談平抑我國房地產(chǎn)市場(chǎng)局部泡沫的措施

薛桂瓊

摘要:本文基于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),對(duì)現(xiàn)階段出現(xiàn)在我國局部的房地產(chǎn)泡沫提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施,對(duì)平抑我國房地產(chǎn)市場(chǎng)局部泡沫具有一定的啟發(fā)意義。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)泡沫 應(yīng)對(duì)措施

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展客觀存在著周期性的波動(dòng),并在近幾年呈高速增長并局部某些城市產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,如何控制目前的局勢(shì)已成為我們當(dāng)務(wù)之急的事情。針對(duì)目前過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng),以下相關(guān)措施有助于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更加理性、成熟的方向發(fā)展。

1 加強(qiáng)土地資源管理

房地產(chǎn)是由房產(chǎn)和地產(chǎn)組成的,土地是房屋的必需載體,是房地產(chǎn)發(fā)展必不可少的重要資源。眾所周知,我國地少人多,土地資源嚴(yán)重緊缺。通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整,控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求,保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例,實(shí)行土地出讓公開招投標(biāo)制度,控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè),防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處,嚴(yán)懲無正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。

首先,規(guī)范調(diào)控手段,遵循市場(chǎng)規(guī)律。土地政策的制定要以保障社會(huì)穩(wěn)定促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的,因此制定科學(xué)、合理的土地政策必須做到遵守市場(chǎng)規(guī)律,遵循公開、公平、公正的原則,讓資源得到合理、有效的配置,而不是簡(jiǎn)單地采取不供地的方法迫使經(jīng)濟(jì)降溫,影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國,以緊縮供應(yīng)的土地政策并不能有效的控制過熱的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。事實(shí)證明,對(duì)中國巨大的商品房需求來說,控制供應(yīng)只會(huì)帶來房?jī)r(jià)上升。只有遵循市場(chǎng)規(guī)律,從供給和需求兩方面著手,引導(dǎo)供需平衡,才能使房?jī)r(jià)穩(wěn)定,從而保障社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

其次,抑制土地市場(chǎng)投機(jī)交易。嚴(yán)格執(zhí)行土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度把土地價(jià)值真正體現(xiàn)出來,提高了土地價(jià)格,并且主要由地方政府獲得土地溢價(jià)。然而,土地市場(chǎng)上交易的很多土地實(shí)質(zhì)上是“招拍掛”之前已經(jīng)獲得的。由于土地政策緊縮,新增用地指標(biāo)有限,造成土地供應(yīng)預(yù)期緊張,并且在房地產(chǎn)開發(fā)商價(jià)格上漲預(yù)期不變的情況下,雖公開招投標(biāo)的土地供應(yīng)量只占交易總量的很小比例,但這種符合市場(chǎng)機(jī)制的土地政策卻加劇了土地市場(chǎng)的投機(jī)行為,并被房地產(chǎn)開發(fā)商用來制造“地荒論”,成為“高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”的理由。因此,除實(shí)行土地“招拍掛”之外,中央政府還應(yīng)要求地方政府加大對(duì)閑置土地的清理力度,采取征收土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等措施,嚴(yán)格控制土地的投機(jī)交易。

最后,調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),使之向更符合市場(chǎng)需要的方向發(fā)展。針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上房屋戶型不合理進(jìn)行調(diào)控。從嚴(yán)控制農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地。加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng),嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地供應(yīng),繼續(xù)停止別墅類土地供應(yīng)。從土地源頭上進(jìn)行價(jià)格控制:符合用地條件的土地需求按計(jì)劃放開供應(yīng),政府可確定當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)基準(zhǔn)價(jià)格,同時(shí)通過調(diào)整地方政府與國家的收入分配關(guān)系,減少地方政府“賣地”動(dòng)機(jī);嚴(yán)格土地使用用途,嚴(yán)禁企業(yè)炒買炒賣土地。對(duì)個(gè)人占有的土地使用權(quán),如果交易,可以用稅收方式來調(diào)節(jié),如自土地使用權(quán)取得之日起,根據(jù)交易時(shí)間長短確定交易稅率,按年限控制;也可以實(shí)行按國家回收土地使用權(quán)的辦法回購,禁止再轉(zhuǎn)讓個(gè)人,國家根據(jù)各地情況確定較合理的回購價(jià)格。

2 加強(qiáng)信貸管理

近兩年的房地產(chǎn)熱,一定程度上是在宏觀政策的刺激下形成的。在經(jīng)濟(jì)緊縮的背景下,政府采取了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,鼓勵(lì)民間資本進(jìn)行投資,為此實(shí)行低息、減稅的政策加以鼓勵(lì),但利益的驅(qū)動(dòng)下,盲目投資導(dǎo)致市場(chǎng)資源配置的失誤,從而出現(xiàn)了高檔住宅空置率不斷升高,中低檔經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的局面。為調(diào)整房地產(chǎn)投資方向,引導(dǎo)企業(yè)投資開發(fā)更符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品,政府應(yīng)當(dāng):

2.1 運(yùn)用財(cái)政政策 運(yùn)用稅收杠桿,通過提高高檔商品房稅率,降低普通商品房的稅率,刺激其供求,從而改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)。靈活運(yùn)用貨率抑制貨幣政策,可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行有效調(diào)控。第一,調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量,調(diào)整存款準(zhǔn)備金率,將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求。第二,運(yùn)用利率政策,如降低貸款利率,可以刺激房地產(chǎn)開發(fā)商增加供給;反之,則房地產(chǎn)開發(fā)商減少供給。降低房地產(chǎn)抵押貸款利率,可以刺激房地產(chǎn)需求;反之,提高房地產(chǎn)抵押貸款利率,則抑制房地產(chǎn)需求。第三,通過信貸政策,增加房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模,可以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模;反之,控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)抵押規(guī)模,可以限制房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模。適當(dāng)控制房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款。對(duì)房地產(chǎn)類企業(yè)的貸款在該銀行整個(gè)貸款中的占有比例、增長比例做出規(guī)定,以保證社會(huì)資金行業(yè)分布的基本平衡。

2.2 征收二手房稅 通過對(duì)二手房交易的征稅,從存量市場(chǎng)上嚴(yán)格控制房地產(chǎn)交易,進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)投機(jī)。雖然二手房轉(zhuǎn)讓稅在短期內(nèi)使得很多二手房退出市場(chǎng),市場(chǎng)供應(yīng)量下降,價(jià)格抬高;但長期如此迫使炒房者退出市場(chǎng),降低了需求量,從而在長遠(yuǎn)上起到平抑房?jī)r(jià)作用,使房地產(chǎn)業(yè)走上健康持續(xù)發(fā)展的道路。有些商業(yè)銀行在追求利潤的動(dòng)機(jī)下,仍然向房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)購房者提供巨額信貸。對(duì)此,中央政府應(yīng)當(dāng)責(zé)成央行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取更加緊縮的金融政策,不僅提高房地產(chǎn)貸款利率,而且還應(yīng)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模,包括繼續(xù)提高商業(yè)銀行準(zhǔn)備金和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金比例及對(duì)第二套、高檔住宅的首付比例和貸款利率等措施。

2.3 降低按揭利率 在全國大多數(shù)地區(qū),大多數(shù)城鎮(zhèn)人口而言,還有大量急需商品住房的群體。而大多數(shù)急需購房者中,幾乎都是中低收入者,必須依靠銀行提供按揭貸款才能考慮買房。雖然我國很早就啟動(dòng)住房銷售,國際慣例是推行“按揭購房”,凡繳納住房公積金的職工均可申請(qǐng)按揭貸款。但按揭購房要讓普通百姓成為可能,使按揭實(shí)現(xiàn)中低收入者購房的愿望,關(guān)鍵在于降低按揭貸款的利率,采取政府貼息的辦法,并延長還貸期。

3 保持合理空置率

商品房空置率是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的一個(gè)重要指標(biāo),保持合理空置有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.1 調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu),保障中低檔商品住宅的供應(yīng)通過增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)、提供限價(jià)房、鼓勵(lì)開發(fā)中小戶型的商品住宅、進(jìn)一步開放和規(guī)范二手房市場(chǎng),加速商品房市場(chǎng)流轉(zhuǎn)等措施來增加中低檔商品住宅市場(chǎng)供應(yīng),減少空置。

3.2 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,保障中低收入消費(fèi)者的有效需求通過正確引導(dǎo)投資需求,明確區(qū)分高檔住宅與普通商品住宅,有針對(duì)性地調(diào)整稅收、信貸、土地供應(yīng)等措施來限制投資性商品房的開發(fā)和購置,充分遏制投機(jī)需求,抑制部分投資需求,切實(shí)保障市場(chǎng)有效需求。

3.3 做好土地儲(chǔ)備,實(shí)現(xiàn)“按需供地”土地供應(yīng)早計(jì)劃、早儲(chǔ)備,并根據(jù)市場(chǎng)情況,確保土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理,實(shí)現(xiàn)土地有效供應(yīng),從源頭調(diào)控商品房供應(yīng)。

3.4 拓寬數(shù)據(jù)來源渠道,實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)的全程監(jiān)管為確保統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可靠性,使商品房空置成為政府宏觀調(diào)控的依據(jù),有必要增加信息的透明度,拓寬數(shù)據(jù)來源渠道,如建設(shè)主管部門的監(jiān)控統(tǒng)計(jì)、抽樣調(diào)查、消費(fèi)者反饋等方式來獲取數(shù)據(jù)。此外,各級(jí)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管職能,實(shí)現(xiàn)各部門聯(lián)動(dòng),從房地產(chǎn)前期土地供應(yīng)到開發(fā)、銷售及物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的實(shí)施全程監(jiān)管,客觀真實(shí)地獲取市場(chǎng)第一手資料。

4加強(qiáng)信息及政策貫徹管理

4.1 防范信息不對(duì)稱 信息的不對(duì)稱不僅會(huì)扭曲市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的正常反映,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行投機(jī)炒作的一個(gè)重要原因。信息的滯后和不準(zhǔn)確,使得公眾難以對(duì)有些問題形成較一致的看法,為此,應(yīng)建立完善的信息管理體制,實(shí)行房地產(chǎn)信息定期公布制度,及時(shí)更新城市基準(zhǔn)地價(jià)體系,編制并定期發(fā)布各類物業(yè)的價(jià)格指數(shù)。目前我國的二手房市場(chǎng)缺乏有效的信息披露制度,對(duì)于那些二手房市場(chǎng)的出售者缺乏評(píng)價(jià)的信息渠道,不能使交易順利地完成。因此,我們應(yīng)該建立一些相應(yīng)的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu),及時(shí)準(zhǔn)確地向消費(fèi)者提供相關(guān)的房產(chǎn)信息和專業(yè)知識(shí),從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息機(jī)構(gòu)不斷完善擴(kuò)大,降低消費(fèi)者的不安全心理,平衡信息的不對(duì)稱。

4.2 監(jiān)督地方政府貫徹落實(shí) 在上述各項(xiàng)政策中,中央政府能夠直接控制的只有信貸政策和匯率政策,其他政策都要由地方政府來具體組織實(shí)施。因此,能否“上令下達(dá),不打埋伏”是擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的關(guān)鍵所在。盡管大部分地方政府迫于上層的“行政責(zé)任”壓力,較好的貫徹了上層政策,但是還有不少地方政府仍然打了許多“埋伏”。為此,中央政府須采取土地收益、稅費(fèi)等中央一地方分成等更嚴(yán)厲的調(diào)控措施,抑制地方政府的房地產(chǎn)投機(jī)沖動(dòng)。

參考文獻(xiàn):

[1]徐滇慶.房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].機(jī)械工業(yè)出版社.2006.

[2]中國人民銀行營業(yè)管理部課題組.房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)泡沫問題[M].中國社會(huì)科學(xué)出版社.2007.

[3]董貴昕.金融泡沫運(yùn)行與控制研究[D].東北財(cái)大博士論文.2001.

[4]謝經(jīng)榮等.地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī).經(jīng)濟(jì)管理出版社.2002.

[5]謝萌.試論房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱與泡沫.科技和產(chǎn)業(yè)[J].2006.