎn)開發(fā)商仍可能會把房價頂在高位不動,房地產(chǎn)市場仍可能會處于僵持狀況,而解開這個結(jié),政府作為必不可少。