中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)被全球金融危機(jī)所拯救？

在六月中旬于北京舉行的沃頓全球校友論壇上一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的分組討論會(huì)上,幾位中國(guó)知名的房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)幾十年的前景表示樂(lè)觀。聽(tīng)上去可能有些有違于直覺(jué),但是部分發(fā)言者認(rèn)為,全球金融危機(jī)對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是正面的。

“在美國(guó)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退之后,中國(guó)政府放松了早先對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的一些限制,這些舉措為市場(chǎng)注入了活力,使其能夠抵御經(jīng)濟(jì)下滑的危險(xiǎn)”。討論組成員、易居(中國(guó))控股公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官周忻說(shuō)道。易居的總部設(shè)在上海,是在紐約證券交易所上市的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

此外,與會(huì)人員指出,還有其他若干因素在促進(jìn)中國(guó)住宅房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。其中包括銀行業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)商貸款的嚴(yán)格規(guī)定,這對(duì)開(kāi)發(fā)商獲得貸款的能力起到了限制作用,也在一定程度遏止了過(guò)度開(kāi)發(fā);國(guó)民收入的增加使消費(fèi)者的需求穩(wěn)步增長(zhǎng);全國(guó)人口的城市化進(jìn)程;以及人們?cè)谫?gòu)房問(wèn)題上所受到的社會(huì)文化壓力等都是中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

金融危機(jī)的影響有限

到目前為止,全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常有限,事實(shí)上,易居中國(guó)的周忻表示,金融危機(jī)拯救了中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。

在名為“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的盛與衰”的主題研討會(huì)上,包括周忻和其他幾位房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人在內(nèi)的五人討論組對(duì)行業(yè)的未來(lái)前景表示樂(lè)觀,并指出部分原因是由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性所致。

位于廣州的富力地產(chǎn)集團(tuán)總裁李思廉提出,與西方的房地產(chǎn)業(yè)相比,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較安全。其中一個(gè)原因在于,與其他國(guó)家相比,中國(guó)的開(kāi)發(fā)商從銀行貸款的程序要嚴(yán)格得多。“中國(guó)的銀行在向開(kāi)發(fā)商放貸之前,都會(huì)要求開(kāi)發(fā)商‘四證齊全,包括最后的一個(gè)‘施工許可證,這表示從你購(gòu)買(mǎi)土地開(kāi)始,必須經(jīng)過(guò)初期規(guī)劃、辦理其他手續(xù)、獲得施工許可證等程序,然后才有資格去找銀行貸款,這中間需要一到兩年的時(shí)間。另外,在開(kāi)始售樓之后,必須將所有資金打到一個(gè)受監(jiān)管的賬戶里,而且不得對(duì)這筆資金挪作他用。所以說(shuō),當(dāng)全球金融危機(jī)來(lái)襲之際,中國(guó)的多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目還是相對(duì)比較安全的?！?/p>

眾所周知,在2007年后期及2008年上半年,由于政府出臺(tái)的市場(chǎng)調(diào)控政策,中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)一度面臨巨大壓力。這些緊縮政策包括提高購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的貸款利率,另外還有直接針對(duì)商品房買(mǎi)主的一些措施,比如提高二次購(gòu)房的首付金,以及對(duì)不滿五年的商品房交易征收交易稅等。也有針對(duì)開(kāi)發(fā)商的一些措施,例如,政府降低了內(nèi)地城市的土地容積率,這意味著開(kāi)發(fā)商不能在一塊土地上建造太多樓房,而且也禁止對(duì)未建樓房進(jìn)行交易,這樣一來(lái),開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)主都必須等待更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)獲得投資回報(bào)。

這些措施在一段時(shí)期內(nèi)使得樓市明顯降溫。但是,隨著全球經(jīng)濟(jì)衰退的蔓延,政府采取了與原先相反的部分措施,目的是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是通過(guò)寬松的貨幣政策為市場(chǎng)注入更多流動(dòng)性,由此推動(dòng)了需求和供應(yīng)。

“市場(chǎng)調(diào)控政策在一年多前使得中國(guó)的房產(chǎn)公司舉步維艱,但是由于金融危機(jī)的出現(xiàn),中國(guó)政府將其宏觀政策從控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱變?yōu)椤_保經(jīng)濟(jì)發(fā)展,”周忻說(shuō)道,“那些在去年初曾苦苦掙扎的房產(chǎn)公司,如今已經(jīng)設(shè)法挺過(guò)難關(guān)。我的觀點(diǎn)是恰恰是這場(chǎng)全球性的金融危機(jī)拯救了中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。”

但是,周也認(rèn)為金融危機(jī)的確給高檔商業(yè)樓盤(pán)和寫(xiě)字樓帶來(lái)了不利影響,特別是在大城市?！案鶕?jù)我們的經(jīng)驗(yàn),到目前為止,高檔商業(yè)樓盤(pán)和寫(xiě)字樓的市場(chǎng)尚未恢復(fù)。但是,70-90個(gè)平方的住宅樓的銷(xiāo)售已經(jīng)明顯回暖,而且為整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了活力。我認(rèn)為,住宅樓房的大眾市場(chǎng)正在復(fù)蘇?！?/p>

周堅(jiān)信樓市將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。“政府的政策在房地產(chǎn)業(yè)中起著舉足輕重的作用。由于我國(guó)的政策已經(jīng)在去年夏天改變?yōu)椤Ｔ鲩L(zhǎng),因此只要行業(yè)的其他要素仍然富有活力,包括開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)性、有效的產(chǎn)業(yè)鏈以及消費(fèi)者需求等方面都呈良好態(tài)勢(shì),市場(chǎng)就會(huì)在政策的大力推動(dòng)下積極向前發(fā)展。只要政策略為傾斜,市場(chǎng)就會(huì)復(fù)蘇,目前就是這種情況?！?/p>

日益增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)需求

中國(guó)城市化的進(jìn)程加快,加上獨(dú)特的社會(huì)價(jià)值觀的壓力,造成了人們對(duì)房地產(chǎn)的大量剛性需求,這使得討論組的五位成員對(duì)未來(lái)樓市的發(fā)展充滿信心。

位于北京的萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司的董事長(zhǎng)馮侖表示,房地產(chǎn)行業(yè)主要是由住宅樓推動(dòng)的。他說(shuō),現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總的價(jià)值大約在3萬(wàn)億元左右,而住宅樓占到了其中的三分之二。

“我認(rèn)為,在中國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到8,000美元之前,住宅樓將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要產(chǎn)品,而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)數(shù)字,可能還至少需要十年的時(shí)間?？赡苷且?yàn)檫@個(gè)原因,中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司萬(wàn)科集團(tuán)在兩年前開(kāi)始躋身全球最大的住宅地產(chǎn)公司之列。我相信在未來(lái)十年內(nèi),世界上最大的住宅地產(chǎn)公司的席位將全部由中國(guó)公司占得?！?/p>

香港恒隆集團(tuán)有限公司及其子公司恒隆地產(chǎn)有限公司均為香港上市公司,集團(tuán)總裁陳啟宗指出,中國(guó)有85%的人擁有自己的物業(yè),業(yè)主與業(yè)主之間的交易量也會(huì)相當(dāng)可觀?！拔蚁嘈?不只是未來(lái)十年,甚至是未來(lái)二十至五十年,這個(gè)市場(chǎng)將是非常龐大的,”陳說(shuō)道。

位于河南省鄭州市的建業(yè)住宅集團(tuán)(中國(guó))有限公司的董事長(zhǎng)胡葆森表示,中國(guó)的快速城市化進(jìn)程將對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響?！拔业墓镜目偛吭诤幽?這里是中原地區(qū),擁有1億人口,”胡表示,“集團(tuán)的戰(zhàn)略就是立基于這1億人口。我們知道,在2020年之前,中國(guó)的城市化率將達(dá)到55%。河南省的城市化率將達(dá)到50%。”

目前,河南的城市化率為38%,這意味著,河南省的城市化率在未來(lái)10年中至少將以每年1%的幅度增長(zhǎng)。他說(shuō)道:“全省每年將有超過(guò)100萬(wàn)人從農(nóng)村向城市遷移。按每人15個(gè)平方的居住面積來(lái)計(jì)算,每年這些新移民將會(huì)需要1500萬(wàn)平方米的住房面積?！?/p>

此外,目前的城市居民也希望將住房更新?！艾F(xiàn)在的城市居民人口為3000萬(wàn),假設(shè)每人每年需要增加一個(gè)平方米的住房面積,那么一年就是3000萬(wàn)平方米,統(tǒng)計(jì)一下,單單河南省的住宅市場(chǎng)每年就有4000多萬(wàn)平方米的需求量?！?/p>

胡葆森指出,河南省的面積僅占中國(guó)面積的1/13,因此,國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)每年的需求量將在6億至7億平方米左右。根據(jù)西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),惟當(dāng)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到13,000至15,000美元時(shí),對(duì)住宅樓的需求才會(huì)達(dá)到頂峰,而這對(duì)于中國(guó),還需要大約15至20年的時(shí)間?！八晕蚁嘈?在未來(lái)十年到二十年內(nèi),住宅房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國(guó)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),”他表示。

討論組還指出,中國(guó)特有的文化價(jià)值觀是房地產(chǎn)業(yè)的另一個(gè)催化劑。萬(wàn)通地產(chǎn)的馮侖指出,中國(guó)獨(dú)特的家庭文化在房地產(chǎn)業(yè)中起著舉足輕重的作用?！叭绻粚?duì)年輕夫婦想買(mǎi)一套住房,雙方家長(zhǎng)都會(huì)出錢(qián)贊助,”他說(shuō)道,“中國(guó)的獨(dú)生子女政策也是此種現(xiàn)象的推動(dòng)因素,如果子女依靠個(gè)人收入買(mǎi)不起住房,他的父母和祖父母就會(huì)出錢(qián)贊助?！?/p>

易居中國(guó)的周忻對(duì)此表示贊同,他說(shuō),“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大,并且實(shí)際經(jīng)驗(yàn)表明,中國(guó)的年輕消費(fèi)者很有魄力。而且,在中國(guó),結(jié)婚就必須先買(mǎi)房,這在中國(guó)是個(gè)很重要的事情”。周還指出,住房的首付款往往是由男女雙方的家長(zhǎng)和親戚,甚至還包括兄弟姐妹,叔叔阿姨一起幫助支付的。在美國(guó),雖然嬰兒潮時(shí)代的家長(zhǎng)有時(shí)也會(huì)幫著支付首付款,但多數(shù)年輕夫婦會(huì)去找銀行貸款。

前景展望

由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在很大程度上屬于國(guó)內(nèi)市場(chǎng),因此受全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響比較有限。馮侖指出,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的外國(guó)投資額大約在1,000億元左右,對(duì)于3萬(wàn)億元的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,這個(gè)比例相對(duì)不大。“將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將主要由國(guó)內(nèi)有效的實(shí)際需求和個(gè)人收入增加所推動(dòng),所以我對(duì)這個(gè)市場(chǎng)充滿信心,”他說(shuō)道,“此外,寬松的信貸環(huán)境也將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)投資。”

但是,政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和干預(yù)是這個(gè)行業(yè)中一個(gè)不容低估的要素,建業(yè)住宅集團(tuán)的胡葆森說(shuō)道:“我們提醒國(guó)外的行業(yè)分析人士,不要忽略市場(chǎng)的“政策性”特點(diǎn),也不要假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是按供求關(guān)系在運(yùn)行的。監(jiān)管政策的變化對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的盛衰具有極大的影響。比如,在監(jiān)管部門(mén)看來(lái),當(dāng)某個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題過(guò)熱的時(shí)候,那就成了一個(gè)社會(huì)問(wèn)題,然后就有可能上升為一個(gè)政治問(wèn)題,接著就會(huì)有相應(yīng)的政策出臺(tái)。所以,不能僅從供需的角度來(lái)分析中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng);還必須看它是不是一個(gè)會(huì)影響民生的社會(huì)問(wèn)題?！?/p>

有觀眾要求討論組成員將中國(guó)內(nèi)地與臺(tái)灣以及香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)作個(gè)比較,恒隆集團(tuán)的陳啟宗給予了非?？隙ǖ拇饛?fù):“中國(guó)的大陸絕對(duì)是未來(lái)所在?！彼€表示,與世界其他地區(qū)相比,中國(guó)的房?jī)r(jià)仍然相對(duì)比較便宜。

富力集團(tuán)的李思廉對(duì)此表示同意,“我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段,比如說(shuō),上海和北京已經(jīng)是世界級(jí)的大城市,但是其房?jī)r(jià)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東京、紐約等地,這表示房?jī)r(jià)仍有發(fā)展的空間?！?/p>

鑒于影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些特殊因素,包括政府監(jiān)管的程度、購(gòu)買(mǎi)住房的社會(huì)文化壓力以及高端地產(chǎn)的有限供應(yīng)等,因此最好對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分段式研究,萬(wàn)通地產(chǎn)的馮侖說(shuō)道?！暗投耸袌?chǎng)是由政府進(jìn)行保障,政府有相關(guān)的部門(mén)在為低收入人士提供保障性住房?！?/p>

而在中端市場(chǎng),年輕夫婦的家人幫助購(gòu)買(mǎi)新婚住房則是該市場(chǎng)的典型代表,馮稱其為剛性需求,因?yàn)槌鲇谏鐣?huì)和生活的壓力,新婚夫婦必須買(mǎi)房。“幸福不能等,”他說(shuō)道。“在中國(guó),這塊市場(chǎng)的業(yè)務(wù)量增幅最大,但是房?jī)r(jià)未必是最高的。”

至于高端住房市場(chǎng),馮侖表示,由于供應(yīng)量非常有限,因此很難對(duì)這塊市場(chǎng)作出估量?！案叨耸袌?chǎng)并未大幅下滑,因?yàn)檫@塊市場(chǎng)的供應(yīng)量相對(duì)較小,此外,高端地產(chǎn)在前幾年就已大量出售,而且二手房市場(chǎng)的交易量也不大,因此其價(jià)格敏感度較低。但在最近,為了抵御通貨膨脹,一些富人已經(jīng)開(kāi)始出手買(mǎi)房。因此,我認(rèn)為中國(guó)的高端房產(chǎn)市場(chǎng)就像是一個(gè)賭場(chǎng)。的確有一些贏家,但也只是碰巧而已?！?/p>