讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居夢想

西知甬

“安居”方能樂業(yè),樂業(yè),才更安居,“住有所居”是每個(gè)老百姓都關(guān)心的事情。解決住房難,讓人人都享有住房這種基本的社會(huì)保障,特別是讓貧困人群有房住,是黨和政府著力改善民生的落腳點(diǎn)和重要體現(xiàn)。對于人口增長快速、資源相對緊缺的首都北京而言,住房問題成了人們津津樂道的話題。認(rèn)真研究和把握首都房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律,促進(jìn)首都房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,在當(dāng)前乃至今后都很重要。

近年來,北京房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展,促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長和居民居住條件的改善。但在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時(shí),隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城鎮(zhèn)化的加快,房地產(chǎn)市場的一些問題顯得較為突出,比如房價(jià)增長速度遠(yuǎn)大于居民收入增長速度,房價(jià)過高,經(jīng)濟(jì)增長過度依賴房地產(chǎn)業(yè)帶來環(huán)境污染問題,中低收入家庭的住房保障力度相對不足等。2008年12月20日正式發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見》(國辦發(fā)[2008]131號(hào)),對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展起到重要作用。北京也積極落實(shí)“131號(hào)文件”中提到的各項(xiàng)政策,出臺(tái)了15條措施,提高了二套房貸利率,進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場“住有所居”的民生定位。

目前對于老百姓而言,房地產(chǎn)業(yè)集中到一點(diǎn),也就是居民面對的首要問題,即房價(jià)太高、漲速過快?！百I不起房”、“房租太高”、“我要住房”已經(jīng)成為大家共同的感受和心聲。北京這幾年房價(jià)至少翻了一番多。比如北京著名的樓盤現(xiàn)代城,2003年的房價(jià)每平方米只有4千多元,現(xiàn)在已經(jīng)漲到2萬多元了。而在這一時(shí)期,和房價(jià)漲速相比,居民的收入增長水平離翻一番的水平還差得遠(yuǎn),居民的收入基本沒有從5千元每月漲到2萬元每月。進(jìn)入2008年,市場出現(xiàn)了一定調(diào)整,但平均房價(jià)仍然在每平方米1萬元以上。對于上述過程,很多北京居民都深有體會(huì)。

建立北京和諧首善之區(qū),房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展是一個(gè)重要內(nèi)容。面對當(dāng)前首都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,結(jié)合國家和北京的各項(xiàng)政策措施,讓每個(gè)首都居民實(shí)現(xiàn)“住有所居”的夢想,筆者認(rèn)為要做好以下幾個(gè)方面。

首先要將居民日益增長的住房需求和擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切結(jié)合起來。

積極擴(kuò)大國內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求、增強(qiáng)內(nèi)需對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用,一直就是中央最主要的宏觀經(jīng)濟(jì)政策之一。今年總理的政府工作報(bào)告是歷年報(bào)告中房地產(chǎn)內(nèi)容最多的。報(bào)告肯定了房地產(chǎn)市場是改善居民基本住房消費(fèi)需求的市場。為了發(fā)展房地產(chǎn)消費(fèi)市場,提出了2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展的三大任務(wù)。

但長期以來,由于房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多,同時(shí)能夠帶動(dòng)建筑、鋼材、水泥、家電等多個(gè)行業(yè)(大部分行業(yè)會(huì)帶來較為嚴(yán)重的環(huán)境污染問題,影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整),一直被當(dāng)作拉動(dòng)GDP增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)。盲目追求加速房地產(chǎn)投資、擴(kuò)大房地產(chǎn)增加值占GDP的比重,導(dǎo)致的后果除了環(huán)境污染加重外,最主要的是擠壓了廣大居民的消費(fèi),使得居民的最終消費(fèi)在短時(shí)期內(nèi)難以釋放,最終削弱了消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的能力。對于大部分普通居民而言,為了買一套房子,經(jīng)常是一家人節(jié)衣縮食,苦苦存款多年才湊夠首付;有的是幾代人省吃儉用的積蓄集中在一起,才為后代在北京“首付”一套住房,而后代還有可能淪為債臺(tái)高筑的“房奴”。這一現(xiàn)狀必然會(huì)制約除住房以外的其他更多的消費(fèi),如旅游、培訓(xùn)等,進(jìn)而影響這些行業(yè)的發(fā)展,也影響購房者受教育水平和文化素質(zhì)的提高。

現(xiàn)在,北京市居民的消費(fèi)率還低于發(fā)達(dá)國家,如何通過居民的最終消費(fèi)來擴(kuò)張內(nèi)需,以帶動(dòng)北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,是擺在我們面前的課題。

既然政府報(bào)告中明確了當(dāng)前房地產(chǎn)市場是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場,那么房地產(chǎn)的價(jià)格就得由絕大多數(shù)有購房需求者的實(shí)際購買力來決定。因此,當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求是否能夠釋放出來,或房地產(chǎn)市場能否成為擴(kuò)大內(nèi)需的動(dòng)力,在于房地產(chǎn)市場的價(jià)格能否適應(yīng)絕大多數(shù)居民實(shí)際支付能力,在于以居民收入為基準(zhǔn)的市場供求關(guān)系是否趨向平衡。

其次面對房價(jià)過快增長,大力發(fā)展二手房市場顯得越來越重要。

據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì),在二手房火爆銷售的2008年,全市新建商品住宅銷售數(shù)量達(dá)到16萬套,新房交易量和二手房交易量之間的比例達(dá)到7∶3。而發(fā)達(dá)國家的新房與二手房成交比一般為1∶4。對于國外大多數(shù)國家而言,一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場二手房的交易量比一手房即新房要大很多。發(fā)達(dá)國家每年房產(chǎn)交易總額中,二手房市場的交易比重要占到85%左右,遠(yuǎn)高于2008年北京的30%。

很多北京居民除了擁有滿足自身居住要求的住房外,還有可供流通的其他閑置房產(chǎn),這些閑置房構(gòu)成二手房市場的主要房源。但由于有些閑置房屋成本較低,取暖、衛(wèi)生、維修等費(fèi)用免收或極少量收取,使這部分閑置房源還沒有很好地被釋放出來進(jìn)入二手房市場。如何讓這些存量房屋更好更多地在二手市場流轉(zhuǎn),應(yīng)盡快采取措施。比如相關(guān)部門已經(jīng)研究采取物業(yè)稅等稅收調(diào)節(jié)措施,使得閑置房持有成本加大從而進(jìn)入市場。另外可以對剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生發(fā)放租房優(yōu)惠券,鼓勵(lì)他們畢業(yè)后租房住,而不是集全家之力購房居住,形成租賃也是有房居住等觀念,使房地產(chǎn)市場需求理性降溫。

一個(gè)相對成熟的住宅房地產(chǎn)市場應(yīng)該是房屋銷售市場、租賃市場和自建住房的統(tǒng)一,需要積極盤活和發(fā)展未流通住房市場,實(shí)現(xiàn)各市場互相之間的聯(lián)動(dòng)呼應(yīng),使得新房和二手房的閑置資源得到最優(yōu)化配置,引導(dǎo)各收入階層逐步向上梯次式改善住房條件,推動(dòng)以舊換新,緩解新建住房供給壓力,滿足各層次住房需求。

同時(shí),在嚴(yán)格監(jiān)管和正確引導(dǎo)下,不斷發(fā)展的房地產(chǎn)中介行業(yè)有待提高服務(wù)質(zhì)量,規(guī)范交易行為,提升誠信度,控制和降低交易成本,減少信息不對稱,使全市住房各級市場信息公開化和透明化,更加高效率地運(yùn)作。

再次需要建立起有效的住房保障體系,讓廉租房真正成為住房保障的主角。

住房保障體系首次寫入政府工作報(bào)告彰顯中央改善民生決心,報(bào)告明確地提出了高收入居民的住房需求由市場來解決,中低收入民眾的住房則要通過住房保障方式來解決。把保障性住房建設(shè)放到了首要位置,希望這一措施既能拉動(dòng)內(nèi)需,又能滿足百姓住房要求,平抑房價(jià)。一個(gè)有效的方式就是增加供給,讓大多數(shù)中低收入的居民買得起房。只有滿足大多數(shù)老百姓的住房需求,平衡供需關(guān)系,才能有效防止房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫并蔓延。

除了增加中低價(jià)位、中小戶型的房屋外,面對房源短缺的制約、中等收入家庭和新參加工作職工的住房需求問題,在房價(jià)過快增長情況下,大力發(fā)展廉租房是增加供給的一個(gè)有效方法。廉租房制度是政府關(guān)注中低收入困難群體,進(jìn)行分類保障,加強(qiáng)公共服務(wù)的重要體現(xiàn)。

北京市在“十一五”住房保障建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃中,提出了5年建設(shè)1500萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房、1500萬平方米兩限房和建設(shè)收購150萬平方米廉租房的建設(shè)目標(biāo)。2009年北京市政府工作報(bào)告提出,2008年將新開工兩限房450萬平方米,經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米,廉租房50萬平方米。按照兩居室標(biāo)準(zhǔn),800萬平方米的政策房大約將提供6萬套兩限房、5萬套經(jīng)濟(jì)適用房、1.2萬套廉租房,將解決12萬戶左右中低收入住房困難家庭的住房問題。

隨著這些政策房的上市,北京的住宅市場將形成政策房、二手房、新建商品房三分天下的市場格局。而政策房的推出,也將形成一個(gè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、普通商品房的梯次供應(yīng)模式。

最后要以誠信制度為核心完善房地產(chǎn)金融信貸制度。

在房地產(chǎn)買賣的各個(gè)鏈條中,金融信貸扮演著重要的角色,而與金融信貸不分家的誠實(shí)信用體系的建立也顯得更為重要。目前享受廉租住房保障的對象,需具備兩個(gè)基本條件,一是城鎮(zhèn)最低收入家庭,二是住房困難。若沒有一個(gè)統(tǒng)一完善的誠信體系來核定購房申請人的收入,那么這方面還會(huì)存在操作層面的困難。在購買第二套房方面也遇到類似問題。

對房屋購銷雙方而言,金融支持主要是個(gè)人住房按揭信貸金融產(chǎn)品。在大多數(shù)國家,個(gè)人住房按揭貸款需要嚴(yán)格的文件證明其收入真實(shí)性,但目前中國個(gè)人誠信機(jī)制尚不完善,個(gè)人收入證明的可信度比較低,造成個(gè)人按揭貸款市場準(zhǔn)入門檻低。這種制度安排的金融風(fēng)險(xiǎn)極少由房地產(chǎn)商承擔(dān),而商業(yè)銀行有追求擴(kuò)大信貸的商業(yè)本能,開發(fā)商則利用這種金融制度“空手套白狼”,獲取房地產(chǎn)市場暴利,為制造房地產(chǎn)泡沫創(chuàng)造了條件。

對房地產(chǎn)市場調(diào)控而言,除了土地外,信貸也是很重要的一個(gè)閥門,各級機(jī)構(gòu)必須給予足夠重視。為解決上述問題,政府機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)監(jiān)管同時(shí),對住房消費(fèi)信貸產(chǎn)品,可采取差異性的金融政策。對不同年齡、收入、職業(yè)和產(chǎn)品功能需求的貸款人,開發(fā)不同的住房按揭金融產(chǎn)品,制定相應(yīng)的政策要求。特別注意幫助一些真正低收入的居民能夠進(jìn)入相應(yīng)的房地產(chǎn)市場,實(shí)行優(yōu)惠的住房購買及租賃金融支持政策。