我國開征物業(yè)稅的必要性及框架設(shè)計探討

呂獻榮

【摘要】 通過征收物業(yè)稅,完善我國房地產(chǎn)稅收體系,將稅收從開發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,降低購置環(huán)節(jié)稅收負擔,促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)稅;房地產(chǎn)市場;房地產(chǎn)稅收體系

開征物業(yè)稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的推進器,還可以用來化解經(jīng)濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。

一、開征物業(yè)稅的必要性

金融危機對全球經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的沖擊,我國房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產(chǎn)市場的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,應(yīng)本著總體稅負減少的原則,通過征收物業(yè)稅,將稅收從開發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,從而降低購置環(huán)節(jié)稅收負擔,促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

(一)優(yōu)化資源配置

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業(yè)內(nèi)預計,2009年有可能達到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環(huán)節(jié)提高稅負,減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負。開征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本,將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率,如果業(yè)主無法有效使用房地產(chǎn),稅收就成為業(yè)主的沉重負擔,為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產(chǎn),從而使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)到能更有效利用的人手里,優(yōu)化資源配置。

(二)調(diào)節(jié)收入分配,促進社會公平

物業(yè)稅將百姓的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍,高檔豪華住宅采用累進稅率,占有越多房地產(chǎn),稅率越高,讓占有過多社會資源者付出更多代價,這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題,以實現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。同時地方政府通過物業(yè)稅收入改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進社會公平。

(三)增加地方財政收入

財政部財政科學研究所所長賈康認為:物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應(yīng)的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發(fā)模式,抑制不理性投資,形成不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)穩(wěn)定的長期收入。

由于房地產(chǎn)的天然不可移動性,并與地方的政治、經(jīng)濟關(guān)系密切,各國和地區(qū)政府大都把有關(guān)房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。隨著經(jīng)濟發(fā)展,房地產(chǎn)價值必然不斷提高,以房地產(chǎn)價值為課稅對象的物業(yè)稅自然會隨之提高,地方政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益,從而彌補地方政府在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的土地出讓金及大筆稅費,地方政府就會改變以土地批租生財?shù)亩唐谛袨?抑制不理性投資、盲目建設(shè)、浪費建設(shè)的沖動,地方政府將不斷提高服務(wù),提高資金使用效率,通過改善公共建設(shè),換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性,形成穩(wěn)定的長期財政收入。

(四)完善我國房地產(chǎn)稅收體系,降低房地產(chǎn)購置環(huán)節(jié)稅收負擔

我國涉及房地產(chǎn)的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅、交易手續(xù)費及各種收費等。我國房地產(chǎn)稅收體系存在同一稅種在多環(huán)節(jié)征收,而每一環(huán)節(jié)又征收多種稅,如對房地產(chǎn)開發(fā)增值額,既征土地增值稅,又征企業(yè)所得稅;對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入既按轉(zhuǎn)讓價款和價外費用征收營業(yè)稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營業(yè)稅,又征收房產(chǎn)稅;對持有房地產(chǎn)者,既征城鎮(zhèn)土地使用稅,又征房產(chǎn)稅。另外,我國地價及稅、費三項成本約占房地產(chǎn)總成本的50%左右,而發(fā)達國家一般占20%左右。我國房地產(chǎn)稅負水平表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負偏重,而在房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節(jié)稅負偏輕。

由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房價、地價之間難以分割且常?；ズ?市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值,將相關(guān)稅種合并,同時取消相應(yīng)的收費,統(tǒng)一征收物業(yè)稅,從而簡化稅種,有利于我國房地產(chǎn)稅收體系的完善,避免重復征收。物業(yè)稅將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費,轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,減輕房地產(chǎn)在購置環(huán)節(jié)的稅費負擔。

(五)調(diào)控房地產(chǎn)市場

物業(yè)稅將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費,轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,一般百姓就會調(diào)整自己的開支預期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有,改成少持有。開發(fā)商他們也適應(yīng)這種需求結(jié)構(gòu)和需求量的調(diào)整,更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產(chǎn),使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。

另外,通過調(diào)整物業(yè)稅率還會影響住房需求。當經(jīng)濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創(chuàng)新高時,調(diào)高物業(yè)稅率則有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。當經(jīng)濟衰退,住房需求不足時,降低物業(yè)稅率亦有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場從而推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

二、開征物業(yè)稅需解決的問題

近年來雖然出臺了一些與物業(yè)稅相關(guān)的法律,但由于制約因素沒有解決,物業(yè)稅一直未開征,這些問題主要有:

(一)相關(guān)制度和部門的配合問題

為配合物業(yè)稅的開征,我國必須盡快建立和完善與財產(chǎn)相關(guān)的法律制度,使真正的實名制財產(chǎn)登記制度、財產(chǎn)保護制度等基礎(chǔ)工作做到位,加強對公民與法人合法收入與財產(chǎn)的保護,對個人和家庭之間的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應(yīng)的法律規(guī)定。

物業(yè)稅的開征,涉及國土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、公安、稅務(wù)等多個部門,環(huán)節(jié)多、范圍廣、監(jiān)管難度大,牽涉社會上各個階層和團體的利益。因此,制定相關(guān)政策,明確其他部門有義務(wù)向稅務(wù)部門提供相關(guān)資料。

(二)新舊政策銜接問題

由于開征物業(yè)關(guān)系到每一個城市居民的切身利益,是個敏感的話題。所以,對于已經(jīng)出售的房屋,購房者在購房的時候已經(jīng)一次性繳納了相應(yīng)的稅費,而物業(yè)稅實行后,新的購房者并沒有繳納這些稅費。從設(shè)計原理上講,物業(yè)稅應(yīng)是原房產(chǎn)稅、土地使用稅等部分稅費的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業(yè)稅就存在不公平,對于在物業(yè)稅開征前已經(jīng)購房者就存在著重復征稅的問題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業(yè)稅,新房子采用新辦法繳納物業(yè)稅,在市場公允價值發(fā)生巨大變化時,尤其增高的情況,也存在不公平問題。建議按照已購住房所實際繳納的稅負水平,抵繳應(yīng)納的物業(yè)稅,全部抵繳完之后,再按物業(yè)稅制度規(guī)定,開始繳納物業(yè)稅,這樣起到公平稅負的作用。

(三)評估結(jié)果客觀性問題

我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)存在著嚴重的良莠不齊、評估報告質(zhì)量令人擔憂的客觀事實。要開征物業(yè)稅,首先建立適合中國實際的完善的房地產(chǎn)納稅評估制度,要整頓清理現(xiàn)行的評估機構(gòu),打造具有良好職業(yè)道德、誠實守信的公正、公平的中介機構(gòu),從而評定出公允的物業(yè)稅征收稅基。

(四)操作中的技術(shù)條件問題

物業(yè)稅的征收,面臨現(xiàn)實的征管技術(shù)與社會配套條件的問題。物業(yè)稅的開征必須充分考慮到我國是否具備開征的征管技術(shù)、配套條件和措施。在制度設(shè)計上要統(tǒng)籌兼顧、全面推進,確保相關(guān)的配套措施到位,保證物業(yè)稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫,每一處房地產(chǎn)都搜集到詳細的信息,同時向社會公開評估標準和結(jié)果,以保證稅收政策的實施。

三、對物業(yè)稅基本框架的設(shè)計思路

物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。對物業(yè)稅各要素的設(shè)計如下:

(一)納稅人

物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是指在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的單位和個人,即以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為納稅人。

(二)征稅范圍

按照寬稅基的原則,物業(yè)稅征稅范圍不但包括市區(qū)、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū),還應(yīng)包括農(nóng)村;不但包括經(jīng)營性房地產(chǎn),還應(yīng)包括企事業(yè)單位及個人自住房地產(chǎn)。一是隨著我國住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對居民自用住房完全免稅,不僅使國家放棄了一項應(yīng)得的重要稅源,還放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發(fā)揮。二是隨著事業(yè)單位的改革,許多事業(yè)單位改制為企業(yè),對所用房產(chǎn)也擁有了產(chǎn)權(quán)。從理論上講,所有擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個人都應(yīng)承擔房地產(chǎn)相關(guān)稅收的納稅義務(wù)。因此,應(yīng)將事業(yè)單位用房納入物業(yè)稅征稅范圍。

(三)課稅對象

以土地和房產(chǎn)共同作為物業(yè)稅的課稅對象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業(yè)稅的課稅對象。物業(yè)稅下設(shè)企事業(yè)房地產(chǎn)(包括經(jīng)營用房地產(chǎn)和非經(jīng)營用房地產(chǎn)兩個子目)、居民用房地產(chǎn)(包括農(nóng)村居民房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)兩個子目)兩個稅目。

(四)計稅依據(jù)

可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產(chǎn)市場價值的評估價值為計稅依據(jù)。物業(yè)稅以市場價值為主要計稅依據(jù)是符合國際慣例的,不僅可以克服現(xiàn)行計稅依據(jù)的缺點,而且納稅人的納稅負擔由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定,更符合量能納稅原則。

(五)稅率

確定稅率形式和大小時,應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。據(jù)有關(guān)專家初步估算,按照平均水平為0. 8%的稅率征收物業(yè)稅,不會增加納稅人的稅收負擔,并可保證政府財政收入與現(xiàn)在水平持平。對于物業(yè)稅稅率,一是稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法,規(guī)定幅度稅率,考慮各地區(qū)房地產(chǎn)及經(jīng)濟情況的不同,各地根據(jù)自己的實際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產(chǎn)類型及用途的不同,稅率的制定也應(yīng)有所差異,對經(jīng)營用房可采用比例稅率,對個人自住房采用超額累進稅率的方式征收。個人自住房可按各地區(qū)經(jīng)濟適用房規(guī)定的人均居住面積作為免征額的確定依據(jù),如以人均30-50平方米對應(yīng)的房產(chǎn)價值為免征額,超出部分按超額累進稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。

(六)減免稅

根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和土地使用稅稅收減免政策,物業(yè)稅的稅收減免應(yīng)從以下幾個方面著手:一是由財政部門撥付經(jīng)費的機關(guān)、團體、軍隊、事業(yè)單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業(yè)務(wù)用地的房地產(chǎn)免稅;二是考慮到農(nóng)村地區(qū),尤其是中西部地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱,農(nóng)民負擔能力有限,可以根據(jù)各地實際情況,因地制宜地制定一些輔助性減免稅收政策,比如對農(nóng)村家庭用房免稅,對中西部貧困地區(qū)免稅等;三是由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的,稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)實際情況給予適當減免?！?/p>

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