國外熱錢對(duì)我國低迷樓市影響探討

肖　肖

摘要：產(chǎn)生的背景是在2008年我國實(shí)行人民幣升值、存貸款利率不斷上調(diào)等一系列控制出口、抑制順差的政策下，仍然有大量國外資本進(jìn)入中國，并在中國“棄股炒房”。同時(shí)也探討了經(jīng)歷2008年全球金融動(dòng)蕩后，熱錢的投資流向。

關(guān)鍵詞：熱錢；房地產(chǎn)；投資；收益

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198(2009)12-0103-02

1中國樓市發(fā)展現(xiàn)狀

自中國加入世貿(mào)組織，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)加速發(fā)展，中國實(shí)物分房制度的終結(jié)，以及人民幣的升值預(yù)期，部分熱錢為賺取物業(yè)和人民幣雙重升值的利潤進(jìn)入了中國樓市。房產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，約兩三年左右，短期內(nèi)的供應(yīng)量很難大幅增加，當(dāng)熱錢作為一種增加的需求進(jìn)人樓市以后，必然加劇了供不應(yīng)求的狀況，對(duì)房價(jià)的上漲客觀上起到了推波助瀾的作用。而且外資的動(dòng)向是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。一個(gè)樓盤的整體收購能被高調(diào)宣傳，廣泛報(bào)道，加上普通國人對(duì)外國資金的崇拜，更是加強(qiáng)了人們樓市上漲的心理預(yù)期。熱錢整體收購的物業(yè)對(duì)促漲周圍物業(yè)的價(jià)格更能起到立竿見影的作用。

一個(gè)城市健康的樓市。應(yīng)建立在本地居民需求的基礎(chǔ)之上。短期內(nèi)外來資金，不管是國內(nèi)炒房團(tuán)還是國際熱錢，雖然有利于促進(jìn)樓市的繁榮，對(duì)地方政府稅收和賣地收入更是不無裨益，但卻必然埋下未來樓市調(diào)整的隱憂。

2熱錢對(duì)中國房地產(chǎn)的利弊分析

這里所指“熱錢”是進(jìn)入中國樓市買進(jìn)樓盤，待物業(yè)升值后擇機(jī)拋售的外國資金，可能持有物業(yè)數(shù)年，但根本目的是賺取差價(jià)，而非長期收取租金。和股市、外匯市場(chǎng)短期進(jìn)出的外國資金有所不同。因人民幣的升值，“熱錢”是樓市中令人怦然心動(dòng)的一個(gè)詞。不少地產(chǎn)商、炒房客和普通買房人將其視為房價(jià)上漲的強(qiáng)大力量。

2.1正面影響

國際游資為中國樓市注入的這劑強(qiáng)心針，我認(rèn)為是利弊參半的。首先從正面的角度來看，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)增速雖然放緩，但發(fā)展步調(diào)仍然是較高較穩(wěn)健的。而經(jīng)濟(jì)的繁榮必然離不開大量資金的投入，這筆巨資，如果能投入到那些真正需要資金的行業(yè)中，定然能極大的緩解一些新興產(chǎn)業(yè)融資率不足的問題，加速我國產(chǎn)業(yè)的更新?lián)Q代加快升級(jí)制造業(yè)，同時(shí)，也可以減少那些資金需求量大的企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴，降低我國銀行業(yè)不良貸款爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。繁榮我國民間借貸市場(chǎng)。雖然當(dāng)前民間借貸市場(chǎng)是相當(dāng)不穩(wěn)定，并且沒有有效的信用機(jī)制做保證，但是，一個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)繁榮，定然要求有多種籌資渠道，如果僅僅是依靠銀行系統(tǒng)，難以真正搞活市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我認(rèn)為這是一個(gè)必然，是我們必須要經(jīng)歷的道路。

2.2負(fù)面影響

中國現(xiàn)在并不缺少外資，升值人民幣也就是想以此打擊本國出口，然而仍然出現(xiàn)的順差，說明存在部分熱錢以各種渠遭流入中國。為了減少持續(xù)的順差，政府開始持續(xù)調(diào)整了多項(xiàng)商品的出口退稅，這樣不僅緩解了貿(mào)易摩擦，同時(shí)也可減少部分國際資本的流入。歸納起來這些不利影響有以下幾點(diǎn)；

(1)熱錢的需求使得開發(fā)商將虛假需求當(dāng)成真實(shí)需求，在未來的幾年內(nèi)繼續(xù)供給超出真實(shí)需求的樓盤。當(dāng)熱錢停止買人，為熱鍰而建造的物業(yè)將過剩；

(2)當(dāng)熱錢撤出時(shí)，將增加市場(chǎng)上的物業(yè)供應(yīng)；

(3)熱錢撤出時(shí)，會(huì)把人民幣兌換成外幣。央行將收回相應(yīng)的基礎(chǔ)貨幣，今年一季度末中國金融機(jī)構(gòu)貸存比高達(dá)68.89％，部分銀行甚至超出了《商業(yè)銀行法》規(guī)定的75％的上限。而目前銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)17.5％。則銀行將被迫進(jìn)一步緊縮對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與接揭貸款的發(fā)放。失去銀行支持，部分開發(fā)商將留下爛尾樓，而部分買房人將被迫延遲買房；

(4)熱錢賣樓，將在一定程度上使樓市產(chǎn)生悲觀預(yù)期；

(5)熱錢比普通炒房人對(duì)樓市的殺傷力更大。他們看淡樓市時(shí)，將堅(jiān)決、快速、果敢，不計(jì)成本地拋售。東南亞金融危機(jī)、日本樓市泡沫的破滅，都有國際熱錢在興風(fēng)作浪。

所以一個(gè)地方樓市的發(fā)展不應(yīng)急功近利，要注意可持續(xù)性，限制可能造成樓市大調(diào)整的國際熱錢和炒房團(tuán)。顯然在樓市調(diào)整，價(jià)格出現(xiàn)下跌時(shí)，本地居住的自住房不大可能拋售；是穩(wěn)定樓市的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而投機(jī)性房產(chǎn)則不大可能與地方樓市共度難關(guān)。國際熱錢擅長的是通過股市、樓市掠奪一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，在危機(jī)發(fā)生時(shí)，從來都是加劇危機(jī)的力量。中國的樓市不能形成對(duì)國際熱錢的依賴。

3對(duì)熱錢的可行性監(jiān)管

3.1多方聯(lián)手，通力監(jiān)管

對(duì)于熱錢的防范，我國在人民幣升值問題上應(yīng)該適當(dāng)改變升值預(yù)期。如果我國實(shí)行一次性的大幅度升值，并保持在一定時(shí)間內(nèi)的穩(wěn)定。且這一趨勢(shì)被外資預(yù)期成功。則有可能造成現(xiàn)有熱錢的大規(guī)模撤出。而如果我國繼續(xù)實(shí)行小幅度持續(xù)升值的策略。則會(huì)造成外資的固定預(yù)期，將吸引更多的外資看好人民幣，源源不斷地進(jìn)入國內(nèi)資本市場(chǎng)，這將帶來更大的隱患。因此，我國在外匯市場(chǎng)應(yīng)該把握的原則，就是既實(shí)現(xiàn)升值的目的，又不形成平穩(wěn)預(yù)期。對(duì)于外貿(mào)及FDI中熱錢的監(jiān)管，簡(jiǎn)單的核查是不會(huì)產(chǎn)生作用，需要我國多個(gè)部門通力聯(lián)手。

對(duì)于FDI，張明認(rèn)為應(yīng)該由外匯管理局，商務(wù)部及商業(yè)銀行聯(lián)手合作。在外商投資過程中，F(xiàn)DI的合同是交由商務(wù)部管理，外商資本進(jìn)入我國的賬戶則是通過外匯管理局，而這些資本其后的具體去向，例如是用于購買設(shè)備建設(shè)廠房，還是投資股市，則是通過商業(yè)銀行的賬戶劃賬的。因此三方合作，才能真正弄清外資的動(dòng)態(tài)。

3.2外管局摸底8類人民幣賬戶意在掌控?zé)徨X行蹤

外管局日前專門出臺(tái)了“報(bào)送非居民人民幣賬戶數(shù)據(jù)”的有關(guān)規(guī)定，并向上海，江蘇、廣東、浙江、北京，深圳等地轄區(qū)的銀行征集意見。業(yè)內(nèi)人士指出，相關(guān)規(guī)定的擬訂反映出監(jiān)管部門已對(duì)業(yè)內(nèi)廣議的熱錢入境一事投以關(guān)注，系列監(jiān)管措施即將出臺(tái)。

涉及到此項(xiàng)統(tǒng)計(jì)的賬戶統(tǒng)稱為“非居民人民幣賬戶”，可細(xì)分為8類：港澳人民幣存款賬戶、邊貿(mào)人民幣賦戶、人民幣債券賬戶、貸款清收人民幣賬戶：QFII人民幣賬戶、人民幣貸款提款賬戶、人民幣還款賬戶。以及其他非居民人民幣賬戶等。外管局此次摸底具備以下3方面特點(diǎn)：一為“空前”。以前外管局從未要求銀行按月對(duì)相關(guān)賬戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；二是以人民幣賬戶為監(jiān)測(cè)對(duì)象；三是關(guān)注那些在境內(nèi)處于“逗留”狀況的境內(nèi)居民及機(jī)構(gòu)對(duì)人民幣的持有狀況。以前，境外人士或機(jī)構(gòu)在我國開立、變動(dòng)人民幣賬戶須提供賬戶獲準(zhǔn)開立文件或變動(dòng)憑證等依據(jù)。眼下的這場(chǎng)摸底顯然比之前的監(jiān)管更加細(xì)致。

4結(jié)語

今年我國需要鼓勵(lì)消費(fèi)，減少居民儲(chǔ)蓄，事實(shí)上，我國的居民儲(chǔ)蓄從2007年開始就增速放緩了，如今在通貨膨脹的壓力和低利率的雙重壓迫下，老百姓也知道“活錢”比“死錢”更有利，問題是有沒有更好的投資方向。房價(jià)為什么怎么諷也下不去，正是因?yàn)檫@是一項(xiàng)在很多人眼中高投入高回報(bào)的投資，只能微調(diào)微控，不能一味的打壓。一國除了有股市這個(gè)經(jīng)濟(jì)“晴雨表”，也應(yīng)該讓房價(jià)體現(xiàn)這一透視功能。其實(shí)正如許多人所預(yù)測(cè)的,2007年對(duì)于很多人來說也許是最為悲慘的一年，他可能看不到未來還有什么光明，“錢景”對(duì)大部分人來說都相當(dāng)?shù)暮诎?。但是，事情總是有它的兩面性，?duì)別人來說是厄運(yùn)的事也許其實(shí)放在你這是機(jī)遇?，F(xiàn)在很多全球利率都在往零逼近，投資國債已經(jīng)投有什么太大增長空間，而很多曾經(jīng)優(yōu)秀的股票現(xiàn)在價(jià)格也大為跳水。誰能保證他們將來就不會(huì)再有出頭之日呢?我想，也許在股市最低迷時(shí)，也許恰好就是進(jìn)入的黃金時(shí)期，畢竟這時(shí)候很多泡沫破裂，剩下的極有可能就是精華了。