從“次貸危機”看住房抵押貸款證券化

康申升

摘要住房抵押貸款證券化的運作涉及到證券、擔保、非銀行金融業(yè)務等諸多方面,運作過程極其復雜,如果沒有良好的法律制度來調整相關當事人之間盤根錯節(jié)的法律關系,保障各個環(huán)節(jié)的良性運轉,就有可能導致金融風險失控,引發(fā)更大的經濟危機。

關鍵詞資產證券化 貸款證券化 住房抵押貸款證券化

中圖分類號:F832 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-125-02

一、導論

在2006年之前的5年里,美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高,次級抵押貸款的還款利率也大幅上升,購房者的還貸負擔大為加重。同時,住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款,進而引發(fā)“次貸危機”。

數(shù)以萬計美元的次貸債券正在變成廢紙,并進一步導致了美國2000-2007年的房地產泡沫,而這些泡沫導致了信貸的危險擴張,并最終演變成全球信貸危機的過程。毫無疑問,這場危機的嚴重性和破壞性正在逐漸顯現(xiàn)。

二、相關概念的概述

資產證券化(Asset-Backed Securitization ,ABS)是衍生證券技術和金融工程技術相結合的產物。盡管資產證券化有許多不同的形式和類型,國內外對其并沒有統(tǒng)一的定義,但一般認為,它是指將缺乏流動性但能夠產生可預見的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產,通過一定的結構安排,對資產中風險和收益要素進行分離與重組,進而轉化成為在金融市場上可以出售和流通的證券的過程 。

廣義的資產證券化是指某一資產或資產組合采取證券資產這一價值形態(tài)的資產運營方式,它包括以下四類:

第一,實體資產證券化:即實體資產向證券資產的轉換,是以實物資產和無形資產為基礎發(fā)行證券并上市的過程。

第二,信貸資產證券化:是指把欠流動性但有未來現(xiàn)金流的信貸資產(如銀行的貸款、企業(yè)的應收帳款等)經過重組形成資產池,并以此為基礎發(fā)行證券。

第三,證券資產證券化:即證券資產的再證券化過程,就是將證券或證券組合作為基礎資產,再以其產生的現(xiàn)金流或與現(xiàn)金流相關的變量為基礎發(fā)行證券。

第四,現(xiàn)金資產證券化:是指現(xiàn)金的持有者通過投資將現(xiàn)金轉化成證券的過程。

狹義的資產證券化是指信貸資產證券化。按照被證券化資產種類的不同,信貸資產證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化( Mortgage-Backed Securitization,MBS)和資產支持的證券化(Asset-Backed Securitization,ABS)。

貸款證券化(Loan Securitization)是資產證券化的一種,是指銀行通過一定程序將缺乏流動性、但能夠產生可預見現(xiàn)金收入的貸款轉化為可以在金融市場上出售和流通的證券的行為或過程。它通過向市場發(fā)行資產支持證券(Asset—BankedSecurities,簡稱ABS),將貸款資產進行處理與交易,最終實現(xiàn)融資,使證券經濟從投資領域擴展到消費領域,使商業(yè)銀行業(yè)務與投資銀行業(yè)務相互融合。

住房抵押貸款證券化是指金融機構 (主要是商業(yè)銀行) 把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現(xiàn)金方式購入,經過擔?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現(xiàn)金流入的資產,轉換成可以在市場上流動的證券。住房抵押貸款證券化是資產證券化的最主要也是最基本的形式。

次貸即“次級subprime按揭貸款”(mortgage loan),“次”的意思是指:在“次貸危機”一詞中指的是信用低,還債能力低。次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高,貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質抵押貸款的人,會申請次級抵押貸款購買住房。

次貸危機(subprime lending crisis)又稱次級房貸危機,也譯為次債危機。它是指一場發(fā)生在美國,因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的風暴。它致使全球主要金融市場出現(xiàn)流動性不足危機。

三、住房抵押貸款證券化的法律保障

20世紀70年代興起的資產證券化是對原有法律制度束縛的突破,其創(chuàng)立的同時也呼喚著新的法律制度的規(guī)范調整。作為一項系統(tǒng)工程,住房抵押貸款證券化涉及信貸、證券、稅收、公司、破產、會計等多方面的法律問題,必須建立一整套完善的法制系統(tǒng)加以支持。

我國商業(yè)銀行法規(guī)定從商業(yè)銀行貸款必須有抵押。我國住房抵押貸款的種類較多,目前,商業(yè)銀行主要提供以下幾種住房抵押貸款:1.住房公積金貸款,該貸款是針對已經參加交納住房公積金的個人而發(fā)放的貸款,該種貸款利率優(yōu)厚。2.個人住房組合貸款,該貸款也是針對已經參加交納住房公積金的個人而發(fā)放的貸款,與住房公積金貸款區(qū)別在于它是住房公積金貸款于商業(yè)性住房抵押貸款的組合,因為住房公積金貸款有上限。3.個人住房擔保貸款,未交納住房公積金的個人在申請銀行貸款時,如果住宅開發(fā)商與銀行有貸款協(xié)議,那么購房者可以申請這種貸款,即一般所謂的按揭貸款。4.住房儲蓄貸款,該種貸款要求購房者在銀行需有一定數(shù)額的存款,購房者可以得到相當于存款額2倍或5倍的貸款。5.存單抵押貸款,但該種貸款有最高限制,一般不得超過10萬元。6.房產抵押貸款,該種貸款需要購房者以現(xiàn)有住房作為抵押。7.機構擔保貸款,即由購房者的單位予以保證方能得到的貸款。

住房抵押貸款則由于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流、低違約率、貸款契約的標準化、數(shù)額小易組合等特點而成為最適合證券化的資產。而且我國住房抵押貸款的風險也是較低的。在實際貸款過程中,貸款銀行一般要求借款人以房價的30%作為購房的首期付款,但必須以住房價值全額用于貸款抵押,這實際上是內部信用增級方式中的超額抵押(overcollateralisation)?！秱€人住房貸款管理辦法》還規(guī)定,以房產為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續(xù)。

住房抵押貸款證券化具有系統(tǒng)性、復雜性、綜合性的特點,其中涉及經濟的多個領域,需要一套完整和嚴密的法律、法規(guī)體系來規(guī)范它的運作。從住房抵押貸款證券化的流程可見,證券化的過程涉及到民商法和經濟法領域的相當多的部門:合同法、公司法和其他經濟實體法、破產法、信托法、銀行法、擔保法、證券法、房地產法、會計法、稅法等?？梢哉f,住房抵押貸款證券化的法律問題構成了一項法律系統(tǒng)工程,證券化當事人的權利義務關系要以相應的法律規(guī)定為行為標準,各個環(huán)節(jié)的有效性也要由相應的法律來保證。

雖然我國已出臺了《人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《擔保法》、《公司法》、《證券法》、《破產法》、《信托法》、《民法通則》、《合同法》、《企業(yè)債券管理條例》、《金融資產管理公司條例》、《貸款通則》、《信托投資公司管理辦法》、最高人民法院《關于審理涉及金融管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若干問題的規(guī)定》等金融法律、法規(guī)和規(guī)章,開展貸款證券化的法律框架已初步形成,但仍然存在許多問題,如缺乏專門性立法,現(xiàn)有法律規(guī)定過于籠統(tǒng)、難以操作,某些重要的法律制度缺位,配套法律制度不足等待。

就我國而言,一方面要對現(xiàn)有相關法律、法規(guī)和規(guī)章進行修改或增補,另一方面還要建立健全與貸款證券化有關的配套法律制度,如以立法形式建立中介機構經營活動機制、信用評級制度、專業(yè)融資擔保制度、金融會計處理制度、信托制度、征稅安排等。國外的經驗已經充分證明,建立健全配套法律制度對于貸款證券化的健康發(fā)展至關重要。

四、信息披露,打擊金融機構向購房者、債券投資者欺詐兜售的行為

有效地控制風險是實現(xiàn)住房抵押證券化目標的關鍵所在。貸款證券(Mortgage Backed Securities,MBS)是由發(fā)起人(一般為商業(yè)銀行)、特殊目的組織(SPV)、信用增級機構、債券評級 機構、承銷機構、投資人等主體,通過一系列的法律文書構成的一個嚴謹有效的交易結構,旨在將抵押貸款轉化為可上市流通的抵押證券,以及將抵押貸款的各類風險轉移、分散;并通過這一交易結構,將各主體的風險控制在一個可接受的范圍內。證券化的原有風險雖通過交易結構被控制、弱化,但同時也產生了另一種新的風險即“證券化的風險”。這些風險一部分來自原始資產的質量和證券化的結構,還有一部分來自于對證券化產品投資的風險,主要有早償風險和利率風險、商業(yè)銀行的道德風險(指商業(yè)銀行在明知抵押貸款會被轉讓的情況下可能會對借款人的資信審查疏忽的風險)。

我國《證券法》第二條規(guī)定,在中國境內,股票公司債券和國務院依法認定的其他證券的發(fā)行適用本法,本法未規(guī)定的,適用公司法和其他法律行政法規(guī)的規(guī)定。但是住房抵押貸款證券即不屬于銀行發(fā)行的金融債券,也不屬于公司發(fā)行的公司債券,因此尚沒有法律法規(guī)規(guī)范。

證券法的信息披露制度還有待完善。從客觀上講,包括住房抵押貸款證券化在內的資產證券化是現(xiàn)有融資方式中最復雜的一種,其投資者對金融資產和證券化方案的選擇完全依賴于對資產信息的披露,要求對信息披露的真實、準確;并且,由于涉及許多參與者,不同的參與者對信息披露有不同的要求,所以,需要完備的機制和措施來確保信息披露的真實和準確。我國對證券發(fā)行雖然規(guī)定了一系列的信息披露制度,但是,對金融機構提供真實、準確信息的保障和監(jiān)管力度與先進國家仍然有相當?shù)牟罹唷?/p>

五、結語

次貸風暴表明,抵押貸款證券化可以有效地轉移銀行的風險。美國的次級抵押信貸本始于房屋的實際需求,但又被層層衍生成不同等級的資金提供者的投資品種。因鏈條過長,市場的自我約束和外部監(jiān)管都變得相當困難;因中間環(huán)節(jié)多為“別人的錢”,局中人的風險意識相當?shù)　?/p>

現(xiàn)實表明,金融自由化在本質上應當是金融體制的進步,積極慎重地推進金融體系改革,沿著系統(tǒng)化、國際化和市場化的方向改革金融服務,提高金融效率和國際競爭力,防止金融衍生產品市場的過度投機,加倍警惕資產泡沫。

我國正處于后入世時代,引進證券化融資工具對發(fā)展我國住房抵押貸款和長期消費信貸市場、處置銀行不良資產等具有重要意義。但是住房抵押貸款證券化作為一項金融工程,其良好的運作體系是依賴于一個高度發(fā)達,運作有序的中介機構體系及信用體系,而這兩者目前在中國的狀況都不能令人非常滿意。尤其作為核心SPV的信托機構,由于其管理制度不健全,非常容易孳生漏洞,一直是金融治理整頓的焦點。但是,無論如何,住房抵押貸款證券化是大勢所趨。只有這樣,金融法制的引導、激勵、規(guī)制的作用才能得到充分發(fā)揮,而建立在法律規(guī)范基礎上的央行監(jiān)管制度才能夠切實規(guī)范金融市場主體行為、維護金融市場運行機制和秩序,真正成為和化解金融風險沖擊的屏障。

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